부산지방법원 2025타경21993. 연제구 연산동 수안이레타운 4층 401호로, 감정평가상 주거용 오피스텔로 이용 중입니다. 이 사건의 핵심은 2024.02.19. 서울보증보험주식회사 가압류가 말소기준인데, 임차인 성다영은 그보다 훨씬 앞선 2020.02.17. 전입·점유로 대항력을 갖췄다는 점입니다. 매각물건명세서도 보증금 150,000,000원이 배당에서 전액 변제되지 않으면 잔액을 매수인이 인수한다고 명시하고 있습니다.
따라서 이 사건은 ‘유찰돼 최저가가 9,870만원으로 내려왔다’는 숫자만으로 판단할 수 없습니다. 대항력 있는 임차인의 보증금이 낙찰가보다 크기 때문에, 낙찰가가 내려갈수록 배당받지 못한 보증금이 늘고 그만큼 매수인 인수가 커지는 구조입니다. 현재 회차는 98,700,000원에 낙찰돼도 53,476,600원을 추가로 부담하므로 실질취득은 152,176,600원입니다.
물건 개요
| 사건번호 | 부산지방법원 2025타경21993 (강제경매) |
|---|---|
| 소재지 | 부산광역시 연제구 연산동 589-26 수안이레타운주건축물제1동 4층 401호 |
| 물건종류 / 이용상태 | 오피스텔 · 주거용 오피스텔로 이용 중 · 9층 건물 중 4층 |
| 소유자 | 서태환 |
| 감정가 / 최저가 | 141,000,000원 / 98,700,000원 (1회 유찰 · 감정가의 70%) |
| 신청채권자 / 청구 | 성다영 / 160,627,396원 |
| 매각기일 | 2026.09.01 |
| 특별매각조건 | 매수신청보증금 최저매각가격의 20% |
① 권리 흐름 — 말소기준보다 앞선 임차인이 남는다
말소기준은 2024.02.19. 서울보증보험주식회사 가압류 492,000,000원입니다. 현재 경매개시결정 등 후순위 권리는 매각으로 소멸하지만, 성다영은 2020.02.17. 전입·점유로 말소기준보다 선순위 대항력을 확보했습니다. 임차권등기 자체는 2024.08.12.에 이뤄졌지만, 매각물건명세서가 보증금 미배당 잔액의 매수인 인수를 명시하므로 이 부분은 별도로 계산해야 합니다.
임차인 현황 — 실제 임차인 2명
| 임차인 | 점유·용도 | 전입 | 확정일자 | 보증금 / 차임 | 대항력 | 우선변제 | 승계 |
|---|---|---|---|---|---|---|---|
| 서경화 | 401호 · 주거 | 2024.06.04 | 2022.01.26 | 5,000,000원 / 550,000원 | 대항력 없음 | 미상 | 인수 없음 |
| 성다영 | 건물 전유부분 전부 · 주거(임차권등기) | 2020.02.17 | 2020.02.05(140,000,000원) / 2022.01.26(증액 10,000,000원) | 150,000,000원 / - | 대항력 有 | 우선변제 有 | 53,476,600원 인수 |
서경화는 2024.06.04. 전입해 말소기준일 2024.02.19.보다 늦으므로 자료상 대항력 없음으로 판정되어 있습니다. 반면 성다영은 대항력과 우선변제권을 모두 갖고 배당요구도 했습니다. 성다영은 동시에 이 사건의 강제경매 신청채권자와 동일인이므로, 임차보증금 우선변제와 신청채권을 서로 다른 항목으로 구분해 배당구조를 확인할 필요가 있습니다.
② 실질취득 비교 — 유찰해도 총액이 크게 내려가지 않는다
이 물건에서 중요한 숫자는 최저가가 아니라 최저가 + 대항력 임차보증금 미배당 인수액입니다. 보증금 150,000,000원이 각 회차의 낙찰가보다 크기 때문에 유찰이 거듭될수록 낙찰가는 내려가지만 미배당 인수액이 그만큼 증가합니다.
| 회차 | 낙찰가 가정 | 매수인 인수 | 실질취득 |
|---|---|---|---|
| 현재 회차 · 1회 유찰(70%) | 98,700,000원 | 53,476,600원 | 152,176,600원 |
| 2회 유찰 시(49%) | 69,090,000원 | 82,553,620원 | 151,643,620원 |
| 3회 유찰 시(34%) | 48,363,000원 | 102,907,534원 | 151,270,534원 |
현재 회차 실질취득 152,176,600원은 감정가 141,000,000원보다 11,176,600원 높습니다. 2회·3회 유찰 시에도 실질취득은 각각 151,643,620원, 151,270,534원으로 약 1.51억원대에 머뭅니다. 즉 낙찰가가 내려가도 인수가 늘어 총취득액은 임차보증금 수준에서 거의 고정됩니다.
