부산지방법원 2025타경102167. 부산광역시 서구 동대신동3가 122-5의 단독주택 + 토지 일괄매각 사건입니다. 감정평가상 건물 1층·2층 모두 주택으로 이용되고 있으며, 시멘트블록구조 슬라브지붕 2층 건물입니다. 토지는 44.0㎡, 지목은 대이고 준주거지역·고도지구에 속합니다. 현재 소유자는 건창하우징주식회사입니다.
권리 구조는 비교적 단순합니다. 2020.03.13. 설정된 노지윤의 채권최고액 100,000,000원 근저당권이 말소기준이며, 이 근저당권과 2025.11.17. 임의경매개시결정은 매각으로 소멸합니다. 현황조사상 박노현이 전입해 있으나 전입일이 2025.11.04.로 말소기준일보다 늦어 대항력은 없는 것으로 정리됩니다.
물건 개요
| 사건번호 | 부산지방법원 2025타경102167 |
|---|---|
| 소재지 | 부산광역시 서구 동대신동3가 122-5 · 부산광역시 서구 보수대로 254-9 |
| 물건종류 / 이용 | 단독주택 + 토지 · 1층·2층 주택 |
| 건물 구조 | 시멘트블록구조 슬라브지붕 2층 · 샷시창호 |
| 토지 | 44.0㎡ · 대 · 단독 · 평지 · 사다리형 · 세로한면(불) |
| 소유자 | 건창하우징주식회사 |
| 감정가 / 최저가 | 132,381,000원 / 132,381,000원 (신건) |
| 청구액 | 65,000,000원 |
| 매각기일 | 2026.08.19 |
① 권리 흐름 — 말소기준 이후 소멸
현재 소유권은 2020.03.13. 건창하우징주식회사로 이전됐고, 같은 날 노지윤 명의의 근저당권이 설정됐습니다. 이 을구 1번 근저당권이 말소기준입니다. 이후 2025.11.17. 노지윤의 신청으로 임의경매가 개시됐으며, 경매개시결정 역시 매각으로 소멸합니다. 근저당권은 토지 부산광역시 서구 동대신동3가 122-5와 공동담보입니다.
② 임차인·점유 — 실제 임차인 1명, 대항력 없음
| 성명 | 전입일 | 보증금 | 대항력 | 우선변제 | 승계 |
|---|---|---|---|---|---|
| 박노현 | 2025.11.04 | 미상 | 없음 | 미상 | 없음 |
박노현의 전입일은 2025.11.04.로, 말소기준권리인 2020.03.13. 근저당권보다 늦습니다. 따라서 전입신고 순서상 대항력은 없습니다. 보증금과 확정일자는 확인되지 않았으므로 우선변제 여부는 확인이 필요합니다. 보증기관 대위·승계 신고가 아니므로 실제 임차인은 1명으로 봅니다.
③ 예상배당표 (매각가 132,381,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 2,653,334원 |
| 1. 을구 1번 근저당권 · 노지윤 | 100,000,000원 | 100,000,000원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 29,727,666원 |
현재 회차 132,381,000원 가정에서는 근저당권 채권최고액 100,000,000원이 전액 배당되고 소유자 잔여가 29,727,666원입니다. 1회 유찰 시에도 근저당 채권은 전액 배당되지만, 2회 유찰 시에는 배당 부족액 17,201,189원이 발생합니다. 이 부족액은 현재 자료상 매수인이 인수하는 금액이 아니며, 각 시나리오의 매수인 인수액은 모두 0원입니다.
④ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 용도. 감정 이용상태는 1층·2층 모두 주택이며, 사건 용도는 단독주택 + 토지입니다.
- 입지. 동신초등학교 북측 인근으로, 주위는 단독주택·공동주택·구덕운동장·근린생활시설 등이 혼재합니다.
- 교통. 본건까지 차량접근은 불가하며 인근에 버스정류장이 있어 대중교통사정은 보통 수준입니다.
- 토지. 44.0㎡, 지목 대, 평지·사다리형이며 도로접면은 세로한면(불)입니다.
- 규제. 준주거지역·고도지구(36M이하)·가축사육제한구역이며 공시지가는 1,141,000원/㎡입니다.
- 건물. 시멘트블록구조 슬라브지붕 2층으로 위생설비·급배수설비·난방설비가 되어 있고 공부와의 차이는 없습니다.
- 일괄매각. 샷시조 다용도실·창고 등 종물 및 부합물이 있으나 별도 경제적가치가 미미해 건물에 포함해 평가됐습니다.
⑤ 입찰 체크리스트
- 박노현 점유 확인. 대항력은 없지만 보증금·확정일자·구체적인 임대차관계가 확인되지 않았으므로 현장 점유 및 계약관계를 대조하세요.
- 차량접근 확인. 감정평가상 본건까지 차량접근이 불가합니다. 실제 진입 동선과 이사·수리·공사 차량 접근 가능성을 확인하세요.
- 일괄매각 범위. 토지와 건물, 다용도실·창고 등 종물·부합물이 함께 매각되는 범위를 감정평가서와 현장에서 대조하세요.
- 공동담보 확인. 노지윤 근저당권은 해당 토지와 공동담보로 기재되어 있으므로 토지·건물 등기 관계를 함께 확인하세요.
- 가격 판단. 실거래 비교자료가 제시되지 않았으므로 감정가나 유찰률만으로 가격 메리트를 단정하지 말고 현장 상태와 토지·건물 가치를 별도로 검토하세요.
맺으며 — 권리는 단순, 현장은 반드시 확인
이 사건의 권리 핵심은 명확합니다. 2020.03.13. 노지윤 근저당권이 말소기준이고, 박노현의 전입일은 2025.11.04.로 그보다 늦어 대항력이 없습니다. 현재 배당 시나리오에서도 매수인 인수액은 0원입니다. 다만 단독주택 + 토지라는 비표준 물건이고, 감정평가상 차량접근 불가, 임대관계 미상, 임차인 보증금 미상이라는 확인 과제가 남습니다. 따라서 권리는 비교적 단순하지만 가격과 현장성은 별도 검증이 필요한 신건으로 보는 것이 적절합니다.
