NPL 후보 아님 · 등기부를 확인했으나 NPL 후보로 볼 채권자가 없습니다.
명세서 기재 다음 매각예정
2026.10.07
2회 · 최저 167,300,000원
B
매력지수62
부동산강제경매
2026타경100004 · 부산서부지원 · 아파트
철근콘크리트구조 공동주택(아파트-도시형생활주택(원룸형)) 49.98㎡
최저매각가
신건 · 1차
239,000,000원
2억 3,900만
감정가 239,000,000원
다음 매각기일
08-19
부산서부지원
10:00
입찰 보증금
2,390만원
최저가의 10% · 23,900,000원
실거래 대비
▲ 4.8%
시세 이상
같은 평형 직전 3건 평균
2.28억원
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권리 정리는 양호하지만 신건 가격은 최근 시세보다 높아 유찰 후 접근이 적절합니다.
-
가격
최저가 2.39억 = 최근12개월 평균 2.19억의 109.0% — 최근 시세 이상
-
자금
입찰보증금 약 2,390만원 · 인수액 0원
-
리스크
임차인 없음. 후순위 압류·가압류는 매각으로 소멸
권리분석 리포트
기본정보
지도/위치
주변 실거래
변경이력
명세서
감정평가서
사진 (10)
법원경매 권리분석 · 아파트
권리는 정리되지만, 신건 가격은 시세 이상 — 비룡벨로스텔라 1405호
부산지방법원 2026타경100004 · 부산광역시 사상구 덕포동 416-7 비룡벨로스텔라 101동 14층 1405호
감정가 239,000,000원 · 최저매각가 239,000,000원(신건) · 매각기일 2026.08.19 · 강제경매
62점
매력지수 B등급 · 권리상 인수 위험은 없지만 신건 가격이 최근 시세 이상으로 가격 메리트는 유찰 후 판단
임차인 인수 0원과 소멸 권리가 장점이나 최저가가 최근12개월 평균 대비 109.0%로 신건 가격 메리트가 없음
※ 이 매력지수는 리포트 본문(권리·환금성·시세 등)을 종합한 저자 주관 평가입니다.
한 줄 평 임차인 인수 위험은 없고 매각으로 소멸되는 권리가 대부분인 안전형 물건입니다. 다만 최저가 2.39억은 최근12개월 평균 실거래 2.19억 대비 109.0%로 신건 가격 메리트는 부족합니다.
부산지방법원 2026타경100004. 부산 사상구 덕포동 비룡벨로스텔라 101동 1405호 아파트입니다. 등기상 소유자는 차학재이며 거래가액은 235,000,000원입니다. 압류·가압류·강제경매 관련 권리는 매각으로 소멸되는 구조입니다.
물건 개요
| 사건번호 | 부산지방법원 2026타경100004 |
|---|
| 소재지 | 부산광역시 사상구 덕포동 416-7 비룡벨로스텔라 101동 14층1405호 |
|---|
| 용도 / 이용상태 | 아파트 · 공동주택(아파트-도시형생활주택(원룸형)) |
|---|
| 소유자 | 차학재 |
|---|
| 신청채권 청구액 | 91,659,937원 |
|---|
| 매각기일 | 2026.08.19 |
|---|
① 권리 흐름 — 인수 위험 없음
2020.04.08 소유권보존 · 비룡건설주식회사
2020.07.28 소유권이전 · 차학재 (거래가액 235,000,000원)
2022.04.12 가압류 · 신한카드 주식회사 13,991,144원
2022.04.29 가압류 · 주식회사 케이비국민카드 17,687,576원
2023.08.28 말소기준 관련 압류 · 사상구(부산광역시)
2026.01.06 강제경매개시결정 · 박남국
임차인은 확인되지 않았습니다. 후순위 압류·가압류 및 강제경매개시결정은 매각으로 소멸됩니다. 매수인이 인수할 권리는 없습니다.
② 시세 비교 — 신건은 최근 시세 이상
| 구분 | 금액 |
|---|
| 최근 거래 최고 | 230,000,000원 |
| 최근 거래 최저 | 195,000,000원 |
| 최근12개월 평균 | 219,227,272원 |
| 최저가 | 239,000,000원 |
최저가는 최근12개월 평균 대비 109.0%입니다. 최근 거래 225,000,000원과 비교해도 신건 가격은 낮지 않습니다. 최근12개월 평균과 과거 평균의 추세는 -4.7%로 최근 거래 흐름이 이전보다 낮아진 상태입니다.
