부산지방법원 2025타경102227. 부산 강서구 신호동 부산신호윌더하임아파트 107동 6층 604호, 전용 84.998㎡ 아파트입니다. 말소기준은 2011.08.29 설정된 명지농업협동조합 근저당 156,000,000원입니다. 이후 2024년 근저당, 국민건강보험공단 압류, 명지농업협동조합 가압류, 강서구 압류와 경매개시결정은 모두 말소기준권리 이후여서 매각으로 소멸합니다. 두 근저당은 2025.07.07 농업협동조합자산관리회사로 이전됐지만 기존 담보권의 이전으로, 별도의 보증금이나 매수인 인수액을 더하는 구조가 아닙니다.
가격은 별개입니다. 이 물건은 아직 유찰이 없는 신건으로 감정가와 최저가가 모두 237,000,000원입니다. 동일 면적 최근 12개월 실거래 평균은 216,250,000원, 최신 거래는 2026.05 210,000,000원입니다. 제공된 최근 시세 기준 비율도 109.6%이므로, 신건 최저가만 보고 가격 메리트가 있다고 평가할 수 없습니다.
물건 개요
| 사건번호 | 부산지방법원 2025타경102227 |
|---|---|
| 소재지 | 부산광역시 강서구 신호동 205-1 부산신호윌더하임아파트 107동 6층604호 |
| 물건종류 / 전용 | 아파트 · 전용 84.998㎡ · 15층 건물 내 6층 604호 |
| 소유자 | 양승봉 · 단독소유 |
| 감정가 / 최저가 | 237,000,000원 / 237,000,000원 (신건) |
| 청구금액 | 525,360,166원 |
| 매각기일 | 2026.08.19 |
① 권리 흐름 — 말소기준 이후 권리는 소멸
등재된 임차인은 없습니다. 다만 감정평가의 임대관계는 미상으로 기재돼 있으므로 점유관계는 현장과 매각서류를 다시 확인할 필요가 있습니다. 등기상으로는 2011.08.29 명지농업협동조합 근저당이 말소기준이며, 이후 설정된 24,000,000원 근저당과 국민건강보험공단 압류, 200,000,000원 가압류, 강서구 압류, 경매개시결정은 모두 매각으로 소멸합니다. 매수인 인수로 계산된 금액은 0원입니다.
② 시세 비교 — 신건 237,000,000원은 최근 평균의 109.6%
부산신호윌더하임은 671세대, 사용승인일은 2005.11.07입니다. 대상 면적은 84.998㎡이며 실거래 비교 면적과 일치합니다. 최근 12개월 동일 면적 거래 12건의 평균은 216,250,000원, 최신 거래는 2026.05 210,000,000원입니다.
| 거래월 | 전용 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2026.05 | 85.0㎡ | 8 | 210,000,000원 |
| 2026.04 | 85.0㎡ | 8 | 215,000,000원 |
| 2026.04 | 85.0㎡ | 14 | 290,000,000원 |
| 2026.03 | 85.0㎡ | 12 | 180,000,000원 |
| 2026.01 | 85.0㎡ | 5 | 230,000,000원 |
| 2026.01 | 85.0㎡ | 11 | 233,000,000원 |
| 2026.01 | 85.0㎡ | 13 | 208,000,000원 |
| 2025.12 | 85.0㎡ | 5 | 200,000,000원 |
| 2025.12 | 85.0㎡ | 7 | 200,000,000원 |
| 2025.12 | 85.0㎡ | 13 | 215,000,000원 |
| 2025.11 | 85.0㎡ | 8 | 210,000,000원 |
| 2025.11 | 85.0㎡ | 6 | 204,000,000원 |
| 평균 | 84.998㎡ | 12건 | 216,250,000원 |
최근 12건은 180,000,000원~290,000,000원 범위이고 평균은 216,250,000원입니다. 신건 최저가 237,000,000원은 최근 평균 대비 109.6%이며, 최신 2026.05 거래 210,000,000원보다도 높습니다. 따라서 전체 거래의 고가 사례만 보고 신건을 저렴하다고 평가하면 안 됩니다.
③ 예상배당표 (매각가 237,000,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 4,118,000원 |
| 1. 을구 1번 근저당권 · 명지농업협동조합 | 156,000,000원 | 156,000,000원 |
| 2. 을구 2번 근저당권 · 명지농업협동조합 | 24,000,000원 | 24,000,000원 |
| 3. 갑구 7번 가압류 · 명지농업협동조합 | 200,000,000원 | 52,882,000원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
채권 합계 380,000,000원 중 예상 배당액은 232,882,000원, 미배당액은 147,118,000원입니다. 미배당 채권은 매수인 인수액으로 계산되지 않으며, 현재 회차 매수인 인수액은 0원입니다. 당해세·임차인 최우선변제는 미반영입니다.
④ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 이용상태. 아파트로 이용 중이며 철근콘크리트구조 경사지붕 15층 건물 내 6층 604호입니다.
- 교통. 차량 접근이 가능하고 인근에 노선버스정류장이 소재합니다.
- 설비. 위생설비·급배수설비·옥내소화전설비·승강기설비·도시가스 난방설비를 갖추고 있습니다.
- 토지. 토지면적 35,360.5㎡, 지목은 대, 평지·가로장방형이며 공동주택부지로 이용 중입니다.
- 규제. 경제자유구역·지방산업단지·지원시설구역·도시지역·제3종일반주거지역·제1종지구단위계획구역에 포함되고 역사문화환경보존지역에 저촉됩니다.
- 공시지가. 938,300원/㎡이며 공부와의 차이는 없습니다.
- 기타. 감정평가에는 지상에 다수의 적치물 등이 산재하고 있다고 기재돼 있습니다.
⑤ 입찰 체크리스트
- 가격 상한. 현재 최저가 237,000,000원은 최근 12개월 평균의 109.6%입니다. 신건이라는 이유만으로 할인 매수로 보지 말아야 합니다.
- 최근 거래 우선 확인. 최근 평균 216,250,000원과 최신 거래 210,000,000원을 기준축으로 놓고 응찰가를 검토해야 합니다.
- 유찰 시나리오. 제공된 회차 기준 1회 유찰 시 189,600,000원, 2회 유찰 시 151,680,000원입니다.
- 점유 확인. 등재 임차인은 없지만 임대관계는 미상입니다. 점유자와 인도 가능성을 매각물건명세서·현황조사와 현장에서 확인해야 합니다.
- 적치물 확인. 감정평가에 다수의 적치물이 기재돼 있으므로 실제 위치·처리 필요 여부를 확인해야 합니다.
- 원본 대조. 등기부·매각물건명세서·현황조사·실거래 원본을 입찰 전에 직접 대조해야 합니다.
맺으며 — 권리는 합격, 신건 가격은 보수적으로
이 물건의 등기상 핵심은 단순합니다. 2011년 명지농업협동조합 근저당이 말소기준이고 이후 권리는 매각으로 소멸해 매수인 인수액은 0원입니다. 하지만 가격은 다릅니다. 신건 최저가 237,000,000원은 최근 12개월 동일 면적 평균 216,250,000원의 109.6%이고, 최신 거래 210,000,000원보다도 높습니다. 권리관계의 단순함을 가격 할인으로 착각해서는 안 됩니다. 현재 회차의 핵심은 “깨끗한 권리”보다 “최근 거래보다 높은 최저가”입니다.
