154,840,000원
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부산지방법원 2025타경21964. 동래효성해링턴플레이스 104동 22층 2205호, 전용면적 비교 기준 50.7023㎡의 공부상 업무시설(오피스텔)입니다. 감정가는 316,000,000원이지만 두 차례 유찰돼 현재 최저가는 154,840,000원입니다. 표면상 감정가의 절반 아래로 내려온 물건이지만, 최근 거래와 권리관계를 함께 보면 단순한 저가 매물로 보기 어렵습니다.
등기상 말소기준은 2024.06.05. 사하중앙새마을금고의 채권최고액 151,800,000원 근저당권입니다. 그 뒤의 국세 압류와 임의경매개시결정은 매각으로 소멸합니다. 이 근저당권은 2026.01.23. 주식회사새마을금고자산관리회사로 이전됐지만 기존 순위는 이어집니다. 다만 매각물건명세서에는 건물 등기와 별개로 토지 을구 1번부터 25번까지의 구분지상권 설정등기가 말소되지 않고 매수인에게 인수된다고 명시돼 있습니다.
물건 개요
| 사건번호 | 부산지방법원 2025타경21964 |
|---|---|
| 소재지 | 부산광역시 동래구 온천동 1838 동래효성해링턴플레이스 제104동 제22층 제2205호 |
| 물건종류 / 면적 | 집합건물(오피스텔) · 비교 면적 50.7023㎡ · 지상 22층 중 22층 |
| 이용상태 | 공부상 업무시설(오피스텔) · 실제 이용상태 확인 필요 |
| 소유자 | 주식회사해신에프엔 |
| 감정가 / 최저가 | 316,000,000원 / 154,840,000원 (2회 유찰, 감정가의 49%) |
| 신청채권자 / 청구 | 사하중앙새마을금고 / 139,574,430원 |
| 매각기일 | 2026.07.28 |
| 사용승인일 / 규모 | 2019.05.30 · 762세대 |
① 권리 흐름 — 건물 권리는 소멸하지만 토지 권리는 남는다
2019.08.26. 케이비부동산신탁 명의 신탁등기는 이미 말소됐고, 2019.09.03. 설정된 우리은행 채권최고액 6,600,000,000원의 공동담보 근저당도 2022.04.08. 해지로 말소됐습니다. 2022.04.08. 주식회사무궁화신탁으로 이전된 신탁등기 역시 2024.06.05. 말소돼 소유권이 주식회사해신에프엔으로 돌아왔습니다.
현재 경매의 기준권리는 같은 날 설정된 사하중앙새마을금고 근저당입니다. 이후 2024.10.10. 동래세무서장 처분의 압류와 2025.05.13. 임의경매개시결정은 매각으로 소멸합니다. 따라서 건물 등기상 후순위 권리는 정리되지만, 별도로 명시된 토지 구분지상권은 생존한다는 점이 이 사건의 핵심입니다.
② 시세 비교 — 감정가 할인보다 최근 거래가 중요하다
동래효성해링턴플레이스 동일 면적 50.7㎡의 확인된 거래는 5건입니다. 전체 평균은 166,402,000원이지만, 여기에 2023.10. 거래가 315,000,000원이 포함돼 있습니다. 최근 12개월 거래 4건의 평균은 129,252,500원이며, 최신 거래는 130,370,000원입니다. 최근 가격 추세는 과거 거래 대비 -59.0%입니다.
| 거래월 | 전용 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2026.07 | 50.7㎡ | 19층 | 130,370,000원 |
| 2026.07 | 50.7㎡ | 13층 | 128,130,000원 |
| 2026.07 | 50.7㎡ | 11층 | 123,460,000원 |
| 2026.07 | 50.7㎡ | 18층 | 135,050,000원 |
| 2023.10 | 50.7㎡ | 7층 | 315,000,000원 |
| 최근 12개월 평균 | 50.7㎡ | 4건 | 129,252,500원 |
현재 최저가 154,840,000원은 전체 평균 166,402,000원의 93.1%로 보일 수 있습니다. 그러나 전체 평균은 2023.10. 거래가 315,000,000원의 영향을 받습니다. 최근 자료를 우선하면 최저가는 최근 12개월 평균의 119.8%이고, 2026.07. 확인된 네 건의 거래가 123,460,000원~135,050,000원보다 모두 높습니다.
