부산지방법원 2025타경102207. 부산 북구 화명동 도시화명그린아파트 208동 17층 1705호입니다. 감정평가상 공동주택(아파트)으로 이용 중이며 건물은 철근콘크리트 벽식조 슬래브지붕 20층 건물, 본건은 17층입니다. 사용승인일은 1996.04.27, 단지는 720세대이고 실거래 비교면적은 49.42㎡입니다.
현재 소유자는 류이솔이며 2024.12.30 상속을 원인으로 2025.07.17 소유권이전이 접수됐습니다. 경매는 한국주택금융공사가 신청했고 청구액은 17,525,325원입니다. 등기 흐름에는 2018.06.22 부산은행 명의 채권최고액 97,200,000원의 근저당권 설정과, 2025.06.12 그 근저당권의 한국주택금융공사 이전이 이어집니다.
물건 개요
| 사건번호 | 부산지방법원 2025타경102207 |
|---|---|
| 소재지 | 부산광역시 북구 화명동 295 도시화명그린아파트 208동 17층1705호 |
| 물건종류 / 이용 | 아파트 · 공동주택(아파트)으로 이용중임 |
| 건물 | 철근콘크리트 벽식조 슬래브지붕 20층 건물 내 17층1705호 · 사용승인일 1996.04.27 |
| 실거래 비교면적 | 49.42㎡ |
| 소유자 | 류이솔 · 2024.12.30 상속 · 2025.07.17 소유권이전 접수 |
| 감정가 / 최저가 | 117,000,000원 / 117,000,000원 (신건) |
| 경매채권자 / 청구 | 한국주택금융공사 / 17,525,325원 |
| 매각기일 | 2026.08.19 |
① 권리 흐름 — 인수 0원 산정, 그러나 원본 대조가 핵심
임차인 신고 내역은 없고 배당 시나리오상 매수인 인수액도 0원입니다. 다만 감정요항표에는 임대관계가 미상으로 기재돼 있어 실제 점유관계까지 확정된 것으로 보기는 어렵습니다. 보증금·전입일·확정일자가 확인되지 않은 특정 점유자가 제시된 것은 아니므로 대항력 유무를 임의로 단정할 근거도 없습니다.
② 시세 비교 — 최근 평균의 115.6%, 신건 가격 메리트 없음
도시화명그린(295) 동일면적 49.42㎡의 최근 실거래 12건입니다. 거래 시점은 2026년 5월부터 7월까지이고, 최근 12개월 평균은 101,208,333원입니다. 최신 거래는 2026.07의 102,000,000원입니다.
| 거래월 | 전용 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2026.07 | 49.42㎡ | 15 | 102,000,000원 |
| 2026.07 | 49.42㎡ | 15 | 123,000,000원 |
| 2026.07 | 49.42㎡ | 9 | 95,000,000원 |
| 2026.07 | 49.42㎡ | 11 | 105,000,000원 |
| 2026.07 | 49.42㎡ | 20 | 94,000,000원 |
| 2026.06 | 49.42㎡ | 2 | 89,000,000원 |
| 2026.06 | 49.42㎡ | 14 | 97,000,000원 |
| 2026.05 | 49.42㎡ | 3 | 128,500,000원 |
| 2026.05 | 49.42㎡ | 18 | 103,000,000원 |
| 2026.05 | 49.42㎡ | 18 | 103,000,000원 |
| 2026.05 | 49.42㎡ | 6 | 91,000,000원 |
| 2026.05 | 49.42㎡ | 5 | 84,000,000원 |
| 최근12개월 평균 | 49.42㎡ | 12건 | 101,208,333원 |
최근 실거래 범위는 84,000,000원~128,500,000원이고 최근 12개월 평균은 101,208,333원입니다. 현재 신건 최저가는 117,000,000원으로 최근 12개월 평균의 115.6%입니다. 최신 거래 102,000,000원도 현재 최저가보다 낮으므로, 현 회차를 두고 “시세보다 싸다”거나 “가격 메리트가 있다”고 평가할 근거는 없습니다.
