부산지방법원 2025타경102316. 현재 소유자는 주식회사늘본푸드이고, 2018.08.02 소유권을 이전받은 날 같은 날 주식회사대구은행 앞으로 채권최고액 1,440,000,000원의 근저당권이 설정됐습니다. 이 권리가 말소기준입니다. 이후 장병열 근저당과 서울보증보험주식회사·신용보증기금· 부산신용보증재단의 가압류, 임의경매개시결정은 모두 말소기준 뒤에 설정돼 매각으로 소멸하는 구조입니다.
하지만 등기 순서만 보고 단순한 물건으로 판단하면 안 됩니다. 매각물건명세서 비고에는 일괄매각, 공장및광업재단저당법 제6조 목록 제2018-543호의 기계기구, 제시외 건물 2-1 내지 2-2 및 4-1 내지 4-2가 포함된다고 적혀 있습니다. 건물 중간을 칸막이해 중2층으로 이용 중인 부분의 증축허가 여부 등 법률적 문제도 응찰 시 재확인하도록 명시돼 있습니다.
물건 개요
| 사건번호 | 부산지방법원 2025타경102316 |
|---|---|
| 소재지 | 부산광역시 강서구 대저2동 5739-6 · 부산광역시 강서구 공항로301번가길 23 |
| 용도 | 대지 + 토지 · 일괄매각 |
| 소유자 | 주식회사늘본푸드 |
| 감정가 / 최저가 | 1,780,140,400원 / 1,780,140,000원 (신건) |
| 청구액 | 1,094,530,336원 |
| 매각기일 | 2026.08.19 |
| 말소기준 | 2018.08.02 · 을구 7번 근저당권 · 주식회사대구은행 · 채권최고액 1,440,000,000원 |
① 권리 흐름 — 후순위 권리는 소멸, 임차인은 대항력 없음
말소기준 뒤에는 2022.04.26 장병열의 채권최고액 360,000,000원 근저당이 있고, 2025.08.13부터 2026.01.22까지 여러 가압류가 이어집니다. 이들은 모두 매각으로 소멸하는 것으로 분류돼 있습니다. 2025.12.24에는 말소기준 근저당 중 259,124,711원이 신용보증기금에 일부 이전된 등기 역시 존재하므로, 배당관계는 최신 등기 원본과 배당요구 현황을 함께 대조할 필요가 있습니다.
임차인 현황
| 임차인 | 전입일 | 보증금 | 대항력 | 우선변제 | 승계 |
|---|---|---|---|---|---|
| 케이엠유통(주) | 2023.09.07 | 미상 | 대항력 없음 | 미상 | 승계 없음 |
현황조사상 케이엠유통(주)의 전입일은 말소기준일인 2018.08.02보다 뒤인 2023.09.07이므로 대항력은 없습니다. 보증금은 확인되지 않았고 우선변제 여부도 확정되지 않았습니다. 다만 제공된 배당 시뮬레이션에서 매수인 인수액은 0원으로 계산돼 있습니다.
② 회차별 가격 — 싸다는 판단보다 물건 리스크를 먼저
현재는 신건으로 최저매각가가 1,780,140,000원입니다. 유찰 시 시나리오는 1회 유찰 1,424,112,000원, 2회 유찰 1,139,289,600원으로 제시돼 있습니다. 매수인 인수액은 각 시나리오 모두 0원입니다.
| 회차 | 매각가 | 채권자 배당 | 미배당 | 매수인 인수 |
|---|---|---|---|---|
| 현재 회차 (신건, 감정가 100%) | 1,780,140,000원 | 1,759,938,600원 | 1,599,485,947원 | 0원 |
| 1회 유찰 시 (감정가 80%) | 1,424,112,000원 | 1,407,470,880원 | 1,951,953,667원 | 0원 |
| 2회 유찰 시 (감정가 64%) | 1,139,289,600원 | 1,125,496,704원 | 2,233,927,843원 | 0원 |
유찰이 진행될수록 채권자 미배당액은 커지지만, 그 부족액 자체가 매수인에게 승계되는 것은 아닙니다. 이 사건에서 매수인 관점의 핵심은 낙찰가에 추가되는 인수금보다 일괄매각 대상의 법률·물리 상태입니다. 따라서 최저가가 내려가는 것만으로 가격 메리트를 단정하기보다, 제시외 건물과 기계기구 상태를 가격에 반영해야 합니다.