⚠️ 가격 판단
권리 안전성은 높지만 신건 감정가 그대로는 최근 시세보다 높은 수준입니다. 가격 메리트는 유찰 이후 확인하는 전략이 적절합니다.
③ 예상배당표
| 배당 항목 | 예상배당 |
|---|
| 집행비용 | 4,146,000원 |
| 갑구 14번 가압류 · 박남국 | 86,659,400원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | 148,194,600원 |
✅ 권리 관점
임차인 인수 부담이 없고 후순위 권리 정리가 가능한 안전형입니다.
⛔ 가격 관점
최저가 239,000,000원은 최근12개월 평균 219,227,272원보다 높아 신건 입찰 가격 메리트는 부족합니다.
④ 입찰 체크리스트
- ✓ 신건 가격보다 유찰 후 가격 구간을 검토할 필요가 있습니다.
- ✓ 도시형생활주택(원룸형) 이용 상태와 환금성을 함께 확인해야 합니다.
- ✓ 관리비·당해세 등 실제 부담 가능 항목은 입찰 전 확인이 필요합니다.
맺으며 — “권리는 안전, 가격은 확인”
이 물건은 권리관계만 보면 인수 위험이 없는 유형입니다. 그러나 경매의 핵심은 안전성과 가격을 함께 보는 것입니다. 현재 최저가는 최근 시세보다 높아 신건에서의 가격 매력은 제한적이며, 유찰 후 적정 가격 구간을 찾는 접근이 필요합니다.
상세 첫 화면은 판단 요약입니다. 입찰 보증금과 실거래 할인 폭을 먼저 보고, 그 다음 명세서와 변경이력으로 넘어가는 흐름이 가장 효율적입니다.
현황조사
법원 집행관
부산광역시 사상구 덕포동 416-7 비룡벨로스텔라 101동 14층1405호
2026-01-21 11:09
- ① 폐문으로 거주자 등을 만날 수 없어, 점유 및 임대차 관계 등은 알 수 없었음.
- ② 본건 부동산 전입세대확인서 및 외국인체류확인서 교부받은 바, 소유자 세대가 전입되어 있었음.
기일 타임라인
결과 대기
1차 매각기일
2026-08-19
10:00
101호 경매법정
최저매각가
2억 3,900만원
입찰 보증금
2,390만원
최저가의 10%
매각결정기일
D+7
2026-08-26
13:40
101호 법정
낙찰자에 대한 매각허가/불허가 결정
회차 전체 보기 (1회)
| 회차 | 날짜 | 결과 | 최저가 |
|---|
| 1 |
2026-08-19 |
대기 |
2억 3,900만원 |
건물·단지 정보
K-apt
비룡벨로스텔라
101동 14층1405호
사상로 320 (덕포동,비룡벨로스텔라)
전유
· 단독 소유 부분
건물 스펙K-apt
층수 · 단지 최고
지상 최고 1층
현 매물 14층
연식
6년차 · 준공 2020년 2월
0년15년30년+
단지 분류K-apt V4
개별난방
위탁관리
계단식
분양
주상복합
시공 이광희비룡건설(주)
평형 라인업공급면적 기준 · 실거래
같은 단지에서 2가지 평형
K-apt 관리/전용 비율 1.60
15평형
공급 ~48㎡
전용 30㎡ · 43건
24평형
공급 ~80㎡
전용 50㎡ · 87건
K-apt 평형 분포K-apt V4 · 3-bucket 집계
단지 평균 전용 46.0㎡ (약 13.9평)
143세대 구성
※ 단지/시설/주변은 K-apt(한국부동산원), 건물 스펙은 건축HUB 표제부·층별개요, 학교·지하철은 표준데이터 기반.
토지 정보
VWorld
기본
지목
대
· 토지대장
면적
2,060.2㎡
≈
623.2평
소유
법인
소재
부산광역시 사상구 덕포동 · 416-7
개별공시지가
공시 총액 (단가 × 면적)
33억 9,520만원
1,648,000원/㎡ × 2,060.2㎡
▼
감정가 7%
▲
+114.0%
· 연평균 +8.8%
· 2013년 대비
※ VWorld 토지(임야)대장 · 토지특성 · 이용계획 통합.
공시지가는 정부 1월 고시값(실거래·낙찰가 아님).
저촉·접합은 규제선 걸침/접함 — 도시계획시설·토지거래허가구역·문화재보호구역은 입찰 후 손실에 직결.
위치 / 로드뷰
부산광역시 사상구 덕포동 416-7 비룡벨로스텔라 101동 14층1405호
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