부산지방법원 2025타경102275. 부산 사하구 장림동 아미하이츠빌라 라동 3층 302호의 다세대주택입니다. 현재 소유자 진장현은 2011.05.03 매매를 원인으로 2011.05.30 소유권을 이전받았고, 같은 날 우리은행 앞으로 채권최고액 30,000,000원의 근저당권이 설정됐습니다. 이 근저당이 말소기준권리입니다.
이후 2025.10.16 에스비아이저축은행 가압류, 2025.12.12 강제경매개시결정, 2025.12.16 서울보증보험 가압류, 2026.02.19 우리은행 가압류가 차례로 붙었지만 모두 말소기준권리보다 늦어 매각으로 소멸합니다. 임차인 조사 내역도 없어 현재 자료상 낙찰자가 승계할 보증금이나 등기상 인수권리는 없습니다.
물건 개요
| 사건번호 | 부산지방법원 2025타경102275 |
|---|---|
| 소재지 | 부산광역시 사하구 장림동 538-35 아미하이츠빌라 라동 3층302호 |
| 물건종류 | 다세대 · 감정 이용상태 다세대주택 |
| 소유자 | 진장현 · 2011.05.03 매매 · 거래가액 60,000,000원 |
| 감정가 / 최저가 | 52,000,000원 / 52,000,000원 (신건) |
| 청구액 | 31,625,497원 |
| 매각기일 | 2026.08.19 |
| 건물 | 철근콘크리트조 스라브지붕 라동 4층 건물 내 3층 302호 |
| 단지 | 아미하이츠빌라라동(538-35) · 8세대 · 1995.05.31 준공 |
① 권리 흐름 — 말소기준 이후 권리는 소멸
임차인 없음. 따라서 대항력·우선변제권·보증금 승계 문제는 현재 자료에서 확인되지 않습니다. 말소기준은 2011.05.30 설정된 우리은행 근저당권 30,000,000원이며, 2025년 이후의 에스비아이저축은행·서울보증보험·우리은행 가압류와 강제경매개시결정은 매각으로 모두 소멸합니다. 매수인 인수액은 0원입니다.
② 가격 판단 — 실거래가 없어 신건 가격을 단정하기 어렵다
감정가와 현재 최저매각가는 모두 52,000,000원이고 아직 유찰되지 않은 신건입니다. 소유자가 2011.05.03 매매한 거래가액은 60,000,000원이지만, 현재 시세 판단에 필요한 최근 12개월 실거래 평균·최신 거래는 확인되지 않습니다.
아미하이츠빌라 라동은 8세대이고, 비교 대상 면적 정보는 47.53㎡이나 해당 물건과의 면적 일치가 확인되지 않습니다. 따라서 52,000,000원을 두고 “시세보다 싸다”거나 “가격 메리트가 크다”고 평가할 근거는 부족합니다.
③ 예상배당표 (매각가 52,000,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 1,336,000원 |
| 1. 근저당 · 주식회사우리은행 | 30,000,000원 | 30,000,000원 |
| 2. 가압류 · 주식회사에스비아이저축은행 | 30,642,341원 | 20,664,000원 |
| 3. 강제경매개시결정 · 주식회사에스비아이저축은행 | - | 0원 |
| 4. 가압류 · 서울보증보험 주식회사 | 6,066,970원 | 0원 |
| 5. 가압류 · 주식회사 우리은행 | 2,606,263원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
52,000,000원 매각 가정에서 집행비용 1,336,000원과 우리은행 근저당 30,000,000원이 우선 반영되고, 에스비아이저축은행 가압류에는 20,664,000원이 배당됩니다. 총 채권액 69,315,574원 중 50,664,000원이 배당되고 18,651,574원이 미배당됩니다. 매수인 인수액은 0원입니다. 당해세·임차인 최우선변제는 미반영입니다.
④ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 위치. 부산광역시 사하구 장림동 소재 다대자연병원 북서측 인근이며, 주위는 아파트·다세대주택·임야·공장·근린생활시설 등이 혼재합니다.
- 교통. 본건까지 차량 접근이 가능하고 인근에 마을버스 및 시내버스 정류소가 있어 대중교통 사정은 보통입니다.
- 건물. 철근콘크리트조 스라브지붕 라동 4층 건물 내 3층 302호이며, 외벽은 몰탈위 페인팅 및 타일, 내벽은 벽지, 창호는 샷시창호입니다.
- 설비. 위생설비·급배수설비·도시가스시설이 되어 있습니다.
- 토지·도로. 부정형 토지를 다세대주택 부지로 이용 중이며, 북동측 주출입구가 세로(가)의 도로에 접합니다.
- 규제. 준공업지역·비행안전구역이며 공시지가는 888,800원/㎡입니다. 공부와의 차이는 없고 위반건축물 표시도 없습니다.
- 환금성 확인. 아미하이츠빌라 라동은 8세대이고 최근 낙찰가·실거래가 자료가 확인되지 않아 실제 매수층과 거래 속도는 별도 확인이 필요합니다.
⑤ 입찰 체크리스트
- 실거래 대조. 최근 12개월 실거래 평균과 최신 거래가 확인되지 않으므로, 장림동 인근 유사 다세대주택의 실거래를 별도로 대조해야 합니다.
- 임대관계 현장 확인. 감정평가서상 임대관계는 미상입니다. 조사된 임차인은 없지만 실제 점유 상태와 전입세대는 입찰 전 다시 확인하는 것이 필요합니다.
- 회차별 가격. 현재 최저가는 52,000,000원이고, 1회 유찰 시 41,600,000원, 2회 유찰 시 33,280,000원 시나리오입니다.
- 채권 미배당과 인수 구분. 신건 기준 미배당 18,651,574원이 발생하지만 이는 매수인 인수액이 아닙니다. 등기상 인수액은 0원입니다.
- 현장 상태. 외벽·내부 마감, 급배수·도시가스 설비, 차량 접근 및 도로 접면을 현장에서 직접 확인해야 합니다.
- 원본 대조. 입찰 전 등기사항전부증명서·매각물건명세서·현황조사서·감정평가서와 실제 점유관계를 다시 확인하세요.
맺으며 — 권리는 합격, 가격은 검증 필요
이 물건의 장점은 분명합니다. 2011.05.30 우리은행 근저당이 말소기준이고, 그 이후의 가압류와 강제경매개시결정은 매각으로 소멸합니다. 임차인도 조사되지 않아 매수인 인수액은 0원입니다.
다만 가격 판단은 별개입니다. 현재 신건 최저가는 52,000,000원이지만 최근 12개월 실거래 평균이나 최신 거래가 확인되지 않고, 단지는 8세대이며 비교 면적도 일치하지 않습니다. 따라서 이 사건은 “권리 안전형이지만 신건 가격을 싸다고 단정할 수 없는 다세대주택”으로 보는 것이 데이터에 가장 충실합니다. 입찰의 승부처는 권리보다는 현재 52,000,000원이 실제 지역 시세와 개별 물건 상태에 맞는지 확인하는 데 있습니다.
