울산지방법원 2025타경11637. 양산시 물금읍 ‘양산신도시4차동원로얄듀크비스타’ 402동 25층 2505호, 전용 84.9794㎡ 아파트입니다. 소유자 이우섭은 2015.04.01 매매를 원인으로 거래가액 317,228,000원에 취득했고, 2017.09.28 소유권이전과 같은 날 하나은행 근저당권이 설정됐습니다. 이 근저당이 말소기준권리이며, 이후의 하나은행 추가 근저당·가압류·압류·한국자산관리공사의 경매개시결정은 매각으로 소멸하는 구조입니다.
현재 회차는 1회 유찰 뒤 감정가 70%인 269,500,000원입니다. 동일 면적 최근 12개월 실거래 12건의 평균은 379,958,333원, 최신 거래는 2026.07 400,000,000원이고, 실거래 범위는 360,000,000원부터 400,000,000원입니다. 따라서 가격 비교의 기준은 과거 전체 평균이 아니라 이 최근 거래군이며, 현재 최저가는 그 평균의 70.9%입니다.
물건 개요
| 사건번호 | 울산지방법원 2025타경11637 (임의경매) |
|---|---|
| 소재지 | 경상남도 양산시 물금읍 가촌리 1285 양산신도시4차동원로얄듀크비스타 402동 25층 2505호 |
| 물건종류 / 전용 | 아파트 · 전용 84.9794㎡ · 철근콘크리트구조 29층 건물 중 25층 |
| 소유자 | 이우섭 · 거래가액 317,228,000원 |
| 감정가 / 최저가 | 385,000,000원 / 269,500,000원 (1회 유찰) |
| 신청채권자 / 청구 | 한국자산관리공사 / 82,606,790원 |
| 매각기일 | 2026.08.19 |
① 권리 흐름 — 말소기준 이후는 매각으로 소멸
확인된 임차인은 없습니다. 따라서 현재 산정상 대항력 임차인의 보증금 승계 문제는 없고, 매수인 인수액도 0원입니다. 다만 감정 요항의 임대관계는 “미상임”으로 기재돼 있으므로, 입찰 전 실제 점유자와 전입관계 확인은 별도로 필요합니다.
② 시세 비교 — 현재 실질취득은 최근 12개월 평균의 70.9%
양산신도시4차동원로얄듀크비스타는 521세대, 2017.06.15 준공 단지입니다. 이 물건과 매칭된 전용 84.98㎡의 최근 실거래 12건은 2026.05부터 2026.07 사이에 형성돼 있습니다.
| 거래월 | 전용 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2026.07 | 84.98㎡ | 27 | 400,000,000원 |
| 2026.07 | 84.98㎡ | 17 | 369,500,000원 |
| 2026.07 | 84.98㎡ | 17 | 369,500,000원 |
| 2026.07 | 84.98㎡ | 21 | 398,000,000원 |
| 2026.07 | 84.98㎡ | 17 | 369,500,000원 |
| 2026.06 | 84.98㎡ | 24 | 385,000,000원 |
| 2026.06 | 84.98㎡ | 20 | 373,000,000원 |
| 2026.06 | 84.98㎡ | 26 | 390,000,000원 |
| 2026.06 | 84.98㎡ | 26 | 390,000,000원 |
| 2026.05 | 84.98㎡ | 5 | 360,000,000원 |
| 2026.05 | 84.98㎡ | 23 | 375,000,000원 |
| 2026.05 | 84.98㎡ | 10 | 380,000,000원 |
| 최근12개월 평균 | 84.98㎡ | 12건 | 379,958,333원 |
최근 거래군의 최저가는 360,000,000원, 최고가는 400,000,000원이며 최근 12개월 평균은 379,958,333원입니다. 최신 거래 역시 2026.07 400,000,000원입니다. 현재 실질취득 269,500,000원은 최근 12개월 평균 대비 70.9%이므로, 현재 회차는 최근 시세와 비교했을 때 가격상 할인폭이 확인됩니다.
