울산지방법원 2024타경113754. 울산 북구 양정동 497-8의 연립/다세대 + 토지 일괄매각 사건입니다. 감정평가상 건물은 주택과 변소로 이용 중이며, 토지는 166.0㎡의 대지입니다. 현재 최저매각가는 58,592,000원으로 4회 유찰된 상태입니다. 숫자만 보면 감정가 244,031,000원에서 크게 내려온 물건이지만, 이 사건의 가격 판단은 최저가가 아니라 대항력 임차보증금과 인수액을 합친 실질취득액으로 해야 합니다.
임차인 문흥만은 2022년 6월 3일 주민등록, 같은 날 확정일자를 갖추고 2층 75.55㎡ 전부를 주거로 사용한 임차권자입니다. 임차보증금은 65,000,000원이며 배당요구도 했습니다. 이 임차권은 2024년 8월 14일 강제경매개시결정보다 앞서므로 대항력이 있고, 미배당 보증금은 매수인에게 인수될 수 있습니다.
물건 개요
| 사건번호 | 울산지방법원 2024타경113754 (강제경매) |
|---|---|
| 소재지 | 울산광역시 북구 양정동 497-8 · 울산광역시 북구 염포로 477-6 |
| 물건종류 / 이용 | 연립/다세대 + 토지 · 주택 및 변소 |
| 토지 | 대 166.0㎡ · 제3종일반주거지역 · 평지 · 부정형 · 세로한면(불) |
| 소유자 | 변영산 |
| 감정가 / 최저가 | 244,031,000원 / 58,592,000원 (4회 유찰) |
| 신청채권자 / 청구 | 문흥만 / 66,097,181원 |
| 매각기일 | 2026.09.15 |
| 매각조건 | 일괄매각 · 제시외 건물 포함 · 재매각 · 매수신청보증금 최저매각가격의 30% |
① 권리 흐름 — 말소기준보다 앞선 임차권이 핵심
현재 권리분석의 핵심은 을구 9번 주택임차권 문흥만입니다. 임차권등기 접수는 2024.07.09이고, 주민등록·확정일자는 2022.06.03입니다. 이후 2024.08.14 문흥만이 강제경매를 신청했습니다. 현재 남아 있는 별도 근저당은 없고, 과거 농협은행 근저당과 하나은행 근저당, 황규섭 임차권 등은 이미 말소됐습니다.
| 임차인 | 점유 / 용도 | 보증금 | 대항력 | 우선변제 | 승계·대위 | 배당요구 | 현재 인수 |
|---|---|---|---|---|---|---|---|
| 문흥만 | 건물의 2층 75.55㎡ 전부 · 주거 | 65,000,000원 | 대항력 있음 | 우선변제 있음 | 해당 없음 | 배당요구 | 7,862,656원 |
5회 유찰 시에는 낙찰가가 41,014,400원으로 내려가지만 인수액은 25,123,859원으로 커지고, 6회 유찰 시에는 낙찰가 28,710,080원에 인수액이 37,206,701원으로 늘어납니다. 즉 낙찰가 하락이 그대로 총취득비용 하락으로 연결되지 않습니다. 대항력 임차보증금이 사실상 가격의 하단을 형성하는 구조입니다.
② 임차인 리스크 — 신청채권자와 임차권자가 동일인
이 사건의 실제 임차인은 문흥만 1명입니다. 보증기관 대위·승계 신고는 없습니다. 그런데 문흥만은 임차권자이면서 동시에 이 경매의 신청채권자입니다. 제공된 권리분석에는 이 동일인 관계 때문에 가장임차인 의심 또는 관계인 가능성이 별도 경고로 표시돼 있습니다.
③ 예상배당표 (매각가 58,592,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 1,454,656원 |
| 1. 임차인 문흥만 보증금 | 65,000,000원 | 57,137,344원 |
| 2. 강제경매개시결정 · 문흥만 | 66,097,181원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
현재 회차에서 임차보증금 미배당액 7,862,656원은 매수인 인수로 산정돼 있습니다. 당해세·임차인 최우선변제는 반영되지 않은 예상배당입니다.
④ 입지·토지·건물 메모 (감정요항표 기준)
- 위치. 양정동행정복지센터 북서측 인근이며, 주변은 단독주택·근린생활시설·공동주택 등이 형성된 지역입니다.
- 교통. 본건까지 차량 접근이 가능하고 인근에 버스정류장이 있어 대중교통 사정은 보통입니다.
- 건물. 주택 부분은 벽돌조 슬래브지붕 2층, 별도 부분은 블록조 슬래브지붕 단층이며 위생설비와 난방설비가 되어 있습니다.
- 토지. 166.0㎡ 대지, 평지·부정형·세로한면(불), 공시지가 775,400원/㎡입니다.
- 규제. 도시지역·제3종일반주거지역·가축사육제한구역에 해당합니다.
- 공부 차이. 공부와의 차이는 없고 위반건축물로 표시된 사항도 없습니다.
⑤ 입찰 체크리스트
- 실질취득액 기준. 현재 최저가 58,592,000원만 보지 말고, 인수 7,862,656원을 더한 66,454,656원을 기준으로 판단해야 합니다.
- 추가 유찰 착시. 5회·6회 유찰로 낙찰가가 더 내려가도 인수액이 25,123,859원·37,206,701원으로 늘어 총부담 감소폭이 제한됩니다.
- 임차권 원본 대조. 문흥만의 임대차계약, 전입, 확정일자, 점유, 임차권등기와 배당요구 내용을 원본으로 다시 확인해야 합니다.
- 동일인 관계 확인. 임차권자 문흥만이 신청채권자이기도 하므로 가장임차인 의심 또는 관계인 가능성을 입찰 전에 해소해야 합니다.
- 재매각 보증금. 매수신청보증금이 최저매각가격의 30%라는 조건을 입찰자금 계획에 반영해야 합니다.
- 일괄매각 범위. 토지와 건물, 제시외 건물이 일괄매각 대상이므로 현황과 매각목록을 함께 대조해야 합니다.
맺으며 — “24% 최저가”보다 중요한 65,000,000원
이 사건은 감정가 244,031,000원에서 최저가 58,592,000원까지 내려와 숫자만 보면 매우 싸 보입니다. 그러나 대항력 있는 문흥만의 임차보증금이 65,000,000원이고, 현재 회차에서 배당되지 못하는 7,862,656원이 매수인에게 남습니다. 그래서 현재 실질취득액은 66,454,656원입니다.
더 유찰돼 낙찰가가 내려가더라도 인수액이 함께 커지는 만큼, 이 물건은 단순히 “감정가 대비 몇 %인가”로 판단할 수 없습니다. 여기에 임차권자와 신청채권자가 문흥만으로 동일하다는 확인 과제, 재매각에 따른 매수신청보증금 30% 조건까지 겹칩니다. 낮은 최저가는 사실이지만, 가격의 하단을 대항력 보증금이 붙잡고 있는 물건으로 보는 것이 핵심입니다.
