부산지방법원 2025타경21972. 개금인제빌리지 3층 317호로, 감정상 주거용 오피스텔로 이용 중인 물건입니다. 감정가는 140,000,000원이고 2회 유찰되어 현재 최저매각가는 68,600,000원입니다. 소유자는 주식회사호암개발이며, 2025년 5월 정의경을 채권자로 하는 강제경매개시결정이 등기됐습니다. 이 사건의 핵심은 낮아진 최저가가 아니라 보증금 110,000,000원의 대항력 임차인 정의경입니다.
정의경은 2020년 2월 12일 임대차계약 및 확정일자를 갖추고, 2020년 2월 21일 전입·점유를 시작했습니다. 현재 말소기준으로 잡힌 서울보증보험주식회사 가압류는 2022년 4월 8일이므로, 정의경의 전입은 그보다 앞섭니다. 임차권등기는 2024년 2월 28일에 이뤄졌지만, 대항력의 출발점은 그보다 앞선 2020년 전입입니다. 배당으로 보증금 전액이 변제되지 않으면 부족분은 매수인이 승계합니다.
물건 개요
| 사건번호 | 부산지방법원 2025타경21972 (강제경매) |
|---|---|
| 소재지 | 부산광역시 부산진구 개금동 527-220 개금인제빌리지 3층 317호 · 도로명주소 부산광역시 부산진구 엄광로 37 |
| 물건종류 / 이용 | 오피스텔 · 주거용 오피스텔로 이용 중 |
| 건물 | 철근콘크리트구조 평스라브지붕 · 2019.11.15 준공 · 제3층 제317호 |
| 소유자 | 주식회사호암개발 |
| 감정가 / 최저가 | 140,000,000원 / 68,600,000원 (2회 유찰) |
| 신청채권자 / 청구 | 정의경 / 89,812,500원 |
| 매각기일 | 2026.09.02 |
① 권리 흐름 — 임차권등기가 지워져도 보증금 잔액은 남는다
2019년 설정됐던 중부산농업협동조합 근저당권은 2020년 2월 24일 이미 말소됐고, 고외자의 2021년 및 2022년 가압류도 각각 말소됐습니다. 현재 권리분석의 기준은 2022.04.08 서울보증보험주식회사 가압류 157,043,926원입니다. 그 이후의 고외자 가압류, 강제경매개시결정, 임차권등기 자체는 매각으로 소멸하는 구조입니다.
② 임차인 — 실제 임차인 2명
| 임차인 / 사용 | 전입·확정일자 | 보증금 | 대항력 | 우선변제 | 승계 |
|---|---|---|---|---|---|
| 정의경 · 건물 전유부분 전부 주거(임차권등기) | 전입 2020.02.21 확정 2020.02.12 배당요구 2024.02.28 | 110,000,000원 | 대항력 있음 | 우선변제 | 43,034,800원 인수 |
| 정소연 · 317호 주거 | 전입 2025.05.19 확정일자 미상 | 미상 | 대항력 없음 | 미상 | 인수 없음 |
정소연은 2025년 5월 19일 전입으로 말소기준일보다 늦어 대항력은 없습니다. 다만 보증금과 확정일자는 확인되지 않아 임대차 조건 자체는 입찰 전 다시 대조할 필요가 있습니다. 보증기관의 대위·승계 중복신고는 없으며, 이 사건에서 파악되는 실제 임차인은 2명입니다.
③ 실질취득액 — 68,600,000원이 매입원가가 아니다
현재 회차에서 매각대금 68,600,000원 중 집행비용 1,634,800원을 먼저 제외하면 정의경에게 배당 가능한 금액은 66,965,200원입니다. 보증금 110,000,000원에는 43,034,800원이 부족합니다. 이 부족분이 매수인에게 넘어오므로, 실제 부담은 다음과 같이 계산됩니다.
| 회차 | 낙찰가 가정 | 임차보증금 인수 | 실질취득 |
|---|---|---|---|
| 현재 · 2회 유찰 (감정가 49%) | 68,600,000원 | 43,034,800원 | 111,634,800원 |
| 3회 유찰 시 (감정가 34%) | 48,020,000원 | 63,244,360원 | 111,264,360원 |
| 4회 유찰 시 (감정가 24%) | 33,614,000원 | 77,391,052원 | 111,005,052원 |
낙찰가가 68,600,000원에서 48,020,000원, 다시 33,614,000원으로 내려가도 임차인에게 배당되는 금액이 함께 감소하므로 매수인의 인수액은 43,034,800원에서 63,244,360원, 77,391,052원으로 늘어납니다. 결국 실질취득은 각각 111,634,800원 → 111,264,360원 → 111,005,052원으로 큰 폭으로 떨어지지 않습니다.
