부산지방법원 2025타경102313. 부산 북구 구포동 파크블루 3층 301호로, 감정평가상 다세대주택으로 이용 중인 물건입니다. 소유자 김태희는 2019.06.16. 매매를 원인으로 거래가액 123,260,000원에 취득했습니다. 현재 핵심 권리는 을구 1번 진보미의 주택임차권입니다. 임대차계약일 2022.04.18., 확정일자 2022.04.26., 주민등록 및 점유개시일은 2022.05.20., 보증금은 120,000,000원입니다.
이 사건의 말소기준은 2025.12.29. 강제경매개시결정입니다. 따라서 2024.08.09. 등기된 진보미의 주택임차권은 그보다 앞선 권리이고, 전입일도 그보다 앞서므로 원칙적으로 매수인에게 영향을 줄 수 있는 선순위 대항력 임차권입니다. 그러나 이 사건에는 이를 뒤집는 핵심 자료가 있습니다. 주택도시보증공사가 2026.05.13. 및 2026.06.16. 제출한 확약서입니다.
물건 개요
| 사건번호 | 부산지방법원 2025타경102313 (강제경매) |
|---|---|
| 소재지 | 부산광역시 북구 구포동 1060-52 파크블루 3층 301호 |
| 도로명주소 | 부산광역시 북구 낙동대로1704번길 8 |
| 물건종류 / 이용 | 다세대 · 다세대주택으로 이용중 |
| 소유자 | 김태희 (2019.06.16. 매매 · 거래가액 123,260,000원) |
| 감정가 / 최저가 | 138,000,000원 / 138,000,000원 (신건) |
| 신청채권자 / 청구 | 주택도시보증공사 / 129,988,170원 |
| 매각기일 | 2026.08.19 |
① 권리 흐름 — 선순위 임차권과 확약이 핵심
2018년 신탁등기는 2019.07.01. 말소됐고, 2024.12.16. 부산광역시 북구의 압류도 2024.12.23. 해제로 말소됐습니다. 현재 분석의 핵심은 진보미 임차권 → 강제경매개시결정 순서입니다. 임차권은 말소기준보다 앞서므로 원칙상 매수인 인수 대상이지만, 확약서에 따라 주택도시보증공사는 우선변제권만 행사하고 대항력 및 잔존 임대차보증금 반환청구권을 포기하며 임차권등기 말소에 동의했습니다.
② 임차인 — 실제 임차인은 1명
| 이름 | 점유 / 용도 | 전입 | 확정일자 | 보증금 | 판정 |
|---|---|---|---|---|---|
| 진보미 | 주택 전부 · 주거(임차권등기) | 2022.05.20. | 2022.04.26. | 120,000,000원 | 대항력 有 우선변제 有 실질 인수 0원 |
| 보증공사 | 진보미 보증금 대위·승계 | 2022.05.20. | 2022.04.26. | 0원 | 중복신고 |
보증공사는 별도의 임차인이 아니라 진보미 보증금에 대한 대위·승계 신고입니다. 따라서 보증금을 중복 합산해서는 안 되며, 이 사건의 실제 임차인은 1명입니다.
③ 가격 판단 — 유효한 동일 면적 실거래 비교가 없다
부동산 시세 자료에는 파크블루8차, 총 8세대, 2018.11.15. 준공, 비교 대상 면적 26.77㎡가 표시돼 있으나 면적 일치가 확인되지 않았습니다. 최근 실거래 금액·최근 12개월 평균·최신 거래금액도 제시되지 않아, 최저가 138,000,000원이 현재 시장가격보다 높거나 낮다고 단정할 근거가 없습니다.
④ 예상배당표 (매각가 138,000,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 2,732,000원 |
| 1. 임차인 진보미 보증금 | 120,000,000원 | 120,000,000원 |
| 2. 주택도시보증공사 | 129,988,170원 | 15,268,000원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
현재 회차 138,000,000원 기준으로 진보미 보증금 120,000,000원이 우선변제되고, 주택도시보증공사에는 15,268,000원이 배당됩니다. 신청채권자 기준 미배당액은 114,720,170원입니다. 배당표 계산상 매수인 인수액은 0원입니다.
