부산지방법원 2025타경102351. 사상역포르투나더테라스 17층 1702호, 집합건축물대장상 공동주택[아파트(도시형생활주택-원룸형)]입니다. 현재 소유자는 주임로이고, 2021.10.19 매매를 원인으로 2021.10.21 소유권을 이전받았으며 거래가액은 120,000,000원입니다. 권리분석의 핵심은 2025.02.11 서민금융진흥원 가압류가 말소기준이라는 점과, 그보다 앞선 2023.03.09 전입·2023.02.14 확정일자를 가진 93,000,000원 임차보증금 권리가 존재한다는 점입니다.
원칙만 보면 이 선행 대항력은 유찰 시 매수인 인수 문제로 이어집니다. 실제 시나리오에도 1회 유찰 시 13,268,800원, 2회 유찰 시 29,295,040원의 계산상 인수액이 잡혀 있습니다. 하지만 이 사건에는 2026.04.02 서울보증보험 주식회사가 제출한 확약서가 있습니다. 확약서 문구는 해당 임차보증금에 대해 우선변제권만 주장하고 대항력을 포기하며, 전액 변제를 받지 못하더라도 매수인에 대한 잔존 임대차보증금 반환청구권을 포기하고 임차권등기 말소에 동의한다는 내용입니다. 따라서 이 분석에서 매수인 실질 인수는 0원*으로 봅니다.
물건 개요
| 사건번호 | 부산지방법원 2025타경102351 |
|---|---|
| 소재지 | 부산광역시 사상구 괘법동 564-8 사상역포르투나더테라스 17층 1702호 |
| 물건종류 / 전용 | 아파트(도시형생활주택-원룸형) · 18.5856㎡ · 20층 건물 내 17층 |
| 소유자 | 주임로 (2021.10.19 매매 · 2021.10.21 소유권이전 · 거래가액 120,000,000원) |
| 감정가 / 최저가 | 102,000,000원 / 102,000,000원 (신건) |
| 신청채권자 / 청구 | 서울보증보험 주식회사 / 96,240,985원 |
| 매각기일 | 2026.08.19 |
| 단지 | 사상역포르투나더테라스 · 234세대 · 2021.01.25 |
① 권리 흐름 — 선행 대항력은 있으나 확약으로 실질 인수 0원*
말소기준은 2025.02.11 서민금융진흥원 가압류 15,864,469원입니다. 이후 한국자산관리공사 가압류 54,587,024원과 서울보증보험 주식회사의 강제경매개시결정은 매각으로 소멸합니다. 등기상 한국토지주택공사의 주택임차권은 2025.03.17 등기됐지만, 그 권리 내용에는 전입 2023.03.09·점유개시 2023.03.08·확정일자 2023.02.14가 기재되어 있어 말소기준보다 앞선 대항력과 우선변제권이 확인됩니다.
| 권리자 | 보증금 | 전입 / 확정 | 대항력 | 우선변제 | 승계 | 매수인 인수 |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 한국토지주택공사 | 93,000,000원 | 2023.03.09 / 2023.02.14 | 대항력 있음 | 우선변제 | 보증기관 승계 | 실질 0원* |
* 확약 미반영 계산상 인수액은 1회 유찰 시 13,268,800원, 2회 유찰 시 29,295,040원입니다. 그러나 2026.04.02 확약서의 대항력 포기·잔존 반환청구권 포기·임차권등기 말소 동의를 반영하면 해당 권리의 실질 인수는 0원으로 판단합니다.
② 시세 비교 — 최근 가격이 내려가는데 신건은 118.1%
가격 판단은 전체 실거래 평균 90,001,666원보다 최근 12개월 평균 86,377,500원과 최신 거래 76,520,000원을 우선해서 봐야 합니다. 최근 12개월 표본은 8건이고, 최근 구간이 이전 구간보다 -11.2%로 낮아진 하락 추세입니다. 이 상황에서 최저가 102,000,000원은 최근 12개월 평균의 118.1%입니다.