③ 예상배당표 (매각가 117,000,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 2,438,000원 |
| 경매채권자 · 한국주택금융공사 | 17,525,325원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 114,562,000원 |
현재 배당 계산에서는 채권자 총청구액·총배당액이 0원으로 산정되고, 신청채권자 한국주택금융공사의 청구액 17,525,325원은 별도로 존재합니다. 집행비용은 2,438,000원, 소유자 잔여는 114,562,000원으로 계산돼 있습니다. 당해세·임차인 최우선변제는 미반영이며, 매수인 인수액은 0원으로 산정돼 있습니다.
④ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 부산광역시 북구 화명동 금명여자고등학교 서측에 인접하며, 주위는 공동주택·단독주택·각종 근린생활시설로 형성돼 있습니다.
- 교통. 차량출입이 자유롭고 주위에 시내버스정류장과 부산도시철도2호선 율리역이 소재하며, 교통사정은 보통인 편으로 평가돼 있습니다.
- 단지·건물. 도시화명그린(295)은 720세대, 사용승인일 1996.04.27이며 본건은 20층 건물 중 17층입니다.
- 도로. 본건 남측으로 왕복 2차선 포장도로와 접합니다.
- 용도·규제. 제2종일반주거지역·제1종지구단위계획구역·주거용지·택지개발지구에 속하며 교육환경 관련 절대보호구역·상대보호구역이 확인됩니다.
- 토지. 완경사지대 내 평탄하게 조성된 사다리형 토지이며 공동주택 건부지로 이용 중이고 공시지가는 1,259,000원/㎡입니다.
- 물건 상태. 공부와의 차이는 없고 위반건축물 사항은 확인되지 않았으며, 최근 동일면적 실거래 표본은 12건입니다.
⑤ 입찰 체크리스트
- 가격부터 재검토. 신건 최저가 117,000,000원이 최근12개월 평균 101,208,333원의 115.6%이므로 현재 회차를 저가 매수 구간으로 보지 않습니다.
- 최신 거래 확인. 최신 거래는 2026.07의 102,000,000원입니다. 현재 최저가보다 낮은 최근 실거래가 존재합니다.
- 유찰 시나리오 비교. 1회 유찰 시 93,600,000원, 2회 유찰 시 74,880,000원으로 계산돼 있어 회차별 가격 차이를 기준으로 접근해야 합니다.
- 점유·임대관계 확인. 임차인 신고 내역은 없지만 감정요항표상 임대관계는 미상입니다. 실제 점유자와 점유 원인을 현장에서 확인해야 합니다.
- 말소기준 원본 대조. 2018.06.22 근저당 설정, 2025.06.12 한국주택금융공사로의 근저당권 이전, 2025.11.28 임의경매개시결정의 관계를 등기 원본과 매각물건명세서에서 확인합니다.
- 배당표 원본 확인. 신청채권액 17,525,325원이 별도로 존재하면서 예상배당액은 0원으로 산정돼 있으므로 실제 채권계산과 배당순위를 확인합니다.
맺으며 — “인수 0원”보다 먼저 봐야 할 115.6%
현재 계산만 보면 매수인 인수액은 0원이고 신고된 임차인도 없습니다. 하지만 임대관계는 미상이고, 등기상 근저당권 이전 흐름과 말소기준 판정은 원본 대조가 필요합니다. 여기에 가격까지 보수적으로 봐야 합니다. 신건 최저가 117,000,000원은 최근 12개월 실거래 평균 101,208,333원의 115.6%이며 최신 거래 102,000,000원도 웃돕니다. 따라서 현 회차의 핵심은 “권리가 단순해 보인다”는 점이 아니라 최근 시세보다 높은 가격을 감수할 이유가 있는지입니다. 단지 경매 평균 유찰 횟수는 1.8회이고, 제공된 시나리오상 1회 유찰 가격은 93,600,000원입니다. 현재 회차는 가격 보류, 권리는 원본 확인. 이 두 가지가 이 사건의 핵심입니다.