⑤ 회차별 구조 — 낙찰가가 내려가도 확약 효과는 유지
| 회차 | 매각가 | 신청채권자 배당 | 일반 계산상 인수 |
|---|---|---|---|
| 현재 회차 (신건) | 138,000,000원 | 15,268,000원 | 0원 |
| 1회 유찰 시 | 110,400,000원 | 0원 | 11,945,600원 |
| 2회 유찰 시 | 88,320,000원 | 0원 | 33,669,760원 |
위 인수액은 확약을 적용하지 않은 일반 계산값입니다. 본건에서는 진보미의 잔존 임대차보증금 반환청구권 포기 및 임차권등기 말소 동의가 제출됐으므로, 정확도 기준상 진보미에 대한 실질 인수액은 각 회차 모두 0원으로 판단합니다.
⑥ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 부산광역시 북구 구포동 소재 부산지하철 3호선 구포역 남동측 인근이며, 공동주택·근린생활시설·숙박시설 등이 형성된 지역입니다.
- 교통. 본건까지 차량 접근이 가능하고 인근에 부산지하철 3호선 구포역과 시내버스정류장이 소재해 제반 교통상황은 보통입니다.
- 이용. 감정평가상 다세대주택으로 이용 중이며, 건물은 철근콘크리트구조 지상 15층 건물 내 3층 301호입니다. 내부는 폐문부재 등의 사유로 확인하지 못했습니다.
- 설비. 위생·급배수·전기·승강기·난방설비와 퍼즐식 주차타워설비가 구비돼 있습니다.
- 도로. 북동측 약 6m, 남동측 약 4m 내외 도로와 각각 접합니다.
- 규제. 일반상업지역·방화지구·가로구역별 최고높이 제한지역이며, 공시지가는 2,309,000원/㎡입니다. 공부와의 차이는 없습니다.
- 환금성. 시세 자료상 총 8세대 규모이며 경매 통계의 평균 유찰 횟수는 2.7회입니다. 동일 면적 실거래 확인이 되지 않아 매각가의 시장 적정성은 별도 확인이 필요합니다.
⑦ 입찰 체크리스트
- 확약서 원문 확인. 이 물건의 인수 0원 판단은 2026.05.13. 및 2026.06.16. 제출된 대항력포기확약서가 핵심 근거입니다. 입찰 전 원문과 적용 범위를 직접 대조해야 합니다.
- 임차권 말소 이행 확인. 확약에는 임차권등기 말소 동의가 포함돼 있으므로 매각 이후 말소 절차의 실제 이행 여부를 확인해야 합니다.
- 보증공사 중복합산 금지. 보증공사는 진보미 보증금의 대위·승계 주체이므로 별도의 2번째 임차인이나 추가 보증금으로 계산하면 안 됩니다.
- 가격 검증. 유효한 동일 면적 최근 실거래가 없어 감정가 138,000,000원의 가격 메리트를 판단할 수 없습니다. 별도 시세 확인 없이 권리 안전성만 보고 응찰가를 높여서는 안 됩니다.
- 내부 상태 확인. 감정 당시 내부는 폐문부재 등의 사유로 확인되지 않았습니다.
- 민간임대주택등기 확인. 2022.11.21. 민간임대주택등기가 기재돼 있으므로 관련 등기 및 매각 후 처리 상태를 원본에서 확인해야 합니다.
맺으며 — 권리는 ‘확약 확인’, 가격은 ‘보류’
이 사건은 등기만 보면 보증금 120,000,000원의 선순위 대항력 임차권 때문에 부담이 큰 물건입니다. 하지만 주택도시보증공사가 제출한 확약은 우선변제권만 주장하고 대항력과 잔존 보증금 반환청구권을 포기하며 임차권등기 말소에 동의한다는 내용이므로, 정확도 기준상 진보미에 대한 실질 인수는 0원입니다. 보증공사는 별도의 임차인이 아닌 대위·승계 신고이므로 실제 임차인은 1명입니다.
다만 가격은 별개입니다. 유효한 동일 면적 최근 실거래가 없어 감정가 138,000,000원이 현재 시세보다 낮은지 확인할 수 없고, 시세 자료상 평균 유찰 횟수는 2.7회입니다. 따라서 결론은 “확약이 유효하게 적용되면 권리상 실질 인수는 0원, 그러나 신건 가격의 메리트는 확인되지 않음”입니다. 이 물건의 승부처는 확약 원문의 적용·말소 이행 확인과 실제 시장가격 검증입니다.
