부산지방법원 2025타경21961. 동래효성해링턴플레이스 104동 8층 804호, 대상면적 56.2416㎡의 주거용 오피스텔입니다. 감정가 334,000,000원에서 2회 유찰돼 현재 최저매각가는 163,660,000원, 감정가의 49%까지 내려왔습니다. 숫자만 보면 큰 폭의 할인처럼 보이지만, 이 사건의 핵심은 최저가가 아니라 선순위 대항력 임차보증금입니다.
홍주영은 2024.01.26 주민등록을 마쳤고, 말소기준권리인 2024.11.08 압류보다 앞섭니다. 임차보증금은 155,000,000원이며 배당 추정상 우선변제 없이 보증금 전액을 매수인이 인수하는 구조로 계산돼 있습니다. 따라서 현재 회차 기준 실질취득은 최저가 163,660,000원에 인수액 155,000,000원을 더한 318,660,000원입니다.
물건 개요
| 사건번호 | 부산지방법원 2025타경21961 (임의경매) |
|---|---|
| 소재지 | 부산광역시 동래구 온천동 1838 동래효성해링턴플레이스 104동 8층804호 |
| 물건종류 / 이용 | 오피스텔 · 주거용 오피스텔로 이용중 · 제104동 제8층 제804호 |
| 대상면적 | 56.2416㎡ |
| 소유자 | 주식회사재이피씨에스 |
| 감정가 / 최저가 | 334,000,000원 / 163,660,000원 (2회 유찰 · 감정가 49%) |
| 신청채권자 / 청구 | 사하중앙새마을금고 / 151,989,050원 |
| 말소기준 | 2024.11.08 압류 · 국(동래세무서장) |
| 매각기일 | 2026.09.02 |
① 권리 흐름 — 말소보다 앞선 임차인에 주목
등기상 2019.09.03 우리은행 채권최고액 6,600,000,000원 근저당은 2022.04.08 해지됐고, 2024.01.25 사하중앙새마을금고 채권최고액 165,000,000원 근저당도 이미 말소된 권리로 표시되어 있습니다. 현재 말소기준권리는 2024.11.08 국(동래세무서장)의 압류입니다. 이후 경매개시결정과 임차권등기는 매각으로 소멸하는 것으로 정리돼 있습니다.
임차인 분석
| 임차인 | 전입 / 확정일자 | 보증금 | 권리판정 |
|---|---|---|---|
| 홍주영 건물 전유부분 전부 · 주거(임차권등기) | 전입 2024.01.26 확정일자 2024.01.08 배당요구 2025.06.05 | 155,000,000원 | 대항력 有 우선변제 미상 승계 155,000,000원 |
| 점포 주거 · 매각물건명세서 기재 | 전입 2024.01.26 확정일자 2024.01.08 배당요구 2025.06.02 | 미상 | 대항력 가능·미상 우선변제 有 승계 가능·미상 |
보증기관의 대위·승계 중복신고는 없습니다. 다만 ‘점포’ 기재는 보증금이 미상이라, 대항력과 매수인 승계액을 확정할 수 없습니다. 따라서 홍주영 155,000,000원 외의 추가 임차보증금 위험이 완전히 닫혀 있다고 볼 수 없습니다.
② 시세 비교 — 최저가가 아니라 실질취득으로 비교해야 한다
동래효성해링턴플레이스는 762세대, 사용승인일 2019.05.30이고 최근 실거래 12건의 평균은 136,535,833원입니다. 최신 거래는 2026.07 167,770,000원입니다. 현재 최저가 163,660,000원만 놓고 보면 최신 거래보다 낮아 보이지만, 이 사건은 홍주영 보증금 155,000,000원을 함께 봐야 합니다.
| 거래월 | 전용 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2026.07 | 56.24㎡ | 13 | 167,770,000원 |
| 2026.07 | 50.7㎡ | 19 | 130,370,000원 |
| 2026.07 | 56.24㎡ | 5 | 129,350,000원 |
| 2026.07 | 50.7㎡ | 13 | 128,130,000원 |
| 2026.07 | 56.24㎡ | 18 | 139,720,000원 |
| 2026.07 | 50.7㎡ | 11 | 123,460,000원 |
| 2026.07 | 56.24㎡ | 6 | 134,020,000원 |
| 2026.07 | 56.24㎡ | 11 | 137,010,000원 |
| 2026.07 | 56.24㎡ | 5 | 134,020,000원 |
| 2026.07 | 56.24㎡ | 11 | 137,010,000원 |
| 2026.07 | 56.24㎡ | 8 | 142,520,000원 |
| 2026.07 | 50.7㎡ | 18 | 135,050,000원 |
| 최근12개월 평균 | — | 12건 | 136,535,833원 |
현재 최저가 163,660,000원 자체도 최근 12개월 평균의 119.9%입니다. 그런데 실질취득 318,660,000원으로 비교하면 최근 12개월 평균의 233.4%, 최신 거래 167,770,000원의 189.9%입니다. 감정가 대비 49%라는 할인율은 실제 취득 부담을 설명하지 못합니다.
