부산지방법원 2025타경21990. 부산진구 개금동 개금우드빌 109동 1702호, 전용 44.87㎡ 아파트입니다. 현재 소유자는 전민국이며, 2019년 5월 21일 증여로 소유권을 취득한 뒤 2019년 7월 18일 전재홍에서 전민국으로 개명했습니다. 경매의 말소기준은 2023년 6월 29일 설정된 카카오뱅크 근저당 55,000,000원입니다.
그 뒤 설정된 카카오뱅크 근저당 22,000,000원, 국민건강보험공단 압류, 오세만의 가압류 15,000,000원과 경매개시결정은 모두 말소기준보다 늦어 매각으로 소멸합니다. 등기상 낙찰자가 승계할 권리는 확인되지 않고, 배당표에서도 인수액 0원으로 계산됐습니다. 다만 감정요항표의 임대관계는 미상이므로, 등록된 임차인 내역이 없다는 사실과 실제 점유 상태는 구분해 확인해야 합니다.
물건 개요
| 사건번호 | 부산지방법원 2025타경21990 (임의경매) |
|---|---|
| 소재지 | 부산광역시 부산진구 개금동 1-7 개금우드빌 제109동 제17층 제1702호 |
| 도로명주소 | 부산광역시 부산진구 백양대로208번길 144 |
| 물건종류 / 전용 | 아파트 · 전용 44.87㎡ · 공동주택으로 이용 중 |
| 건물 / 단지 | 철근콘크리트조 슬래브지붕 · 640세대 · 사용승인 1994.10.13 |
| 소유자 | 전민국 (2019.05.21. 증여 취득) |
| 감정가 / 최저가 | 101,000,000원 / 70,700,000원 (1회 유찰, 감정가의 70%) |
| 신청채권자 / 청구 | 주식회사 카카오뱅크 / 20,591,274원 |
| 매각기일 | 2026.07.29 |
① 권리 흐름 — 말소기준 이후 권리는 소멸
말소기준은 2023.06.29. 카카오뱅크 근저당 55,000,000원입니다. 이후의 카카오뱅크 추가 근저당 22,000,000원, 국민건강보험공단 압류, 오세만 가압류 15,000,000원과 임의경매개시결정은 매각으로 소멸합니다. 현재 회차의 배당 시나리오에서도 매수인이 떠안을 금액은 0원입니다.
② 시세 비교 — 평균 아래지만 최신 거래와는 가깝다
개금우드빌 동일 전용면적 44.87㎡의 최근 거래 12건입니다. 평균은 92,375,000원, 최저 거래는 70,000,000원, 최고 거래는 110,000,000원입니다. 현재 최저매각가 70,700,000원은 최근 평균의 76.5%이지만, 최신 거래가는 77,000,000원으로 거래 하단부와의 비교도 함께 봐야 합니다.
| 거래월 | 전용 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2026.08 | 44.87㎡ | 8 | 77,000,000원 |
| 2026.07 | 44.87㎡ | 12 | 87,000,000원 |
| 2026.07 | 44.87㎡ | 4 | 85,000,000원 |
| 2026.07 | 44.87㎡ | 12 | 95,000,000원 |
| 2026.06 | 44.87㎡ | 8 | 100,000,000원 |
| 2026.05 | 44.87㎡ | 9 | 98,000,000원 |
| 2026.04 | 44.87㎡ | 11 | 92,500,000원 |
| 2026.04 | 44.87㎡ | 5 | 110,000,000원 |
| 2026.04 | 44.87㎡ | 8 | 70,000,000원 |
| 2026.03 | 44.87㎡ | 9 | 105,000,000원 |
| 2026.03 | 44.87㎡ | 18 | 94,000,000원 |
| 2026.01 | 44.87㎡ | 14 | 95,000,000원 |
| 평균 | 44.87㎡ | 12건 | 92,375,000원 |
③ 예상배당표 (매각가 70,700,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 1,672,600원 |
| 1. 근저당 · 카카오뱅크 | 55,000,000원 | 55,000,000원 |
| 2. 추가 근저당 · 카카오뱅크 | 22,000,000원 | 14,027,400원 |
| 3. 가압류 · 오세만 | 15,000,000원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
채권 합계 92,000,000원 중 예상배당은 69,027,400원이며, 미배당액은 22,972,600원입니다. 미배당 채권은 말소기준 이후 권리로서 매수인에게 승계되지 않고, 현재 회차의 매수인 인수액은 0원입니다. 당해세·최우선변제는 미반영입니다.
