부산지방법원 2025타경102156. 부산 사하구 감천동 제일아파트 1층 108호, 전용 45.19㎡ 아파트입니다. 소유자 한정호는 2022.06.15. 거래가 40,000,000원에 소유권을 취득했습니다. 2023.07.19. 설정된 에이치플러스대부 근저당권 15,000,000원은 2023.08.22. 해지되어 이미 말소됐고, 현재 경매에서 기준이 되는 권리는 같은 날 설정된 오케이대부캐피탈강남 근저당권 27,000,000원입니다.
같은 2023.08.22. 접수번호 39026으로 설정된 전세금 2,000,000원의 전세권은 말소기준 근저당권 접수번호 39025보다 뒤이므로 매각으로 소멸합니다. 임차인 신고 내역도 없고 예상배당 기준 매수인 인수액은 0원입니다. 권리 구조 자체보다 입찰 판단에서 더 중요한 것은 낮은 절대가격과 최근 시세 하락을 함께 보는 것입니다.
물건 개요
| 사건번호 | 부산지방법원 2025타경102156 |
|---|---|
| 소재지 | 부산광역시 사하구 감천동 13-1105 제일아파트 1층 108호 |
| 물건종류 / 전용 | 아파트 · 전용 45.19㎡ · 5층 건물 내 1층 108호 |
| 소유자 | 한정호 (2022.06.15. 거래가 40,000,000원에 취득) |
| 감정가 / 최저가 | 33,000,000원 / 33,000,000원 (신건) |
| 청구액 | 19,043,454원 |
| 매각기일 | 2026.08.19 |
① 권리 흐름 — 기준권리 뒤 전세권까지 소멸
임차인 신고 내역 없음. 감정평가상 임대관계는 미상으로 기재되어 있으나, 별도 임차인 정보는 없습니다. 2023.08.22. 오케이대부캐피탈강남 근저당권이 말소기준이며, 그 직후 설정된 전세권 2,000,000원과 2025.11.14. 임의경매개시결정은 매각으로 소멸합니다. 2026.02.23. 압류는 2026.04.20. 해제로 이미 말소됐습니다.
② 시세 비교 — 최근 시세보다 낮지만 하락 추세
제일(13-1105)은 60세대, 1976.12.18. 준공 단지입니다. 가격 판단은 장기간 전체 평균 36,541,666원보다 최근 12개월 평균 35,700,000원, 최신 거래 37,500,000원, 최근 추세 -3.9%를 우선해 보는 것이 적절합니다.
| 거래월 | 전용 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2025.11 | 47.01㎡ | 5 | 37,500,000원 |
| 2025.07 | 45.19㎡ | 3 | 34,000,000원 |
| 2025.03 | 45.19㎡ | 3 | 40,000,000원 |
| 2025.02 | 47.01㎡ | 4 | 36,000,000원 |
| 2025.01 | 45.19㎡ | 4 | 31,000,000원 |
| 2024.07 | 45.19㎡ | 4 | 38,000,000원 |
| 2024.05 | 47.01㎡ | 5 | 41,000,000원 |
| 2024.05 | 47.01㎡ | 2 | 42,000,000원 |
| 2024.02 | 47.01㎡ | 5 | 30,000,000원 |
| 2023.11 | 47.01㎡ | 3 | 33,000,000원 |
| 2023.05 | 45.19㎡ | 1 | 44,000,000원 |
| 2022.12 | 45.19㎡ | 1 | 32,000,000원 |
| 최근12개월 평균 | — | 5건 | 35,700,000원 |
신건 최저가 33,000,000원은 최근 12개월 평균 35,700,000원의 92.4%입니다. 최신 거래 37,500,000원보다도 4,500,000원 낮습니다. 따라서 현재 가격은 최근 시세 기준으로는 낮은 편입니다. 다만 최근 12개월 구간이 그 이전보다 3.9% 하락했기 때문에 과거 고가 거래 41,000,000원·42,000,000원·44,000,000원에 기대어 가격 메리트를 과장하는 것은 적절하지 않습니다.