③ 예상배당표 (매각가 98,700,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용(추정) | - | 2,176,600원 |
| 1. 임차인 성다영 보증금(우선변제) | 150,000,000원 | 96,523,400원 |
| 2. 가압류 · 서울보증보험주식회사 | 492,000,000원 | 0원 |
| 3. 경매개시결정 · 성다영 | 160,627,396원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
현재 매각가정에서는 집행비용 2,176,600원을 제외한 96,523,400원이 성다영의 임차보증금에 우선 배당되고, 보증금 미배당 53,476,600원이 매수인 인수로 남습니다. 당해세·임차인 최우선변제는 반영되지 않은 추정입니다.
④ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 연서초등학교 남측 인근으로, 주위는 아파트·단독주택·근린생활시설 등이 형성돼 있습니다.
- 교통. 차량 출입이 가능하고 인근에 시내버스정류장, 근거리에 도시철도 1호선 연산역이 있어 대중교통 사정은 무난한 것으로 평가됐습니다.
- 이용상태. 감정평가상 주거용 오피스텔로 이용 중이며, 철근콘크리트구조 9층 건물 내 4층 401호입니다.
- 도로·용도지역. 북동측 폭 약 4m 도로에 접하고, 준주거지역·가로구역별 최고높이 제한지역(54m 이하)·교육환경보호구역에 해당합니다.
- 토지. 토지면적 170.9㎡, 공시지가 1,620,000원/㎡이며 공부와의 차이는 없습니다.
- 환금성 참고. 수안이레타운은 총 8세대이며, 경매 통계상 평균 유찰 1.0회·매각률 33.33%, 최근 매각일은 2026.06.23입니다.
⑤ 입찰 체크리스트
- 실질취득가로 판단. 현재 최저가 98,700,000원이 아니라 인수액 53,476,600원을 더한 152,176,600원을 기준으로 판단해야 합니다.
- 성다영 보증금 원본 대조. 최초 보증금 140,000,000원과 2022.01.24. 증액 10,000,000원, 각 확정일자 및 배당요구 내용을 임대차계약서와 매각물건명세서에서 대조해야 합니다.
- 동일인 관계 확인. 대항력 임차인 성다영이 현재 강제경매 신청채권자와 동일인이므로 임대차 및 채권 발생 경위를 경매기록에서 확인해야 합니다.
- 서경화 관련 배당 확인. 서경화는 대항력 없음으로 분류되지만 보증금 5,000,000원·차임 550,000원의 주거 임차인입니다. 예상배당표에는 임차인 최우선변제가 반영되지 않았으므로 배당순위 원본 확인이 필요합니다.
- 특별매각조건. 매수신청보증금이 통상적인 10%가 아니라 최저매각가격의 20%입니다. 현재 최저가 기준 입찰보증금은 19,740,000원입니다.
- 명도·점유관계. 실제 임차인 2명이 확인되는 사건이므로 낙찰 후 인도·명도 및 보증금 정산 관계를 함께 검토해야 합니다.
- 원본 대조. 등기부·매각물건명세서·현황조사·임대차계약·배당요구 관련 원본을 입찰 전에 직접 확인해야 합니다.
맺으며 — “유찰 할인”보다 “인수 잔액”이 더 중요하다
이 사건은 최저가가 감정가의 70%까지 내려온 1회 유찰 물건이지만, 구조상 그 할인율을 그대로 매수인의 이익으로 볼 수 없습니다. 성다영의 대항력 있는 임차보증금 150,000,000원이 낙찰가보다 크기 때문에 현재 회차에서는 53,476,600원이 인수되고, 실질취득은 152,176,600원으로 감정가 141,000,000원을 넘어섭니다.
더 유찰돼 낙찰가가 69,090,000원, 48,363,000원으로 내려가도 인수액은 각각 82,553,620원, 102,907,534원으로 증가해 실질취득은 여전히 약 1.51억원대입니다. 결국 이 물건의 본질은 “싸진 낙찰가”가 아니라 “미배당 보증금을 승계하는 대항력 임차인 인수형”입니다. 최저가 숫자에 가점을 줄 사건이 아니라, 보증금 승계와 배당구조를 먼저 검증해야 하는 사건입니다.
