서울중앙지방법원 2025타경104508. 강남구 역삼동 이스턴오피스텔 6층 612호입니다. 사건상 용도는 근린시설이고 감정 이용상태는 오피스텔입니다. 소유자 서정훈은 2018.03.28. 공유자 전원 지분을 거래가액 70,000,000원에 취득했습니다. 이후 임차인 진명성이 2021.04.05. 전입·점유를 시작했고, 2021.03.11. 확정일자를 갖춘 뒤 2024.04.12. 임차보증금 185,200,000원의 주택임차권등기를 마쳤습니다.
이 사건의 핵심은 “현재 회차에서는 인수가 없지만, 권리 자체가 없는 것은 아니다”라는 점입니다. 말소기준은 2025.01.15. 관악세무서장의 압류이고, 임차인의 전입일과 확정일자는 그보다 앞섭니다. 따라서 임차보증금이 배당에서 전액 변제되지 않으면 그 미변제 잔액은 매수인에게 인수될 수 있습니다. 현재 216,000,000원 배당 시나리오에서는 전액 변제가 예상되지만, 유찰 시에는 곧바로 인수액이 발생합니다.
물건 개요
| 사건번호 | 서울중앙지방법원 2025타경104508 (강제경매) |
|---|---|
| 소재지 | 서울특별시 강남구 역삼동 735-15 6층612호 · 서울특별시 강남구 테헤란로14길 13 |
| 용도 / 이용상태 | 근린시설 · 집합건축물대장상 오피스텔로 이용중 |
| 시장 비교 대상면적 | 19.91㎡ · 실거래 면적 일치 아님 |
| 건물 | 철근콘크리트구조 · 지하3층 지상15층 · 6층 612호 · 사용승인 2014.06.23. |
| 소유자 | 서정훈 · 2018.03.28. 거래가액 70,000,000원에 취득 |
| 감정가 / 최저가 | 216,000,000원 / 216,000,000원 (신건) |
| 신청채권자 / 청구 | 한국주택금융공사 / 213,976,776원 |
| 매각기일 | 2026.08.19 |
① 권리 흐름 — 선순위 임차권이 핵심
등기부에는 2014.07.28. 우리은행 근저당권 2건과 홍기성 근저당권 1건이 있었지만 모두 이미 말소된 권리입니다. 현 경매의 말소기준은 2025.01.15. 관악세무서장 압류입니다. 그보다 앞서 2024.04.12. 등기된 진명성의 임차권은 전입일 2021.04.05., 확정일자 2021.03.11.로 말소기준보다 선순위입니다. 매각물건명세서도 배당에서 보증금이 전액 변제되지 않으면 잔액이 매수인에게 인수될 수 있음을 명시합니다.
② 임차인 — 대항력·우선변제 모두 있음
| 임차인 | 점유 | 전입 / 확정 | 보증금 | 배당요구 | 권리 판정 |
|---|---|---|---|---|---|
| 진명성 | 전유부분 전부 · 주거(임차권등기) | 2021.04.05. / 2021.03.11. | 185,200,000원 | 있음 · 2024.04.12. | 대항력 有 우선변제 有 보증기관 승계 아님 미배당 시 매수인 인수 |
진명성은 실제 임차인 1명이며 보증기관의 대위·승계 중복신고가 아닙니다. 임대차계약일자는 2021.03.10. 및 2022.03.04., 보증금은 2022.03.04. 8,800,000원 증액되어 총 185,200,000원입니다. 확정일자는 최초 176,400,000원에 대해 2021.03.11., 증액된 8,800,000원에 대해 2022.03.04.입니다.
③ 시세 비교 — 최근 시세보다 높고 추세도 하락
이스턴오피스텔 실거래 표본의 전체 평균은 177,083,333원이지만, 과거 고가 거래가 포함돼 있으므로 가격 판단은 최근 12개월 평균 168,600,000원, 최신 거래 165,000,000원, 그리고 최근 대비 과거 추세 -7.9%를 우선합니다. 신건 최저가 216,000,000원은 최근 12개월 평균의 128.1%입니다.
| 거래월 | 전용 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2025.08 | 14.92㎡ | 15 | 165,000,000원 |
| 2025.06 | 14.78㎡ | 13 | 165,000,000원 |
| 2025.05 | 14.78㎡ | 14 | 180,000,000원 |
| 2025.04 | 14.78㎡ | 11 | 160,000,000원 |
| 2025.04 | 15.25㎡ | 15 | 173,000,000원 |
| 최근 12개월 평균 | — | 5건 | 168,600,000원 |
시세 비교에는 추가 주의가 필요합니다. 본건의 시장 비교 대상면적은 19.91㎡이나 제공된 실거래 표본은 14.78㎡·14.92㎡·15.25㎡로 면적이 일치하지 않습니다. 따라서 실거래는 가격 방향을 보는 참고자료로 사용하되, 직접적인 동일면적 시세로 단정해서는 안 됩니다.