| 거래월 | 전용 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2026.07 | 18.59㎡ | 10 | 76,520,000원 |
| 2026.06 | 18.01㎡ | 19 | 93,000,000원 |
| 2026.01 | 18.59㎡ | 19 | 90,000,000원 |
| 2026.01 | 18.59㎡ | 13 | 88,500,000원 |
| 2025.12 | 18.59㎡ | 8 | 85,000,000원 |
| 2025.12 | 18.59㎡ | 8 | 88,000,000원 |
| 2025.12 | 18.59㎡ | 9 | 85,000,000원 |
| 2025.11 | 18.59㎡ | 10 | 85,000,000원 |
| 2025.04 | 18.59㎡ | 16 | 94,000,000원 |
| 2025.03 | 18.59㎡ | 13 | 90,000,000원 |
| 2025.03 | 18.59㎡ | 15 | 100,000,000원 |
| 2025.02 | 18.59㎡ | 16 | 105,000,000원 |
| 최근 12개월 평균 | — | 8건 | 86,377,500원 |
| 전체 평균 | — | 12건 | 90,001,666원 |
③ 예상배당표 (매각가 102,000,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 2,228,000원 |
| 1. 보증금 승계신고 · 한국토지주택공사 | 93,000,000원 | 93,000,000원 |
| 2. 가압류 · 서민금융진흥원 | 15,864,469원 | 6,772,000원 |
| 3. 가압류 · 한국자산관리공사 | 54,587,024원 | 0원 |
| 4. 강제경매 · 서울보증보험 주식회사 | 96,240,985원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
현재 회차에서는 93,000,000원 보증금이 전액 배당되는 구조이고, 채권자 총 청구액 166,692,478원 중 일반 채권자 예상배당은 6,772,000원, 미배당은 159,920,478원입니다. 당해세·임차인 최우선변제는 미반영되어 실제 배당은 달라질 수 있습니다.
④ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 이용상태. 집합건축물대장상 공동주택[아파트(도시형생활주택-원룸형)]이며, 20층 건물 내 17층 1702호입니다.
- 입지. 부산서부시외버스터미널 남측 인근으로, 주변은 숙박시설·오피스텔·각종 근린생활시설 등으로 형성되어 있습니다.
- 교통. 차량 접근이 가능하고 인근에 시내버스정류장, 도시철도2호선 및 부산김해경전철 사상역이 소재해 교통사정이 편리한 것으로 평가됐습니다.
- 설비. 위생·급배수, 소화전, 화재경보, 승강기, 주차, 도시가스 및 난방 설비가 갖춰져 있습니다.
- 토지·도로. 대체로 등고평탄한 정방형 토지이며 북측으로 광대로, 동측으로 소로와 각각 접합니다.
- 규제. 일반상업지역·방화지구이며 가로구역별 최고높이 제한지역, 비행안전제6구역 및 침수위험지구 등에 포함됩니다.
- 공부. 공부와의 차이는 없고 위반건축물로 표시된 사항은 없습니다.
- 현장 확인. 현장조사 당시 폐문 및 이해관계인 부재로 내부 확인이 어려워, 내부 이용상황과 관리상태에 대한 재확인이 요구됩니다.
⑤ 입찰 체크리스트
- 확약서 원문 확인. 2026.04.02 제출된 대항력 포기·잔존 반환청구권 포기· 임차권등기 말소 동의 문구와 적용 대상을 매각물건명세서 원문에서 다시 대조해야 합니다.
- 가격 기준은 최근 시세. 전체 평균 90,001,666원보다 최근 12개월 평균 86,377,500원과 최신 거래 76,520,000원을 우선해 응찰가를 검토해야 합니다.
- 하락 추세 반영. 최근 구간 추세가 -11.2%이므로 현재 최저가 102,000,000원을 과거 거래 수준만으로 정당화하지 않는 것이 중요합니다.
- 유찰 시 권리 계산 구분. 확약을 반영하지 않은 기계적 계산은 1회 유찰 시 13,268,800원, 2회 유찰 시 29,295,040원의 인수액을 표시하지만, 확약 적용 시 해당 인수는 실질 0원*으로 구분해야 합니다.
- 내부 상태 확인. 감정 당시 내부 확인이 어려웠으므로 실제 이용상황과 관리상태를 응찰 전 별도로 확인해야 합니다.
- 침수위험지구 확인. 토지이용계획상 침수위험지구가 포함되어 있으므로 해당 규제·위험 내용을 원문 기준으로 확인해야 합니다.
맺으며 — “권리 정리와 가격 메리트는 별개”
이 사건은 표면적으로는 93,000,000원의 선행 대항력 임차권 때문에 까다로워 보입니다. 그러나 2026.04.02 확약서가 우선변제권만 주장하고 대항력과 잔존 보증금 반환청구권을 포기하며 임차권등기 말소에 동의하고 있어, 데이터 기준 매수인의 실질 인수는 0원*입니다. 보증기관 승계 신고도 실제 임차인과 중복 합산하지 않으므로 실제 임차인은 0명으로 봅니다.
하지만 가격은 반대입니다. 최근 12개월 평균은 86,377,500원, 최신 거래는 76,520,000원, 최근 가격 추세는 -11.2%인데 신건 최저가는 102,000,000원입니다. 최저가가 최근 12개월 평균의 118.1%인 만큼 현재 회차에는 가격 가점을 줄 수 없습니다. 확약으로 권리는 정리됐지만, 가격은 보수적으로 봐야 하는 물건입니다.