추가 유찰 시나리오 — 보증금 아래부터는 낙찰가 하락 효과가 제한된다
| 회차 | 최저가 | 홍주영 보증금 | 실질취득 해석 |
|---|---|---|---|
| 현재 회차 · 2회 유찰 · 감정가 49% | 163,660,000원 | 155,000,000원 | 318,660,000원 |
| 3회 유찰 시 · 감정가 34% | 114,562,000원 | 155,000,000원 | 낙찰가가 보증금보다 낮아져 실질취득은 약 155,000,000원 수준으로 고정 |
| 4회 유찰 시 · 감정가 24% | 80,193,400원 | 155,000,000원 | 낙찰가가 더 내려가도 실질취득은 약 155,000,000원 수준 |
3회 유찰부터는 낙찰가가 홍주영 보증금 155,000,000원보다 낮아집니다. 이 구간에서는 낙찰가가 내려간 만큼 미배당 인수액이 늘어나는 구조이므로 실질취득은 약 155,000,000원으로 고정됩니다. 이 금액도 최근 12개월 평균 136,535,833원보다 높은 수준입니다. 따라서 추가 유찰 자체가 곧바로 “시세보다 싸다”는 뜻은 아닙니다.
③ 예상배당표 (매각가 163,660,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 / 인수 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 3,091,240원 |
| 인수 · 홍주영 임차보증금 | 155,000,000원 | 매수인 인수 155,000,000원 |
| 신청채권자 예상배당 | 151,989,050원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 160,568,760원 |
배당 추정상 집행비용 3,091,240원, 소유자 잔여 160,568,760원으로 계산되어 있으며, 홍주영 보증금 155,000,000원은 매각대금 배분이 아니라 매수인 인수로 처리됩니다. 당해세·임차인 최우선변제는 반영되지 않았습니다.
④ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 용도. 공부상 오피스텔이며 현재 주거용 오피스텔로 이용중입니다. 철근콘크리트구조 22층 건물 내 8층이고 사용승인일은 2019.05.30입니다.
- 입지. 부산광역시 동래구 온천동 소재 온샘초등학교 남측 인근. 공동주택·오피스텔·단독주택·근린생활시설 등이 형성돼 있습니다.
- 교통. 차량 접근이 가능하고 인근에 시내버스정류장 및 부산도시철도3호선 미남역이 있어 교통사정은 보통입니다.
- 도로. 동측으로 왕복 8차선 광대로, 남서측으로 노폭 약 10m 내외 포장도로와 각각 접합니다.
- 토지이용. 일반상업지역·제2종일반주거지역·방화지구·제1종지구단위계획구역이며 도시철도·상대보호구역 등의 제한이 있습니다.
- 공시지가. 3,255,000원/㎡이며 공부와의 차이는 없습니다. 위반건축물 사항도 확인되지 않습니다.
- 거래. 최근 12건 거래금액은 123,460,000원에서 167,770,000원 사이이며 최근 12개월 평균은 136,535,833원입니다.
⑤ 입찰 체크리스트
- 입찰가가 아니라 실질취득 계산. 현재 최저가 163,660,000원에 홍주영 인수 155,000,000원을 합친 318,660,000원을 기준으로 시세를 비교해야 합니다.
- 홍주영 배당 여부 확인. 등기에는 확정일자 2024.01.08이 기재돼 있지만 현재 배당 추정은 보증금 전액 인수로 계산돼 있습니다. 배당관계 원문을 반드시 대조해야 합니다.
- ‘점포’ 기재 보증금 확인. 전입·확정일자·배당요구는 있으나 보증금이 미상이라 추가 승계액을 확정할 수 없습니다.
- 구분지상권 확인. 토지에 관한 구분지상권 별도등기가 인수될 수 있다고 명시돼 있으므로 권리 내용과 부담 범위를 확인해야 합니다.
- 추가 유찰의 착시 경계. 3회 유찰 114,562,000원, 4회 유찰 80,193,400원으로 내려가도 보증금보다 낮아지는 구간에서는 실질취득이 약 155,000,000원 수준에 머뭅니다.
- 등기 흐름 대조. 2024.01.25 사하중앙새마을금고 근저당과 2026.01.09 주식회사새마을금고자산관리회사 근저당권 이전 기재의 현재 상태를 등기 원문에서 다시 확인해야 합니다.
맺으며 — “49% 유찰”보다 “318,660,000원 실질취득”이 중요하다
이 사건은 감정가 334,000,000원에서 최저가가 163,660,000원까지 내려와 표면적으로는 큰 폭의 할인처럼 보입니다. 하지만 홍주영의 선순위 대항력과 보증금 155,000,000원 인수를 반영하면 현재 실질취득은 318,660,000원입니다. 최근 12개월 실거래 평균 136,535,833원은 물론 최신 거래 167,770,000원도 크게 웃돕니다.
여기에 보증금 미상의 ‘점포’ 기재와 토지 구분지상권 별도등기 인수 가능성까지 남습니다. 추가 유찰이 진행돼 낙찰가가 155,000,000원 아래로 내려가면 실질취득은 약 155,000,000원으로 수렴하지만, 이 역시 최근 12개월 평균보다 높습니다. 현재 회차의 결론은 가격도 권리도 보수적으로 접근해야 하는 물건입니다. 최저가 49%라는 숫자만으로는 이 물건의 경제성을 설명할 수 없습니다.
