서울중앙지방법원 2025타경104515. 종로구 청운동 ‘드림빌’ 3층 301호로, 감정 이용상태는 다세대주택입니다. 말소기준권리는 2021.11.05. 설정된 새천년종합건설주식회사의 채권최고액 1,500,000,000원 근저당입니다. 그 뒤 등기된 서울특별시종로구·국의 압류, 임종명의 800,000,000원 근저당, 임의경매개시결정, 국민건강보험공단 압류는 매각으로 소멸하는 구조입니다.
다만 등기권리가 소멸한다고 곧바로 “인수 0원”이라고 결론내릴 수는 없습니다. 최부순은 2018.08.17. 전입한 것으로 조사되어 말소기준권리보다 앞섭니다. 그러나 보증금과 확정일자가 확인되지 않았으므로 정확도 원칙상 대항력 가능·미상으로 봐야 합니다. 배당 시뮬레이션의 매수인 인수액 0원은 이 미상 보증금이 반영되지 않은 숫자이므로 실제 입찰 판단에서는 별도 확인이 필요합니다.
물건 개요
| 사건번호 | 서울중앙지방법원 2025타경104515 |
|---|---|
| 소재지 | 서울특별시 종로구 청운동 15-7 3층301호 · 서울특별시 종로구 창의문로1길 20-8 |
| 물건종류 / 이용상태 | 다세대 · 다세대주택으로 이용중 |
| 대상면적 | 153.57㎡ |
| 건물 | 철근콘크리트구조 경사지붕 3층 건물 내 제3층 제301호 · 사용승인일 2002.12.21. |
| 소유자 | 여정원 · 단독소유 |
| 감정가 / 최저가 | 1,564,000,000원 / 1,564,000,000원 (신건) |
| 청구액 | 770,000,000원 |
| 매각기일 | 2026.08.19 |
① 권리 흐름 — 등기는 소멸, 점유는 별도 확인
말소기준권리는 2021.11.05. 새천년종합건설주식회사 근저당입니다. 이후의 압류 5건과 임종명 근저당, 경매개시결정은 매각으로 소멸합니다. 과거 외환은행·하나은행 근저당과 과거 가압류·압류는 이미 말소된 상태입니다.
| 점유자 | 전입일 | 보증금 | 확정일자 | 대항력 | 우선변제 | 승계 |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 최부순 | 2018.08.17 | 미상 | 미상 | 가능·미상 | 미상 | 해당 없음 |
② 시세 비교 — 현재 최저가는 최근 실거래의 260.7%
드림빌은 총 3세대, 사용승인일은 2002.12.21.입니다. 제공된 실거래 표본은 2024.07. 전용 164.07㎡·1층의 600,000,000원 1건이며, 최근 12개월 평균과 최신 거래가 모두 600,000,000원입니다.
| 거래월 | 전용 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2024.07 | 164.07㎡ | 1 | 600,000,000원 |
현재 최저매각가 1,564,000,000원은 최근 12개월 평균 600,000,000원의 260.7%입니다. 표본이 1건뿐이라는 한계는 있지만, 제공된 최근 시세 자료만 놓고 보면 현재 신건 가격을 “시세보다 저렴하다”거나 “가격 메리트가 있다”고 평가할 근거는 없습니다.
③ 예상배당표 (매각가 1,564,000,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 18,040,000원 |
| 1. 근저당 · 새천년종합건설주식회사 | 1,500,000,000원 | 1,500,000,000원 |
| 2. 근저당 · 임종명 | 800,000,000원 | 45,960,000원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
채권총액 2,300,000,000원 중 예상배당 1,545,960,000원, 미배당 754,040,000원입니다. 국세·지방세 압류 5건은 당해세에 해당할 경우 선순위로 차감될 수 있어 후순위 배당은 달라질 수 있습니다. 또한 최부순의 보증금이 미상이라 실제 인수액은 이 표만으로 확정할 수 없습니다.
