서울중앙지방법원 2025타경104515. 서울 종로구 청운동 창의문로1길 20-8 소재 드림빌 3층 301호에 대한 경매입니다. 다세대주택으로 이용 중이며, 감정평가상 대상 면적은 153.57㎡입니다. 감정가 1,564,000,000원에서 2차례 유찰되어 현재 최저매각가는 1,000,960,000원입니다. 겉으로는 감정가 대비 상당한 할인처럼 보입니다. 그러나 가격 검토에서 더 중요한 것은 실제 거래 수준과 권리 인수 가능성입니다.

본건의 말소기준권리는 2021.11.05 설정된 새천년종합건설주식회사의 근저당권입니다. 이후의 근저당권과 압류는 원칙적으로 매각으로 소멸하는 구조입니다. 반면 2018.08.17 전입한 최부순은 말소기준보다 먼저 전입했습니다. 전입 시점만으로 대항력의 모든 요건이 확정되는 것은 아니지만, 대항력 가능성을 반드시 검토해야 하는 선순위 점유자입니다. 보증금이 미상인 만큼 낙찰가격만으로 실질취득액을 계산해서는 안 됩니다.

물건 개요

① 권리 흐름 — 말소기준보다 앞선 전입이 핵심

기존 외환은행과 하나은행의 근저당권은 이미 말소된 이력입니다. 현재 권리분석의 기준은 새천년종합건설주식회사의 채권최고액 1,500,000,000원 근저당권이며, 그 뒤에 설정된 임종명의 800,000,000원 근저당권과 압류 등은 원칙적으로 매각으로 소멸합니다.

그러나 등기부상 권리가 소멸한다는 사실과 임차보증금 인수위험이 없다는 판단은 별개입니다. 최부순의 전입일이 말소기준보다 앞서므로 주택의 실제 점유·임대차 성립·대항력 유지·배당요구 여부를 대조해야 합니다.

② 임차인 분석 — 실제 임차인 1명

전입일은 말소기준권리 설정일보다 앞섭니다. 확정일자·배당요구 및 보증금 규모가 확인되지 않아 최종 배당순위와 인수 여부는 확정할 수 없습니다. 보증기관 대위·승계 중복신고에 해당하는 임차인은 확인되지 않습니다.

③ 시세 비교 — 2회 유찰해도 비교거래보다 높다

드림빌은 3세대 규모의 다세대주택입니다. 확인되는 거래는 2024년 7월의 600,000,000원 거래 1건으로, 거래 대상 면적은 164.07㎡, 1층입니다. 경매 대상은 153.57㎡의 3층 301호로 층과 면적이 다릅니다. 따라서 이 거래를 대상 호수의 확정적인 현재 시세로 단정할 수는 없지만, 가격 수준을 검토하는 중요한 참고자료입니다.

현재 최저매각가 1,000,960,000원은 비교거래 600,000,000원보다 400,960,000원 높습니다. 감정가에서 36% 내려왔다는 사실만으로 저렴한 물건이라고 볼 수 없습니다. 다만 비교거래가 2024년 7월의 단일 거래인 만큼, 2026년 현재의 시세를 직접 보여 주는 최근 거래라고 보기도 어렵습니다. 현재 적정 시세는 추가 실거래 확인과 개별 호수의 상태·대지권 검토를 통해 재산정해야 합니다.

④ 예상배당표 (매각가 1,000,960,000원 가정)

채권최고액 기준 단순 배당 추정입니다. 신청채권자의 청구액은 770,000,000원이며 실제 확정 채권액과 배당액은 달라질 수 있습니다. 선순위 임차인의 배당 가능성, 국세·지방세 등 조세채권의 법정기일, 당해세 및 최우선변제 등이 완전히 반영된 확정 배당표가 아닙니다.

이 계산에서는 근저당 채권최고액 합계 2,300,000,000원에 대하여 988,550,400원이 배당되고, 채권최고액 기준 미배당 차액은 1,311,449,600원입니다. 다만 이 미배당액이 그대로 매수인에게 승계되는 것은 아닙니다. 등기상 말소되는 후순위 근저당의 미배당액과 선순위 임차보증금 인수 가능성은 구분해야 합니다.

⑤ 추가 유찰 시나리오 — 가격 하락과 권리위험은 별개

3회 유찰 시 최저가가 800,768,000원, 4회 유찰 시 640,614,400원까지 하락하는 시나리오입니다. 그러나 4회 유찰 가격조차 확인된 비교거래 600,000,000원보다 높습니다. 게다가 대항력 있는 임차인의 보증금이 낙찰가보다 높고 배당되지 않는 구조라면 낙찰가 하락분만큼 인수액이 늘어 실질취득액의 하락 효과가 사라질 수도 있습니다.