③ 예상배당표 (매각가 154,840,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 2,967,760원 |
| 1. 을구 3번 근저당권 · 사하중앙새마을금고 | 151,800,000원 | 151,800,000원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 72,240원 |
채권최고액을 기준으로 한 예상배당입니다. 당해세와 임차인의 최우선변제는 반영되지 않아 실제 배당과 소유자 잔여액은 달라질 수 있습니다. 신청채권자의 청구액은 139,574,430원입니다. 배당표상 금액화된 매수인 인수액은 0원이지만, 토지 구분지상권 인수는 별도로 남습니다.
| 회차 시나리오 | 매각가 | 채권자 배당 | 미배당 | 소유자 잔여 |
|---|---|---|---|---|
| 현재 회차 · 2회 유찰 · 감정가 49% | 154,840,000원 | 151,800,000원 | 0원 | 72,240원 |
| 3회 유찰 시 · 감정가 34% | 108,388,000원 | 106,070,568원 | 45,729,432원 | 0원 |
| 4회 유찰 시 · 감정가 24% | 75,871,600원 | 74,105,911원 | 77,694,089원 | 0원 |
④ 입지·이용상태·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 온샘초등학교 남측 인근에 위치하며 주변은 공동주택과 근린생활시설 등으로 형성돼 있습니다.
- 교통. 차량 접근이 가능하고 인근에 부산도시철도 3·4호선 미남역과 시내버스정류장이 있습니다.
- 용도. 공부상 업무시설인 오피스텔입니다. 실제 이용상태는 이해관계인 부재로 확인되지 않았습니다.
- 건물. 철근콘크리트구조 지상 22층 건물의 22층 2205호이며 사용승인일은 2019.05.30.입니다.
- 설비. 위생·급배수·난방·승강기 설비가 구비돼 있습니다.
- 도로. 북동측 약 47m, 남동측 약 35m, 남서측 약 12m 도로에 각각 접합니다.
- 토지. 일반상업지역과 제2종일반주거지역이며 공시지가는 ㎡당 3,255,000원입니다.
- 규제. 방화지구, 제1종지구단위계획구역, 도시철도 저촉, 온샘초등학교 상대보호구역 등이 기재돼 있습니다.
- 내부상태. 현장조사 당시 폐문과 관계인 부재로 내부구조와 관리상태를 직접 확인하지 못했습니다.
- 가격 흐름. 2026.07. 동일 면적 거래 4건은 123,460,000원~135,050,000원이며 최근 추세는 -59.0%입니다.
⑤ 입찰 체크리스트
- 토지 별도등기 확인. 인수되는 을구 1번 내지 25번 구분지상권의 권리자, 범위, 존속 내용과 이용 제한을 원문으로 확인해야 합니다.
- 최근 시세 우선. 현재 최저가는 최근 12개월 평균의 119.8%입니다. 감정가 대비 할인율만으로 가격 메리트를 판단하면 안 됩니다.
- 하락 추세 반영. 최근 거래 추세가 -59.0%이므로 과거 315,000,000원 거래나 전체 평균 166,402,000원을 응찰가 기준으로 삼기 어렵습니다.
- 용도 확인. 아파트가 아니라 공부상 업무시설인 오피스텔입니다. 실제 이용상태와 내부구조를 현장에서 재확인해야 합니다.
- 점유·임대관계 확인. 확인된 임차인은 없지만 임대관계가 미상이고 내부조사가 이뤄지지 않았으므로 전입·사업자등록·점유자를 별도로 확인해야 합니다.
- 배당표 한계. 예상배당에는 당해세와 최우선변제가 반영되지 않았으므로 실제 배당 결과는 달라질 수 있습니다.
- 원본 대조. 등기부, 토지 별도등기, 매각물건명세서, 현황조사서와 감정평가서를 서로 대조해야 합니다.
맺으며 — “감정가 반값”보다 중요한 두 가지
이 물건의 표면적인 매력은 감정가 316,000,000원에서 최저가 154,840,000원으로 내려왔다는 사실입니다. 하지만 최근 12개월 평균은 129,252,500원이고 최신 거래는 130,370,000원입니다. 현재 최저가는 최근 평균의 119.8%이며 최근 가격 추세도 -59.0%입니다. 두 번 유찰됐다는 사실만으로 시세보다 싸다고 평가할 수 없습니다.
권리에서도 주의가 필요합니다. 건물 등기의 후순위 압류와 경매개시결정은 소멸하지만, 매각물건명세서가 특정한 토지 구분지상권은 매수인에게 인수됩니다. 따라서 이 사건은 “금액화 인수 0원”과 “권리 부담 없음”이 서로 다른 사례입니다. 실제 이용상태와 임대관계, 내부상태도 확인되지 않았습니다. 결론은 가격도 보수적, 권리도 원문 확인이 필수입니다.