④ 회차별 자금 구조
| 회차 | 매각가 | 채권 배당 | 미배당 | 산정 인수 |
|---|---|---|---|---|
| 현재 회차 (신건, 감정가 100%) | 1,564,000,000원 | 1,545,960,000원 | 754,040,000원 | 0원* |
| 1회 유찰 시 (감정가 80%) | 1,251,200,000원 | 1,236,288,000원 | 1,063,712,000원 | 0원* |
| 2회 유찰 시 (감정가 64%) | 1,000,960,000원 | 988,550,400원 | 1,311,449,600원 | 0원* |
* 배당 시뮬레이션상 산정액입니다. 최부순의 보증금이 확인되지 않아 실제 매수인 인수액을 0원으로 확정하는 의미가 아닙니다.
⑤ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 청운중학교 북서측 인근으로 다세대주택·단독주택·근린생활시설·학교 등이 소재하며 주위환경은 보통입니다.
- 교통. 본건까지 차량 출입이 가능하고 인근에 버스정류장이 있어 제반 대중교통상황은 보통입니다.
- 건물. 철근콘크리트구조 경사지붕 3층 건물이며 사용승인일은 2002.12.21., 기본적인 위생·급배수·난방·주차장 설비가 구비되어 있습니다.
- 도로. 북서측으로 폭 약 5미터 포장도로에 접합니다.
- 용도·규제. 제1종일반주거지역·자연경관지구·역사문화환경보존지역·과밀억제권역·중점경관관리구역 등에 해당하며 토지거래계약허가구역 지정도 포함됩니다.
- 토지. 토지면적 595.0㎡, 공시지가 4,525,000원/㎡, 남서하향 완경사이며 다세대주택 건부지로 이용 중입니다.
- 환금성. 드림빌은 총 3세대이며 제공된 실거래 표본도 1건에 그쳐, 대규모 공동주택보다 시세 판단과 환금성 검토에 보수적 접근이 필요합니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 최부순 보증금 확인. 2018.08.17. 전입은 말소기준보다 빠릅니다. 보증금·확정일자·배당요구 여부를 확인해 실제 인수 가능 금액부터 확정해야 합니다.
- 실질취득가 재계산. 인수 보증금이 확인되면 낙찰가에 더해 실질취득가를 계산하고, 반드시 그 총액으로 시세와 비교해야 합니다.
- 신건 가격 경계. 1,564,000,000원은 최근 12개월 실거래 600,000,000원의 260.7%입니다. 현재 자료상 “싸다”는 판단은 금물입니다.
- 세금 우선순위 확인. 국세·지방세 압류 5건은 당해세 여부에 따라 배당 순서와 후순위 미배당 규모가 달라질 수 있습니다.
- 규제 확인. 자연경관지구·역사문화환경보존지역·토지거래계약허가구역 등 토지이용 제한을 실제 취득 목적과 함께 확인해야 합니다.
- 원본 대조. 등기사항전부증명서·매각물건명세서·현황조사서와 임차관계 원본을 입찰 전에 다시 확인해야 합니다.
맺으며 — 가격도, 인수액도 아직 보수적으로 봐야 한다
이 사건은 등기부만 보면 말소기준 이후 권리가 정리되는 구조입니다. 하지만 2018.08.17. 전입한 최부순의 보증금이 확인되지 않은 점이 핵심입니다. 따라서 배당표의 인수 0원만 보고 권리상 완전히 안전하다고 판단해서는 안 됩니다.
가격 역시 현재 회차에서는 부담이 큽니다. 최저매각가 1,564,000,000원은 제공된 최근 12개월 실거래 600,000,000원의 260.7%입니다. 거래 표본이 1건뿐이라는 한계를 고려하더라도 현재 자료에서 가격 가점을 줄 근거는 없습니다. 선순위 점유 보증금을 확정한 뒤 실질취득가를 다시 계산하고, 그 총액으로 시세를 재검증하는 것이 우선입니다.