③ 예상배당표 (매각가 1,780,140,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 20,201,400원 |
| 2. 을구 7번 근저당권 · 주식회사대구은행 | 1,440,000,000원 | 1,440,000,000원 |
| 3. 을구 8번 근저당권 · 장병열 | 360,000,000원 | 319,938,600원 |
| 4. 갑구 3번 가압류 · 서울보증보험주식회사 | 49,311,000원 | 0원 |
| 5. 갑구 4번 가압류 · 서울보증보험주식회사 | 184,277,723원 | 0원 |
| 6. 갑구 5번 가압류 · 서울보증보험주식회사 | 216,000,000원 | 0원 |
| 7. 갑구 6번 가압류 · 서울보증보험주식회사 | 141,244,954원 | 0원 |
| 8. 갑구 7번 가압류 · 신용보증기금 | 426,700,000원 | 0원 |
| 9. 갑구 8번 가압류 · 부산신용보증재단 | 30,700,000원 | 0원 |
| 10. 갑구 10번 가압류 · 서울보증보험주식회사 | 11,190,870원 | 0원 |
| 11. 갑구 11번 가압류 · 서울보증보험주식회사 | 500,000,000원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
총 채권액 3,359,424,547원 중 현재 회차 채권자 예상배당은 1,759,938,600원, 미배당액은 1,599,485,947원입니다. 소유자 잔여는 0원이며, 배당표는 당해세·임차인 최우선변제를 반영하지 않은 시뮬레이션입니다.
④ 토지·현황·환금성 메모
- 토지. 토지 정보상 면적 438.0㎡, 지목은 대, 토지이용상황은 주거기타, 평지·부정형이며 도로접면은 세로한면(가)입니다.
- 용도지역·지구. 개발제한구역, 제3종 구역, 비행안전제2구역(전술), 도시지역, 자연녹지지역에 포함돼 있습니다.
- 공시지가. 공시지가는 859,400원/㎡로 기재돼 있습니다.
- 토지 이용. 목록1·3 토지는 일단의 제조업체 부지로 이용돼 일단지로 평가됐습니다. 목록1 토지는 하천 관련 사항을 별도 확인하도록 기재돼 있습니다.
- 건물 표시. 목록2 건물은 대성미트 E동, 목록4 건물은 대성미트 F동으로 표시돼 있습니다.
- 제시외 건물. 목록2·4 건물 전부의 중간을 칸막이해 제시외 건물 2-1 및 4-1인 중2층으로 이용 중입니다. 2-1은 사무실·숙소 등, 4-1은 숙소·작업장 등으로 사용되고 있어 증축허가 여부 등 법률적 문제를 재확인해야 합니다.
- 기계기구. 공장및광업재단저당법 제6조 목록 제2018-543호 기계기구가 포함되며, 가동 중단·소재불명·수리 필요 사항이 함께 기재돼 있습니다.
⑤ 입찰 체크리스트
- 일괄매각 범위. 토지·건물·제시외 건물·기계기구 가운데 실제 매각 대상과 현존 상태를 매각물건명세서·감정평가서·현장에서 대조해야 합니다.
- 제시외 건물 적법성. 중2층으로 이용 중인 제시외 건물의 증축허가 여부와 향후 사용·원상회복 문제를 확인해야 합니다.
- 기계 실사. Over Head Crane 소재 여부와 냉동·냉장설비의 실제 작동 가능 상태, 수리 범위를 현장에서 확인해야 합니다.
- 토지 규제. 개발제한구역·비행안전제2구역(전술) 등 토지이용 규제가 사용계획에 미치는 영향을 확인해야 합니다.
- 임차·점유. 케이엠유통(주)은 대항력이 없지만 보증금과 우선변제 여부가 확정되지 않았으므로 매각물건명세서와 현재 점유관계를 다시 확인해야 합니다.
- 근저당 일부이전. 2025.12.24 신용보증기금 앞으로 259,124,711원의 근저당권 일부이전이 있으므로 최신 등기와 배당관계를 대조해야 합니다.
- 가격 판단. 현재 최저가 1,780,140,000원 자체만 볼 것이 아니라 법률적 확인사항과 기계·시설 상태를 응찰가에 반영해야 합니다.
맺으며 — “권리 인수 0원”만으로는 부족하다
이 사건의 등기 순서는 비교적 명확합니다. 2018.08.02 주식회사대구은행 근저당이 말소기준이고, 그 뒤의 장병열 근저당과 다수 가압류는 매각으로 소멸합니다. 케이엠유통(주) 역시 2023.09.07 전입으로 말소기준보다 늦어 대항력이 없으며, 배당 시뮬레이션상 매수인 인수액은 0원입니다.
그러나 이 물건의 난도는 등기보다 현물에 있습니다. 일괄매각에 기계기구와 제시외 건물이 포함되고, 중2층 증축허가 여부를 재확인해야 하며, 일부 기계는 소재불명 또는 수리가 필요한 상태입니다. 토지 역시 개발제한구역 등 여러 규제에 포함됩니다. 따라서 결론은 “권리 승계는 낮지만 현장·법률 확인 부담은 높다.” 신건 최저가에 응찰하기 전, 매각범위와 적법성·기계 상태를 직접 확인하는 것이 우선입니다.
