부산지방법원 2025타경21985. 부산진구 부암동 화승삼성아파트 18동 1층 102호, 전용 172.47㎡의 아파트입니다. 감정가 499,000,000원에서 한 차례 유찰돼 현재 최저매각가는 349,300,000원입니다. 소유자 이은정은 2017년 매매가 357,000,000원에 소유권을 취득했고, 2022년 주식회사페퍼저축은행 앞으로 채권최고액 188,400,000원의 근저당권이 설정됐습니다.
이 사건의 핵심은 근저당권보다 먼저 대항력을 갖춘 임차인 김미정입니다. 임차인은 2020.12.11. 전입신고와 확정일자를 갖췄고, 점유개시는 2020.12.15.입니다. 최초 보증금 310,000,000원에 2022년 20,000,000원이 증액돼 등기된 임차보증금은 총 330,000,000원입니다. 말소기준인 페퍼저축은행 근저당권의 설정일 2022.02.23.보다 전입·확정일자가 앞서므로, 배당에서 보증금이 전액 변제되지 않으면 그 부족분은 매수인이 인수할 수 있습니다.
물건 개요
| 사건번호 | 부산지방법원 2025타경21985 |
|---|---|
| 소재지 | 부산광역시 부산진구 부암동 500 화승삼성아파트 제18동 제1층 제102호 |
| 도로명주소 | 부산광역시 부산진구 당감로 79 |
| 물건종류 / 전용 | 공동주택(아파트) · 전용 172.47㎡ · 1층 |
| 소유자 | 이은정 (2017.07.20. 매매 · 거래가 357,000,000원) |
| 감정가 / 최저가 | 499,000,000원 / 349,300,000원 (1회 유찰) |
| 신청채권자 / 청구 | 주식회사페퍼저축은행 / 171,156,806원 |
| 말소기준권리 | 2022.02.23. 주식회사페퍼저축은행 근저당권 · 채권최고액 188,400,000원 |
| 매각기일 | 2026.07.29 |
① 권리 흐름 — 선순위 임차인이 핵심
말소기준은 2022.02.23. 설정된 페퍼저축은행 근저당권입니다. 이후 등기된 엔에이치농협캐피탈·제이비우리캐피탈·하나캐피탈의 가압류와 경매개시결정은 매각으로 소멸합니다. 그러나 김미정의 전입일과 최초 확정일자는 2020.12.11.로 말소기준보다 빠릅니다. 임차권등기 자체는 말소기준 이후인 2024.12.20.에 등기됐지만, 그 기초가 되는 주택임차인의 대항력은 이미 말소기준 전에 성립했습니다.
② 임차인 분석 — 실제 임차인 1명
| 임차인 | 점유부분 / 용도 | 전입·확정일자 | 보증금 | 권리판정 |
|---|---|---|---|---|
| 김미정 | 전유부분 전부 · 주거(임차권등기) | 전입 2020.12.11. 확정 2020.12.11. 점유개시 2020.12.15. | 330,000,000원 | 대항력 有 우선변제 有 승계 아님 |
김미정은 보증기관의 대위·승계 신고가 아닌 실제 임차인 1명입니다. 최초 임대차계약은 2020.10.13., 최초 보증금은 310,000,000원이며 2022.12.11. 20,000,000원이 증액됐습니다. 증액분 확정일자는 2022.12.12.이고, 총 보증금 330,000,000원으로 2024.12.20. 임차권등기가 이뤄졌으며 배당요구도 확인됩니다.
③ 유찰 시나리오 — 최저가가 내려가도 실질취득은 약 3.3억
| 회차 | 매각가 | 임차보증금 인수 | 실질취득 |
|---|---|---|---|
| 현재 회차 1회 유찰 · 감정가 70% | 349,300,000원 | 0원 | 349,300,000원 |
| 2회 유찰 시 감정가 49% | 244,509,999원 | 89,713,141원 | 334,223,140원 |
| 3회 유찰 시 감정가 34.3% | 171,156,999원 | 162,039,199원 | 333,196,198원 |
2회 유찰부터는 낙찰가가 임차보증금보다 크게 낮아지면서 미배당 보증금 인수가 발생합니다. 낙찰가만 보면 244,509,999원, 171,156,999원까지 내려가지만, 인수액을 더한 실질취득은 각각 334,223,140원, 333,196,198원입니다. 즉 추가 유찰 시에는 최저가가 아니라 낙찰가와 인수액을 합친 약 3.3억을 기준으로 가격을 판단해야 합니다.
