부산지방법원 2025타경102298. 괴정한일하나로타운 제3동 제3층 제309호 아파트입니다. 등기상 현재 소유자는 윤영식·윤희진으로 각각 지분 2분의 1을 보유합니다. 말소기준은 2017.06.05 삼성생명보험주식회사 근저당권 69,720,000원이며, 이 근저당권은 2025.06.20 한국자산관리공사로 이전됐습니다. 이후 설정된 케이비국민카드 가압류 6,306,300원, 경기신용보증재단 가압류 25,000,000원, 경매개시결정은 모두 매각으로 소멸합니다.
임차인은 없습니다. 따라서 대항력 임차인의 보증금 승계나 미배당 보증금 인수 문제도 없고, 현재 회차뿐 아니라 제공된 1회·2회 유찰 시나리오에서도 매수인 인수액은 0원입니다. 권리의 승계보다는 가격이 현재 시장 수준에 맞는지를 확인하는 것이 핵심입니다.
물건 개요
| 사건번호 | 부산지방법원 2025타경102298 |
|---|---|
| 소재지 | 부산광역시 사하구 괴정동 11-2 괴정한일하나로타운 3동 3층309호 |
| 물건종류 / 전용 | 아파트 · 전용 51.96㎡ · 지하1층 지상5층 건물 내 3층 |
| 소유자 | 윤영식 지분 2분의 1 · 윤희진 지분 2분의 1 |
| 사용승인 | 1989.05.26 |
| 감정가 / 최저가 | 104,000,000원 / 104,000,000원 (신건) |
| 청구금액 | 53,696,429원 |
| 매각기일 | 2026.08.19 |
① 권리 흐름 — 말소기준 이후는 소멸
말소기준권리는 2017.06.05 근저당권입니다. 삼성생명보험주식회사 명의로 채권최고액 69,720,000원이 설정됐고, 2025.06.20 확정채권양도를 원인으로 한국자산관리공사에 이전됐습니다. 그 뒤의 케이비국민카드 가압류와 경기신용보증재단 가압류는 매각으로 소멸합니다. 현재 소유권 지분은 윤영식·윤희진에게 각각 2분의 1씩 있습니다.
② 시세 비교 — 최신 거래 대비 94.5%, 전체 평균 대비 112.3%
괴정한일하나로타운의 제공된 실거래는 8건입니다. 대상 전용면적은 51.96㎡이고 면적이 일치합니다. 최신 거래는 2024.02, 51.96㎡, 3층, 110,000,000원으로 대상 물건과 같은 층입니다. 현재 최저가 104,000,000원은 이 최신 거래의 94.5%입니다.
| 거래월 | 전용 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2024.02 | 51.96㎡ | 3 | 110,000,000원 |
| 2022.09 | 49.77㎡ | 1 | 98,000,000원 |
| 2022.02 | 49.77㎡ | 6 | 95,000,000원 |
| 2022.01 | 49.77㎡ | 6 | 95,000,000원 |
| 2021.12 | 51.96㎡ | 5 | 90,000,000원 |
| 2021.11 | 49.77㎡ | 4 | 101,000,000원 |
| 2021.11 | 49.77㎡ | 4 | 87,000,000원 |
| 2021.07 | 49.77㎡ | 5 | 65,000,000원 |
| 평균 | — | 8건 | 92,625,000원 |
전체 8건 평균은 92,625,000원, 최저는 65,000,000원, 최고는 110,000,000원입니다. 현재 최저가는 전체 평균의 112.3%로 전체 거래 평균보다 높습니다. 반면 최신 거래와 최근 집계값은 110,000,000원이고, 최근 대비 과거 추세 집계는 +22.0%입니다. 따라서 과거 저가 거래가 섞인 전체 평균만으로 고평가라고 단정하기도 어렵고, 2024.02 한 건만으로 현재 가격을 확정하기도 어렵습니다.