③ 예상배당표 (매각가 33,000,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용(추정) | - | 994,000원 |
| 1. 근저당 · 주식회사오케이대부캐피탈강남 | 27,000,000원 | 27,000,000원 |
| 2. 전세권 · 주식회사오케이대부캐피탈강남 | 2,000,000원 | 2,000,000원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 3,006,000원 |
33,000,000원 매각 가정에서는 근저당권 27,000,000원과 전세권 2,000,000원이 전액 배당되고 3,006,000원이 소유자에게 남습니다. 예상 매수인 인수액은 0원입니다. 당해세·임차인 최우선변제는 미반영되어 실제 잔여액은 달라질 수 있습니다.
④ 회차별 가격·배당 시나리오
| 회차 | 매각가 | 채권 배당 | 부족액 | 매수인 인수 |
|---|---|---|---|---|
| 현재 회차 (신건, 감정가 100%) | 33,000,000원 | 29,000,000원 | 0원 | 0원 |
| 1회 유찰 시 (감정가 80%) | 26,400,000원 | 25,524,800원 | 3,475,200원 | 0원 |
| 2회 유찰 시 (감정가 64%) | 21,120,000원 | 20,339,840원 | 8,660,160원 | 0원 |
⑤ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 부산광역시 사하구 감천동 소재 태극도 동측 인근으로, 주변은 아파트·단독주택·다세대주택 및 소규모 점포가 혼재합니다.
- 교통. 본건까지 차량 접근이 가능하고 인근에 버스정류장이 있습니다. 북동측으로 폭 약 7~8미터 포장도로와 접합니다.
- 이용상태. 공동주택(아파트)으로 이용 중이며, 철근콘크리트조 슬래브지붕 5층 건물 내 1층 108호입니다.
- 설비. 위생설비·급배수설비·개별난방설비를 갖추고 있습니다.
- 토지. 남하향 완경사지대 내 부정형 토지로 공동주택 및 점포 건부지로 이용 중입니다.
- 규제. 제2종일반주거지역·지구단위계획구역·상대보호구역이며 공시지가는 716,100원/㎡입니다.
- 건물 상태 정보. 공부와의 차이는 없고 위반건축물 표시도 없습니다.
- 환금성. 60세대, 1976.12.18. 준공 단지이며 최근 실거래는 30,000,000원~44,000,000원으로 가격 편차가 큽니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 최근 시세 기준으로 판단. 장기 전체평균 36,541,666원보다 최근 12개월 평균 35,700,000원과 최신 거래 37,500,000원을 우선 비교해야 합니다.
- 하락 추세 반영. 최근 거래구간은 이전보다 3.9% 낮습니다. 최저가가 최근 평균의 92.4%라는 이유만으로 큰 안전마진이 확보됐다고 단정하면 안 됩니다.
- 전세권 소멸 확인. 전세금 2,000,000원의 전세권은 말소기준 근저당권 뒤에 접수되어 매각으로 소멸하는 구조입니다.
- 점유관계 현장 확인. 별도 임차인 신고는 없지만 감정평가상 임대관계는 미상입니다. 실제 점유자와 인도 가능 여부를 현장에서 확인할 필요가 있습니다.
- 관리비·세금 확인. 예상배당에는 당해세와 임차인 최우선변제가 반영되지 않았으므로 관련 원본자료를 확인해야 합니다.
- 원본 대조. 등기사항전부증명서·매각물건명세서·현황조사서·감정평가서와 실거래 원자료를 입찰 전 직접 대조해야 합니다.
맺으며 — 권리는 단순, 가격은 ‘하락 추세를 감안한 저가’
이 물건의 권리구조는 비교적 명확합니다. 2023.08.22. 오케이대부캐피탈강남 근저당권이 말소기준이고, 이후 전세권과 경매개시결정은 소멸합니다. 임차인 신고도 없으며 예상 매수인 인수액은 0원입니다. 신건 최저가 33,000,000원은 최근 12개월 평균 35,700,000원의 92.4%, 최신 거래 37,500,000원보다 낮아 최근 거래가격보다 낮은 출발가라는 장점도 있습니다.
다만 이 단지는 최근 거래구간이 이전보다 3.9% 하락했습니다. 1976.12.18. 준공, 60세대 규모라는 특성까지 고려하면 과거 최고 거래 44,000,000원을 기준 삼기보다 최근 거래 흐름과 실제 물건 상태를 보수적으로 반영해야 합니다. 결론은 권리는 양호하고 신건 가격도 최근 시세보다 낮지만, 하락 추세와 노후·소규모 단지 특성 때문에 가격 안전마진을 충분히 확인해야 하는 물건입니다.