④ 시세 비교 — 현재 실질취득도 최근 평균의 71.7%
화승아파트는 1,811세대, 사용승인일은 1997.03.29.입니다. 전용 172.47㎡ 동일 면적 실거래는 5건이며, 가격 판단에는 과거 거래를 모두 섞은 평균보다 최근 12개월 4건의 평균 487,500,000원과 최신 거래 540,000,000원을 우선 적용했습니다. 최근 거래군은 이전 거래보다 3.7% 높은 흐름입니다.
| 거래월 | 전용 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2025.03 | 172.47㎡ | 6 | 540,000,000원 |
| 2024.11 | 172.47㎡ | 15 | 470,000,000원 |
| 2024.11 | 172.47㎡ | 15 | 470,000,000원 |
| 2024.08 | 172.47㎡ | 15 | 470,000,000원 |
| 2021.06 | 172.47㎡ | 3 | 470,000,000원 |
| 최근 12개월 평균 | 172.47㎡ | 4건 | 487,500,000원 |
현재 실질취득 349,300,000원은 최근 12개월 평균보다 138,200,000원 낮고, 최근 평균의 71.7%입니다. 최신 거래 540,000,000원과 비교하면 190,700,000원 낮은 수준입니다. 추가 유찰 시 인수액까지 합친 실질취득 333,196,198원~334,223,140원도 최근 평균보다 낮습니다.
⑤ 예상배당표 (매각가 349,300,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용(추정) | - | 5,690,200원 |
| 1. 임차인 김미정 보증금 | 330,000,000원 | 330,000,000원 |
| 2. 근저당 · 주식회사페퍼저축은행 | 188,400,000원 | 13,609,800원 |
| 3. 가압류 · 엔에이치농협캐피탈 주식회사 | 27,696,078원 | 0원 |
| 4. 가압류 · 제이비우리캐피탈 주식회사 | 11,862,101원 | 0원 |
| 5. 가압류 · 하나캐피탈 주식회사 | 14,130,737원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
현재 회차 추정에서는 임차보증금이 전액 배당되고 매수인 인수는 0원입니다. 일반 채권자의 총 채권액 242,088,916원 중 예상배당은 13,609,800원이며, 미배당은 228,479,116원입니다. 당해세·최우선변제 등은 미반영돼 실제 배당은 달라질 수 있습니다.
⑥ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 부산진구 당감동 동평초등학교 북동측 인근으로, 주변은 아파트단지·중소규모 공동주택·단독주택·근린생활시설 등으로 형성돼 있습니다.
- 교통. 본건까지 차량 접근이 가능하고 인근에 시내버스 정류장이 있어 대중교통 사정은 보통입니다.
- 단지·도로. 5필지 일단의 평탄한 아파트 부지로, 단지 동·서측은 폭 약 10m 내외, 북·남측은 폭 약 15m 내외의 포장도로에 접하며 단지 내 가로망과 주차시설이 조성돼 있습니다.
- 설비. 위생·급배수·승강기·화재경보·소화전·공동현관문 설비와 도시가스 개별난방이 갖춰져 있습니다.
- 규제. 제2종일반주거지역이며 절대보호구역·상대보호구역에 해당합니다. 공부와의 차이는 없고 위반건축물 사항도 없습니다.
- 환금성. 1,811세대 단지이며 동일 면적 거래가 확인됩니다. 다만 본건은 1층이므로 동일 면적 고층 거래와 직접 비교할 때 층별 선호도 차이를 반영해야 합니다.
⑦ 입찰 체크리스트
- 배당표 원본 대조. 김미정 보증금 330,000,000원이 전액 배당되는지 당해세·집행비용·배당순위를 포함해 다시 계산해야 합니다.
- 계약별 우선순위 확인. 최초 보증금 310,000,000원과 2022년 증액분 20,000,000원의 계약일·확정일자가 다르므로 각 금액의 순위를 구분해 확인해야 합니다.
- 최저가가 아닌 실질취득 기준. 추가 유찰 시에는 낙찰가만 보지 말고 임차보증금 인수를 합친 333,196,198원~334,223,140원을 기준으로 시세와 비교해야 합니다.
- 점유·명도 확인. 임차권등기가 있다는 사실만으로 현재 점유 상태를 단정하지 말고 현장 점유자와 인도 가능 시점을 확인해야 합니다.
- 1층 상태 확인. 같은 전용면적의 최근 거래는 3·6·15층이므로, 1층의 채광·소음·사생활·내부 상태를 현장에서 확인해야 합니다.
- 관리비 및 원본 서류. 관리비 체납 여부를 관리주체에 확인하고 등기부·매각물건명세서·현황조사서·배당요구 내역을 직접 대조해야 합니다.
맺으며 — “가격은 매력, 권리는 배당 확인이 전제”
이 물건은 권리가 깨끗한 무임차 아파트가 아닙니다. 말소기준보다 먼저 전입·확정일자를 갖춘 보증금 330,000,000원의 대항력 임차인이 존재하고, 미배당 잔액은 매수인이 인수할 수 있습니다. 다만 현재 최저가 349,300,000원 배당 추정에서는 임차보증금이 전액 변제돼 인수액이 0원이며, 실질취득은 최근 12개월 평균 487,500,000원의 71.7%입니다.
따라서 결론은 “가격은 합격 가능, 권리는 조건부”입니다. 현재 회차에서 배당표가 그대로 확정된다면 가격 메리트가 있지만, 임차인 전액 배당을 훼손할 선순위 항목이 확인되면 그 부족분이 곧 매수인의 추가 취득비용이 됩니다. 추가 유찰 때도 최저가 하락만 보고 판단해서는 안 되며, 낙찰가와 임차보증금 인수를 합친 약 3.3억을 실질 기준으로 삼아야 합니다.