④ 예상배당표 (매각가 68,600,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 1,634,800원 |
| 1. 임차인 정의경 보증금 | 110,000,000원 | 66,965,200원 |
| 2. 가압류 · 서울보증보험주식회사 | 157,043,926원 | 0원 |
| 3. 가압류 · 고외자 | 800,000,000원 | 0원 |
| 4. 경매개시결정 · 정의경 | 89,812,500원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
현재 배당가정에서는 집행비용 1,634,800원과 정의경 임차보증금 66,965,200원으로 매각대금 68,600,000원이 소진됩니다. 정의경 보증금 미배당 43,034,800원은 매수인 인수로 계산되며, 당해세·임차인 최우선변제에 따라 실제 배당은 달라질 수 있습니다.
⑤ 입지·이용 메모 (감정요항 기준)
- 이용. 주변 탐문 결과 주거용 오피스텔로 이용 중이며, 이해관계인 부재로 내부 이용상태는 확인되지 않았습니다.
- 입지. 주원초등학교 북서측 인근으로 아파트·근린생활시설·단독주택 등이 혼재하는 지역입니다.
- 교통. 본건까지 차량 통행이 가능하고 노선버스정류소가 근거리에 있어 제반 교통상황은 편리한 것으로 조사됐습니다.
- 건물. 2019.11.15 준공된 철근콘크리트구조 건물로 난방·급배수위생·승강기·소화설비가 갖춰져 있습니다.
- 도로·토지. 남측 폭 약 16미터 포장도로에 접하고, 토지는 완경사의 부정형입니다. 공시지가는 3,332,000원/㎡입니다.
- 용도지역. 준주거지역·제3종일반주거지역이 포함되며 상대보호구역·준보전산지 저촉, 중로3류 접합 사항이 있습니다.
- 공부상 차이. 공부와의 차이는 없고 위반건축물 사항은 확인되지 않았습니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 입찰가가 아니라 실질취득액으로 계산. 현재 회차는 68,600,000원 낙찰가에 43,034,800원 인수를 더한 111,634,800원이 기준입니다.
- 추가 유찰 효과 재계산. 3회 유찰 시 실질취득 111,264,360원, 4회 유찰 시 111,005,052원으로 낙찰가 하락폭만큼 총부담이 내려가지 않습니다.
- 정의경 임대차 원인 확인. 임차권자와 강제경매 채권자가 동일인으로 기재돼 있으므로 임대차계약·채권관계와 관계인 여부를 원본에서 대조해야 합니다.
- 정소연 임대차 조건 확인. 전입은 말소기준 이후라 대항력은 없지만 보증금·확정일자 조건은 확인이 필요합니다.
- 점유·내부 현황 확인. 감정 당시 내부 이용상태는 이해관계인 부재로 확인되지 않았으므로 실제 점유와 내부 상태를 재확인해야 합니다.
- 배당표 원본 대조. 당해세·최우선변제 등에 따라 실제 배당액과 매수인 인수액이 달라질 수 있으므로 매각물건명세서와 배당 관련 원본을 확인해야 합니다.
맺으며 — “유찰될수록 싸진다”가 통하지 않는 구조
이 사건은 표면상 감정가 140,000,000원에서 두 번 유찰돼 최저가가 68,600,000원까지 내려온 물건입니다. 그러나 정의경의 보증금 110,000,000원은 말소기준보다 앞선 전입·확정일자를 갖춘 대항력 임차보증금입니다. 현재 회차에서 66,965,200원이 배당돼도 43,034,800원이 남고, 이를 낙찰자가 인수하면 실질취득은 111,634,800원입니다.
더 중요한 점은 추가 유찰입니다. 낙찰가가 48,020,000원, 33,614,000원으로 낮아져도 인수액이 각각 63,244,360원, 77,391,052원으로 커져 실질취득은 111,264,360원, 111,005,052원 수준에 머뭅니다. 즉 이 물건은 최저가가 내려갈수록 싸지는 일반적인 경매와 다릅니다. 승부처는 최저가 할인율이 아니라 대항력 임차보증금의 실제 배당과 인수액, 그리고 정의경·정소연의 임대차 관계를 원본으로 확인하는 데 있습니다.