| 회차 시나리오 | 매각가 | 채권 배당 | 미배당 | 매수인 인수 |
|---|---|---|---|---|
| 현재 회차 · 1회 유찰 | 70,700,000원 | 69,027,400원 | 22,972,600원 | 0원 |
| 2회 유찰 시 | 49,490,000원 | 48,199,180원 | 43,800,820원 | 0원 |
| 3회 유찰 시 | 34,643,000원 | 33,619,426원 | 58,380,574원 | 0원 |
④ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 개금고등학교 북측 인근이며, 공동주택·근린생활시설·학교·공원 등으로 형성된 지역입니다. 주위환경은 보통으로 평가됐습니다.
- 교통. 차량 접근이 가능하고 인근에 버스정류장이 있습니다. 원거리에 부산 도시철도 2호선 개금역과 동의대역이 있으며 대중교통 상황은 보통입니다.
- 건물. 철근콘크리트조 슬래브지붕 건물로 외벽은 몰탈 위 페인팅, 내벽은 벽지, 창호는 샷시 마감입니다. 위생·급배수·난방·소화·승강기 설비가 있습니다.
- 토지. 남하향 경사지에 택지 조성된 부정형 토지로 공동주택 부지로 이용 중이며, 단지 내 진입로와 가로망이 정비돼 있습니다.
- 규제. 제2종일반주거지역·지구단위계획구역·택지개발지구이며 중로2류에 접합니다. 교육환경보호구역 관련 제한이 있고 공시지가는 1,231,000원/㎡입니다.
- 환금성. 640세대 단지이며 동일 면적 거래 12건이 확인됩니다. 다만 거래가격이 70,000,000원부터 110,000,000원까지 분산돼 개별 호수 상태에 따른 가격 차이가 큽니다.
- 건축상태. 위반건축물 사항과 공부상 차이는 확인되지 않았습니다.
⑤ 입찰 체크리스트
- 점유관계 확인. 등록된 임차인 내역은 없지만 감정요항표의 임대관계는 미상입니다. 현황조사서·매각물건명세서·전입세대와 현장 점유를 재확인해야 합니다.
- 층수 표기 대조. 주소는 17층 1702호로 기재돼 있으나 감정요항표의 건물 구조 기재와 층수 표현을 원본 서류에서 다시 대조하세요.
- 낙찰가 상한. 최근 평균뿐 아니라 최신 거래 77,000,000원과 거래 최저 70,000,000원을 함께 기준으로 삼아야 합니다.
- 내부 상태. 사용승인일이 1994.10.13인 단지로, 내부 수리 상태와 설비 교체 필요성을 현장에서 확인하세요.
- 관리비·조세. 미납 관리비와 당해세, 최우선변제 여부는 예상배당표에 반영되지 않았으므로 별도로 확인해야 합니다.
- 원본 대조. 등기사항전부증명서·매각물건명세서·현황조사서·감정평가서와 실거래 원본을 입찰 전에 직접 확인하세요.
맺으며 — 권리는 단순하지만 가격 판단은 보수적으로
이 물건은 카카오뱅크 근저당을 말소기준으로 이후 권리가 모두 소멸하고, 배당 시나리오상 매수인 인수액도 0원입니다. 최저매각가 70,700,000원은 최근 12개월 평균 92,375,000원의 76.5%로 평균 대비 가격 여유가 있습니다.
다만 최신 거래가가 77,000,000원이고 동일 면적 거래 최저가가 70,000,000원이라는 점을 보면, 현재 최저가가 시장의 하단부에서 크게 이탈한 가격은 아닙니다. 임대관계가 미상인 점유 상태, 내부 수리와 관리비를 확인한 뒤 비용을 포함한 응찰 상한을 정해야 합니다. 권리는 합격, 가격은 최신 거래와 현장 상태를 확인한 뒤 결정하는 물건입니다.