③ 예상배당표 (매각가 104,000,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 2,256,000원 |
| 1. 근저당 · 삼성생명보험주식회사 | 69,720,000원 | 69,720,000원 |
| 2. 가압류 · 주식회사케이비국민카드 | 6,306,300원 | 6,306,300원 |
| 3. 가압류 · 경기신용보증재단 | 25,000,000원 | 25,000,000원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 717,700원 |
현재 회차에서는 채권액 101,026,300원이 전액 배당되는 계산이며, 소유자 잔여는 717,700원입니다. 당해세·임차인 최우선변제는 미반영된 추정입니다. 매수인 인수액은 0원입니다.
④ 유찰 시나리오 — 가격은 내려가도 인수는 0원
| 회차 | 매각가 | 미배당 | 매수인 인수 |
|---|---|---|---|
| 현재 회차 · 신건 · 감정가 100% | 104,000,000원 | 0원 | 0원 |
| 1회 유찰 · 감정가 80% | 83,200,000원 | 19,723,900원 | 0원 |
| 2회 유찰 · 감정가 64% | 66,560,000원 | 36,064,380원 | 0원 |
유찰되면 채권자의 미배당액은 커지지만, 그 미배당액이 매수인에게 넘어오는 구조는 아닙니다. 1회 유찰 시 매각가 83,200,000원, 미배당 19,723,900원, 2회 유찰 시 매각가 66,560,000원, 미배당 36,064,380원으로 계산되지만 양쪽 모두 매수인 인수는 0원입니다.
⑤ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 부산광역시 사하구 괴정동 소재 승학초등학교 북동측 인근. 부근은 공동주택·단독주택·근린생활시설 등으로 형성되어 있습니다.
- 교통. 차량통행이 가능하고 인근에 버스정류장이 있어 대중교통 사정은 보통입니다.
- 건물. 철근콘크리트조 및 벽돌조 슬래브지붕 지하1층·지상5층 건물이며 1989.05.26 사용승인, 현상은 보통입니다.
- 내부 확인. 이해관계인 부재로 내벽·내부마감재 등 내부 이용상태를 확인하지 못해 통상적인 상태를 상정해 감정평가했습니다.
- 도로. 북서측 일부가 노폭 약 12미터 포장도로와 접하고 단지 내 가로망이 정비되어 있습니다.
- 토지. 공동주택 부지로 이용 중이며 공시지가는 1,152,480원/㎡입니다.
- 규제. 제2종일반주거지역, 제2종전용주거지역, 중로3류 관련 사항이 기재되어 있습니다.
- 단지. 괴정한일하나로타운 총 249세대이며 공부와의 차이는 없습니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 가격 기준. 현재 최저가 104,000,000원과 최신 거래 110,000,000원의 차이는 6,000,000원입니다. 전체 거래 평균은 92,625,000원입니다.
- 거래 시점. 제공된 최신 거래가 2024.02이므로 현재 시점의 실제 매매 호가와 거래 가능 가격은 별도 확인이 필요합니다.
- 내부 상태. 감정 당시 이해관계인 부재로 내부 이용상태를 직접 확인하지 못했습니다.
- 점유 확인. 임차인은 없지만 실제 인도 상태와 점유관계는 입찰 전에 다시 확인해야 합니다.
- 배당 변동. 예상배당은 집행비용 추정과 당해세·최우선변제 미반영 조건이므로 실제 배당표와 차이가 생길 수 있습니다.
- 원본 대조. 등기사항전부증명서·매각물건명세서·현황조사·감정평가와 실거래 자료를 입찰 전 다시 대조해야 합니다.
맺으며 — 권리는 합격, 가격은 ‘소폭 할인’ 여부를 검증할 물건
이 물건의 가장 분명한 장점은 인수액 0원입니다. 임차인이 없고, 2017.06.05 말소기준 근저당 이후의 가압류와 경매개시결정은 소멸합니다. 따라서 낮은 최저가 뒤에 대항력 보증금이 숨어 있는 유형은 아닙니다.
가격은 더 신중하게 봐야 합니다. 신건 최저가 104,000,000원은 같은 면적·같은 3층의 최신 거래 110,000,000원보다 낮고 비율은 94.5%입니다. 그러나 제공된 전체 8건 평균 92,625,000원보다 12.3% 높고, 최신 거래 자체도 2024.02입니다. 권리에는 뚜렷한 인수 리스크가 없지만, 신건 가격의 할인폭은 크지 않아 실제 현재 시세 확인이 승부처인 사건입니다.