⑥ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)

• 입지. 서울특별시 종로구 청운동 청운중학교 북서측 인근에 위치합니다. 주변에는 다세대주택, 단독주택, 근린생활시설 및 학교가 혼재하며 주위환경은 보통으로 평가됩니다.
• 교통. 대상 건물까지 차량 출입이 가능하고 인근에 버스정류장이 있어 대중교통 상황은 보통 수준입니다.
• 건물. 철근콘크리트구조 경사지붕 3층 건물로 2002.12.21 사용승인되었습니다. 벽돌쌓기 외벽 마감 및 샷시창호, 위생·급배수·난방·주차장 설비가 확인됩니다.
• 토지. 남서하향 완경사지의 가로장방형 토지로 다세대주택 부지에 이용되고 있습니다. 북서측 노폭 약 5미터의 포장도로에 접합니다. 토지면적은 595.0㎡이며 대상 호수의 전용 대지면적을 의미하지는 않습니다.
• 규제. 제1종일반주거지역, 자연경관지구, 역사문화환경보존지역, 상대보호구역, 과밀억제권역 및 중점경관관리구역 등과 관련됩니다. 토지거래계약 허가구역 지정 내용도 있어 입찰 전 적용 범위와 유효기간 확인이 필요합니다.
• 환금성. 3세대 소규모 다세대 건물이며 확인되는 실거래도 1건에 그칩니다. 아파트처럼 충분한 동일 평형 거래표본을 확보하기 어려워 환금성 및 개별 가격 산정에 보수적 접근이 필요합니다.

⑦ 입찰 전 반드시 확인할 사항

• 선순위 임차인 확인. 최부순의 실제 점유 개시, 전입 유지, 임대차계약 내용, 보증금, 확정일자와 배당요구 여부를 확인해야 합니다. 대항력 및 인수 여부를 확정하기 위한 최우선 과제입니다.
• 실질취득액 재계산. 보증금 인수 가능성이 확인되면 낙찰가에 미배당 인수금액을 더해 총 취득부담을 계산해야 합니다. 보증금이 낙찰가보다 큰 대항력 인수형에서는 낙찰가 인하가 실질취득액 절감으로 이어지지 않을 수 있습니다.
• 실거래 재확인. 2024.07 거래 1건만으로 현재 시세를 단정하지 말고 주변 유사 규모 다세대의 실제 거래와 개별 호수 조건을 비교해야 합니다.
• 대지권과 건축물 현황. 대지권 비율, 건축물대장, 전유부분 면적, 공부상 용도, 현황 이용상태 및 위반건축물 여부를 원본 서류로 대조해야 합니다.
• 압류와 세금. 국세·지방세 및 국민건강보험공단 관련 압류의 청구액과 배당 우선순위를 확인해야 합니다. 당해세와 선순위 임차인의 배당관계에 주의해야 합니다.
• 점유·명도. 최부순의 점유 여부와 법적 지위를 확인하고, 인도명령 가능성 및 명도 절차를 별도 검토해야 합니다.
• 원본 대조. 최신 등기사항전부증명서, 매각물건명세서, 현황조사서, 감정평가서, 임대차 관련 자료와 실거래 원본을 확인한 후 입찰을 판단해야 합니다.

맺으며 — “64%로 내려왔다”보다 “실제로 얼마에 사는가”

본건은 감정가 대비 64%라는 숫자만 보면 할인 폭이 커 보입니다. 하지만 확인되는 600,000,000원 비교거래보다 현재 최저가가 66.8% 높고, 확인된 실거래 표본도 오래된 단일 거래입니다. 따라서 현시점 적정가치가 입찰가격을 충분히 뒷받침한다고 보기 어렵습니다.

권리 측면에서도 말소기준권리 이후 근저당과 압류는 소멸 대상으로 분류되지만, 2018.08.17 전입한 최부순의 선순위 대항력 가능성이 남아 있습니다. 보증금과 확정일자, 배당요구 여부가 확인되지 않아 매수인 인수위험은 미확정입니다.

결론은 가격 보류·권리 확인 우선입니다. 추가 유찰만으로 저가 매수라고 판단해서는 안 됩니다. 실제 임차보증금 인수 여부와 현재 시세가 검증되어야 비로소 입찰가격의 적정성과 실질취득액을 평가할 수 있습니다.