울산지방법원 2024타경49. 울산 중구 학성동 동남하이빌6차 8층 801호 아파트입니다. 소유자 권용대는 2020년2월25일 매매로 거래가 298,000,000원에 취득했고, 소유권이전은 2020년4월6일 접수됐습니다. 감정가는 321,000,000원, 한 차례 유찰된 현재 최저가는 감정가의 70%인 224,700,000원입니다. 매각기일은 2026년8월19일입니다.
가격만 보면 할인 폭이 명확합니다. 최근 12개월 실거래 4건의 평균은 344,500,000원, 가장 최근 2026년5월 거래는 360,000,000원입니다. 최근 구간이 과거 구간보다 7.5% 높은 추세인데도 현재 최저가는 최근 12개월 평균의 65.2%입니다. 이번 건은 하락장 보정 때문에 할인폭을 깎아 볼 사례가 아니라, 제공된 실거래 흐름 자체가 오히려 상승 방향을 가리킵니다.
물건 개요
| 사건번호 | 울산지방법원 2024타경49 (임의경매) |
|---|---|
| 소재지 | 울산광역시 중구 구역전길 24-10, 8층801호 (학성동,동남하이빌6차) |
| 물건종류 / 전용 | 아파트 · 84.2405㎡ · 철근콘크리트구조 평지붕 20층건 중 8층 801호 |
| 단지 | 동남하이빌6차 · 69세대 · 2019.12.24 |
| 소유자 | 권용대 · 2020.02.25 매매 · 거래가액 298,000,000원 |
| 감정가 / 최저가 | 321,000,000원 / 224,700,000원 (1회 유찰 · 감정가 70%) |
| 청구금액 | 197,469,990원 |
| 매각기일 | 2026.08.19 |
① 권리 흐름 — 인수액은 0원, 후속등기는 원본 대조
제공된 권리판정상 말소기준권리는 2023.11.15. 갑구 4번 롯데카드주식회사 가압류 11,597,091원입니다. 이후의 임의경매개시결정과 국민건강보험공단 압류는 매각으로 소멸하는 것으로 표시돼 있습니다. 임차인은 없고, 배당 및 회차별 시뮬레이션 모두 매수인 인수액 0원입니다.
을구에서는 과거 울산행복신용협동조합 근저당과 울산중앙신용협동조합 근저당이 이미 말소된 것으로 표시돼 있습니다. 울산중앙새마을금고의 을구 5번 216,000,000원 근저당과 을구 6번 19,200,000원 근저당에는 2024.10.29. 엠씨아이대부주식회사로의 근저당권 이전 및 느티나무제삼차유한회사 근질권 설정 후속등기가 이어집니다. 제공 계산의 결론은 인수 0원이지만, 이 후속등기와 배당 시뮬레이션의 신청채권자 배당 0원 표시는 입찰 전 등기부·매각물건명세서·채권계산서 대조가 필요한 지점입니다.
② 시세 비교 — 최근 시세의 65.2%, 추세도 +7.5%
동남하이빌6차의 면적 일치 실거래는 12건입니다. 전체 평균은 328,416,666원이지만, 가격 메리트 판단에는 더 최근인 12개월 평균 344,500,000원과 최신 거래 360,000,000원을 우선했습니다. 최근 12개월 평균은 과거 구간보다 7.5% 상승한 것으로 집계돼 있습니다.
| 거래월 | 전용 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2026.05 | 84.14㎡ | 14 | 360,000,000원 |
| 2025.11 | 84.83㎡ | 9 | 350,000,000원 |
| 2025.11 | 84.24㎡ | 15 | 320,000,000원 |
| 2025.07 | 84.24㎡ | 13 | 348,000,000원 |
| 2025.02 | 84.24㎡ | 6 | 340,000,000원 |
| 2025.01 | 84.83㎡ | 17 | 335,000,000원 |
| 2025.01 | 84.87㎡ | 18 | 320,000,000원 |
| 2024.11 | 84.14㎡ | 15 | 310,000,000원 |
| 2023.11 | 84.83㎡ | 20 | 330,000,000원 |
| 2023.10 | 84.83㎡ | 11 | 322,000,000원 |
| 2023.09 | 84.87㎡ | 20 | 306,000,000원 |
| 2022.10 | 84.87㎡ | 10 | 300,000,000원 |
| 최근 12개월 평균 | — | 4건 | 344,500,000원 |
현재 최저가 224,700,000원은 최근 12개월 평균 344,500,000원의 65.2%입니다. 감정가 321,000,000원보다도 최근 12개월 평균과 최신 거래가 높습니다. 전체 12건 평균 328,416,666원만 사용해 할인폭을 과장할 필요도 없습니다. 더 보수적인 최근 지표를 사용해도 현재 가격은 시세 아래에 위치합니다.