③ 예상배당표 (매각가 269,500,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 4,573,000원 |
| 2. 을구 1번 근저당 · 주식회사하나은행 | 267,300,000원 | 264,927,000원 |
| 3. 을구 2번 근저당 · 주식회사하나은행 | 33,000,000원 | 0원 |
| 4. 갑구 4번 가압류 · 롯데카드 주식회사 | 21,399,038원 | 0원 |
| 5. 갑구 5번 가압류 · 삼성카드 주식회사 | 7,689,375원 | 0원 |
| 6. 갑구 6번 가압류 · 주식회사 국민은행 | 11,313,380원 | 0원 |
| 7. 갑구 7번 가압류 · 신용보증기금 | 59,500,000원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
현재 매각가 가정에서 채권 총액 400,201,793원 중 예상배당은 264,927,000원, 미배당은 135,274,793원입니다. 소유자 잔여는 0원이고 매수인 인수액은 0원입니다. 신청채권자 한국자산관리공사의 청구액은 82,606,790원이며 현재 회차 시나리오의 예상배당은 0원으로 표시됩니다. 당해세·임차인 최우선변제는 반영되지 않은 산정입니다.
④ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 경상남도 양산시 물금읍 가촌리 소재 “메기들공원” 북동측 인근이며, 주변은 아파트단지·다가구주택·근린생활시설 등이 혼재한 주택 및 상가혼용지대입니다.
- 교통. 아파트단지까지 차량 접근이 가능하고 인근 노선버스정류장의 위치와 배차간격을 기준으로 대중교통 여건은 보통으로 평가됐습니다.
- 건물. 철근콘크리트구조 29층 건물 중 25층 2505호이며 전기·위생·급배수·소화전·승강기·도시가스·난방설비가 갖춰져 있습니다.
- 토지·도로. 평지의 사다리형 토지로 아파트단지로 이용 중이고, 주변으로 중로에 접해 있습니다.
- 규제. 준주거지역·제1종지구단위계획구역·중로1류 접합, 가축사육제한구역 및 상대보호구역에 해당합니다. 공시지가는 1,715,000원/㎡입니다.
- 이용상태. 감정평가상 아파트로 이용 중이며 공부와의 차이는 없고 위반건축물 표시는 없습니다.
- 환금성 참고. 동일 전용면적 최근 12개월 실거래가 12건 확인되고, 거래가격은 360,000,000원부터 400,000,000원 범위입니다.
⑤ 입찰 체크리스트
- 점유관계 확인. 확인된 임차인은 없지만 감정 요항의 임대관계는 미상으로 표시돼 있으므로 실제 점유자·전입관계를 입찰 전 대조하세요.
- 말소기준 재확인. 2017.09.28 하나은행 근저당이 기준이며 이후 가압류·압류 등은 매각 소멸 구조인지 최신 등기사항을 다시 확인하세요.
- 근저당 변경등기. 하나은행 1·2번 근저당의 2022.05.10 채권최고액 변경 내용을 배당요구·채권계산서와 함께 확인하세요.
- 가격 기준. 현재 실질취득 269,500,000원을 최근 12개월 평균 379,958,333원, 최신 거래 400,000,000원과 비교해 응찰 상한을 정하세요.
- 추가 유찰 시나리오. 2회 유찰 시 최저가 188,650,000원, 3회 유찰 시 132,054,999원 시나리오가 있으므로 경쟁 강도와 낙찰 가능성을 함께 판단하세요.
- 세금·관리비. 국 압류와 양산시 압류가 등기돼 있으므로 당해세 여부를 확인하고, 공동주택 공용부분 관리비 체납도 별도로 확인하세요.
- 원본 대조. 등기사항전부증명서·매각물건명세서·현황조사·감정평가·실거래 원문을 입찰 직전에 다시 대조하세요.
맺으며 — 권리는 소멸형, 승부처는 현재 할인폭
이 사건은 말소기준보다 앞서는 임차권이나 별도 인수권리가 확인되지 않고, 산정상 매수인 인수액도 0원입니다. 따라서 현재 최저가 269,500,000원이 곧 실질취득금액이며, 대항력 임차인의 보증금 때문에 최저가가 낮아져도 총 취득비용이 고정되는 인수형 사건과는 구조가 다릅니다.
가격도 최근 거래와 비교하면 위치가 분명합니다. 최근 12개월 동일 면적 평균은 379,958,333원, 최신 거래는 400,000,000원이고 현재 최저가는 평균의 70.9%입니다. 권리 소멸 구조와 가격 할인폭은 긍정적이지만, 감정 요항상 임대관계가 미상이고 하나은행 근저당 변경등기와 세금 압류가 존재하므로 입찰 직전 점유·채권액·당해세를 재확인하는 조건부 A급 물건으로 보는 것이 적절합니다.