④ 예상배당표 (매각가 216,000,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 3,824,000원 |
| 1. 임차인 진명성 보증금 | 185,200,000원 | 185,200,000원 |
| 2. 한국주택금융공사 | 213,976,776원 | 26,976,000원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
현재 가정에서는 임차보증금이 전액 배당돼 인수액 0원입니다. 한국주택금융공사의 청구액 213,976,776원 중 예상배당은 26,976,000원이며 미배당은 187,000,776원입니다. 다만 이 배당표는 당해세·임차인 최우선변제를 미반영한 추정치입니다.
| 회차 | 매각가 | 신청채권자 배당 | 매수인 인수 |
|---|---|---|---|
| 현재 회차 · 신건 100% | 216,000,000원 | 26,976,000원 | 0원 |
| 1회 유찰 시 · 80% | 172,800,000원 | 0원 | 15,619,200원 |
| 2회 유찰 시 · 64% | 138,240,000원 | 0원 | 49,695,360원 |
⑤ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 지하철2호선 역삼역 남서측 인근으로 업무시설·상업시설·오피스텔·근린생활시설이 혼재하는 상업업무지대입니다.
- 교통. 차량 접근이 가능하고 인근 간선도로변에 노선버스정류장이 있으며 역삼역과 강남역이 소재합니다.
- 이용상태. 사건 용도는 근린시설이고 집합건축물대장상 오피스텔로 이용중입니다. 이스턴오피스텔은 98세대, 사용승인일은 2014.06.23.입니다.
- 토지. 일반상업지역·지구단위계획구역(테헤란로)이며 공시지가는 27,150,000원/㎡입니다. 토지는 평지·정방형이고 남서측 약 9미터 내외 포장도로와 접합니다.
- 규제. 과밀억제권역·가로구역별 최고높이 제한지역·대공방어협조구역·토지거래계약에관한허가구역 등이 기재되어 있으며, 일부 토지거래허가구역은 아파트 용도 한정입니다.
- 물건 상태. 위반건축물 표시는 없고 공부와의 차이는 해당사항 없음입니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 선순위 임차권 확인. 진명성의 전입 2021.04.05.·확정 2021.03.11.은 말소기준 2025.01.15.보다 빠릅니다. 미배당 보증금은 매수인 인수 가능성이 있습니다.
- 명목 최저가만 보지 않기. 1회 유찰 시 15,619,200원, 2회 유찰 시 49,695,360원의 인수가 붙으므로 실질취득 기준으로만 시세를 비교해야 합니다.
- 신건 가격 경계. 216,000,000원은 최근 12개월 평균 168,600,000원의 128.1%이고 최신 거래 165,000,000원보다 높습니다. 최근 추세도 -7.9%입니다.
- 실거래 면적 차이. 본건 시장 비교 대상면적 19.91㎡와 실거래 표본 14.78㎡·14.92㎡·15.25㎡가 일치하지 않으므로 동일면적 실거래 추가 확인이 필요합니다.
- 당해세·배당순위 확인. 현재 예상배당은 당해세·임차인 최우선변제를 미반영하고 있어 실제 임차인 미배당액이 달라질 수 있습니다.
- 민간임대주택등기 확인. 2022.11.24. 민간임대주택등기가 존재하므로 입찰 전 현행 등기와 매각물건명세서 원문을 대조해야 합니다.
- 원본 대조. 등기사항전부증명서·매각물건명세서·현황조사·배당요구·실거래 원본을 직접 확인해야 합니다.
맺으며 — “유찰가 하락 ≠ 실질취득 하락”
이 물건은 신건 216,000,000원만 놓고 보면 임차보증금 185,200,000원이 전액 배당되어 매수인 인수 0원입니다. 그러나 진명성은 말소기준보다 앞선 전입·확정일자를 가진 대항력 임차인입니다. 낙찰가가 내려가 임차보증금이 전액 배당되지 않는 순간 그 부족분은 매수인에게 넘어옵니다. 실제 시나리오에서도 1회 유찰 시 15,619,200원, 2회 유찰 시 49,695,360원의 인수가 발생합니다.
가격도 보수적으로 봐야 합니다. 최근 12개월 실거래 평균은 168,600,000원, 최신 거래는 165,000,000원이고 최근 추세는 -7.9%입니다. 반면 신건 최저가는 216,000,000원으로 최근 평균의 128.1%입니다. 더구나 실거래 표본 면적도 본건과 일치하지 않습니다. 따라서 이 사건은 신건 가격에 메리트가 없고, 유찰 후에도 명목 최저가가 아닌 임차보증금 인수를 포함한 실질취득을 기준으로 판단해야 하는 물건입니다. 현재 회차의 ‘인수 0원’만 보고 권리가 깨끗하다고 단순화해서도, 2회 유찰의 138,240,000원만 보고 싸다고 평가해서도 안 됩니다.