③ 예상배당표 (매각가 224,700,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 3,945,800원 |
| 2. 갑구 4번 가압류 · 롯데카드주식회사 | 11,597,091원 | 11,597,091원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 209,157,109원 |
현재 회차 계산에서 표시된 채권총액 11,597,091원은 전액 배당되고, 부족액은 0원이며 매수인 인수액도 0원입니다. 당해세·임차인 최우선변제는 반영되지 않은 계산입니다. 별도로 회차 시나리오에는 신청채권자 청구액 197,469,990원에 대한 배당이 0원으로 표시돼 있습니다.
④ 회차별 가격 — 인수액은 계속 0원
| 회차 | 매각가 | 미배당 | 매수인 인수 |
|---|---|---|---|
| 현재 회차 (1회 유찰, 감정가 70%) | 224,700,000원 | 0원 | 0원 |
| 2회 유찰 시 (감정가 49%) | 157,290,000원 | 0원 | 0원 |
| 3회 유찰 시 (감정가 34%) | 110,103,000원 | 0원 | 0원 |
⑤ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 용도. 감정평가상 공동주택(아파트)로 이용 중이며 철근콘크리트구조 평지붕 20층건 중 8층 801호입니다.
- 입지. 울산광역시 중구 학성동 소재 구역전시장 동측 인근으로, 주변은 근린생활시설·상가·다세대주택·공동주택 등으로 형성돼 있습니다.
- 교통. 차량 출입이 가능하고 인근에 시내버스 정류장이 있으며 대중교통 사정은 보통으로 평가됐습니다.
- 도로. 단지 주변 가로망 상태는 양호한 것으로 조사됐습니다.
- 토지. 1,456.0㎡ 토지, 일반상업지역·도시지역이며 공시지가는 1,956,000원/㎡입니다.
- 규제. 장애물제한표면구역·가축사육제한구역·상대보호구역이 포함되고 소로3류 및 주차장에 접합니다.
- 설비. 위생급배수시설·옥내소화전·승강기·도시가스·난방시설이 설치돼 있습니다.
- 공부 차이. 공부와의 차이는 없고 위반건축물 표시도 없습니다.
- 거래성. 69세대 단지이며 면적 일치 실거래 12건이 확인됩니다. 최근 12개월 평균은 344,500,000원이고 최근 가격 추세는 +7.5%입니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 가격 상한. 현재 최저가 224,700,000원은 최근 12개월 평균 344,500,000원의 65.2%입니다. 감정가보다 최근 실거래 지표를 우선해 응찰 상한을 판단하세요.
- 최신 거래. 최신 실거래는 2026.05의 360,000,000원입니다. 최근 12개월 평균과 함께 현재 낙찰가 수준을 비교하세요.
- 후속 권리. 을구 5·6번 근저당 관련 엠씨아이대부주식회사 이전과 느티나무제삼차유한회사 근질권 설정 후속등기를 최신 등기부에서 대조하세요.
- 배당관계. 신청채권자 청구 197,469,990원·배당 0원으로 표시된 시뮬레이션과 실제 매각물건명세서·채권계산서를 반드시 비교하세요.
- 임차관계. 등록 임차인은 없고 매수인 인수액은 0원으로 계산돼 있습니다. 현황조사 및 매각물건명세서 원본에서 최종 점유관계를 확인하세요.
- 물건 상태. 공부와의 차이는 없고 위반건축물 표시도 없지만 실제 내부 상태와 관리비 등은 현장 확인이 필요합니다.
맺으며 — 가격은 강점, 마지막 확인은 등기·배당
이 사건의 숫자만 보면 매력 포인트가 선명합니다. 감정가 321,000,000원에서 한 차례 유찰돼 최저가는 224,700,000원으로 내려왔고, 임차인 없이 매수인 인수액은 0원입니다. 더 중요한 최근 12개월 실거래 평균은 344,500,000원, 최신 거래는 360,000,000원, 최근 가격 추세는 +7.5%입니다. 현재 최저가가 최근 평균의 65.2%라는 점에서 가격 여유는 충분합니다.
다만 이 물건을 단순한 ‘권리 깨끗·저가 아파트’로만 보면 안 됩니다. 등기에는 2024.10.29. 근저당권 이전과 근질권 설정 후속등기가 있고, 배당 시뮬레이션에는 신청채권자 청구액 197,469,990원이면서 배당액은 0원으로 표시돼 있습니다. 제공 계산상 최종 매수인 인수는 0원이지만, 가격은 합격권이고 최종 판단의 관문은 등기 후속관계와 실제 배당순위 확인입니다.
