부산지방법원 2025타경21993. 부산 연제구 연산동 수안이레타운 4층 401호입니다. 감정가는 1억 4,100만원이지만 세 차례 유찰되면서 최저매각가격은 약 4,836만원까지 내려왔습니다. 언뜻 보면 감정가의 3분의 1 수준에 취득할 수 있는 물건입니다. 그러나 이 사건의 핵심은 낙찰자가 임차인에게 돌려줘야 할 보증금입니다.

임차인 성다영은 2020.02.17. 전입·점유했고, 최초 임대차계약에 대한 확정일자는 2020.02.05.입니다. 말소기준권리인 서울보증보험주식회사의 가압류가 2024.02.19.에 설정됐으므로, 이 임차인은 말소기준권리보다 앞서는 대항력을 갖춘 것으로 분석됩니다. 매각물건명세서에도 배당에서 보증금이 전액 변제되지 않으면 잔액을 매수인이 인수한다는 내용이 명시되어 있습니다.

결국 이 물건의 투자 판단은 4,836만원이 싸냐는 질문이 아니라, 인수보증금까지 합친 약 1억 5,127만원이 적정한 취득가격인가라는 질문에서 출발해야 합니다.

물건 개요

① 권리 흐름 — 말소기준보다 앞선 임차인이 핵심

등기부상 말소기준권리는 2024.02.19. 접수된 서울보증보험주식회사의 가압류입니다. 청구금액은 492,000,000원입니다. 이 가압류와 이후 경매개시결정 등은 매각으로 소멸하는 권리로 분류됩니다.

그러나 매각으로 임차권등기가 말소되는 것과 임차인의 대항력에 따른 보증금 반환채무가 소멸하는 것은 별개의 문제입니다. 성다영은 가압류보다 먼저 전입·점유한 임차인이므로, 배당으로 보증금을 모두 회수하지 못하면 부족분이 매수인에게 승계될 수 있습니다. 이 사건은 그 인수관계가 매각물건명세서에 명시되어 있습니다.

② 임차인 분석 — 실제 임차인 2명

성다영의 최초 확정일자 2020.02.05., 증액분 확정일자 2022.01.26. / 서경화의 신고 확정일자 2022.01.26. / 성다영 배당요구 관련 기재일 2024.08.12. 실제 임차인 2명이며 보증기관 대위·승계신고자는 없습니다.

③ 실질취득 분석 — 유찰되어도 1.50억 안팎

이 사건에서 가장 위험한 착시는 최저매각가격만 보는 것입니다. 현재 최저가는 48,363,000원이지만, 이 금액이 낙찰자의 최종 취득부담을 뜻하지는 않습니다.

실질취득금액 151,270,534원은 감정가 141,000,000원보다 10,270,534원 높습니다. 감정가 대비 약 107.3%에 해당합니다. 따라서 3회 유찰된 최저가가 감정가의 34.3%라고 해서 실제 취득도 감정가보다 저렴하다고 판단할 수 없습니다.

회차별 낙찰가·인수보증금

수안이레타운은 단지 정보상 8세대이며, 준공일은 2019.06.20.입니다. 동일 면적의 신뢰할 만한 실거래 비교가격이 확인되지 않아 실질취득금액 1.51억원이 실제 시장가격보다 낮은지 판단할 근거는 부족합니다. 감정가를 웃도는 실질취득금액과 실거래 비교의 불확실성을 함께 고려해야 합니다.

④ 예상배당표 (매각가 48,363,000원 가정)

집행비용은 매각가의 약 2.6%를 기준으로 한 추정액입니다. 당해세·최우선변제 등은 미반영되어 실제 배당액과 인수금액은 달라질 수 있습니다. 신청채권자 성다영과 임차인 성다영의 채권관계는 별도 확인이 필요하며, 위 금액을 단순 합산해 서로 독립된 채권으로 확정해서는 안 됩니다.

⑤ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)

• 입지. 부산광역시 연제구 연산동 연서초등학교 남측 인근에 위치합니다. 주변은 아파트, 단독주택, 근린생활시설 등이 혼재한 지역입니다.
• 교통. 차량 진입이 가능하며, 인근 시내버스정류장과 근거리에 도시철도 1호선 연산역이 있어 대중교통 이용 여건은 무난한 것으로 평가됩니다.
• 건물. 철근콘크리트구조 9층 건물의 4층 401호입니다. 급·배수 및 위생설비, 공동현관기, 소화설비, 승강기, 도시가스 난방설비 등이 있습니다. 내부 마감재는 이해관계인 부재로 조사하지 못했습니다.
• 이용상태. 감정평가상 주거용 오피스텔로 이용 중입니다. 아파트가 아닌 오피스텔이므로 용도와 실수요층을 구분해 판단해야 합니다.
• 도로. 북동측으로 폭 약 4m 도로에 접합니다.
• 규제. 준주거지역이며, 가로구역별 최고높이 제한지역(54m 이하)과 교육환경보호구역에 해당합니다. 공부와의 차이는 보고되지 않았습니다.
• 환금성. 수안이레타운은 8세대 규모의 소형 건물입니다. 동일 물건의 실거래 비교가격이 확인되지 않아 적정 매매가격과 재매각 가능성을 보수적으로 검토해야 합니다.
• 경매 이력. 단지 관련 통계상 평균 유찰 횟수는 3.0회, 낙찰률은 25.0%입니다. 다만 해당 통계만으로 개별 호실의 적정가격을 산정할 수는 없습니다.

⑥ 입찰 체크리스트

• 선순위 보증금 인수 확인. 성다영 보증금 150,000,000원 중 미배당액을 매수인이 인수합니다. 낙찰가와 별도로 실제 반환해야 할 금액을 기준으로 자금계획을 세워야 합니다.
• 배당액 변동 검토. 집행비용과 당해세, 최우선변제 등에 따라 배당액이 바뀌면 인수금액도 달라질 수 있습니다. 실제 배당관계를 확인해야 합니다.
• 임차권등기와 대항력 구분. 을구 1번 임차권등기의 매각 후 말소 가능성과 보증금 반환채무의 인수는 별개입니다. 매각물건명세서의 인수 문구를 반드시 확인해야 합니다.
• 임차인 관계 확인. 성다영의 임대차계약서, 보증금 지급 내역, 임차권등기명령, 배당요구 및 강제경매 신청채권 사이의 관계를 확인해야 합니다.
• 후순위 점유자 확인. 서경화의 전입일과 확정일자 사이에 시차가 있으므로 실제 계약·점유 상태와 명도 가능성을 확인해야 합니다.
• 특별매각조건 확인. 입찰보증금은 최저매각가격의 20%입니다. 현재 회차 기준 9,672,600원을 준비해야 합니다.
• 실거래 및 현장 확인. 8세대 규모 오피스텔의 실제 거래가격, 임대수요, 내부 상태, 향후 매각 가능성을 확인해야 합니다.
• 관리비 체납 확인. 공용부분 관리비 체납에 따른 부담 가능성을 확인하고, 관리주체와 미납 내역을 대조해야 합니다.
• 총취득원가 계산. 최저가에 인수보증금, 취득세, 등기비용, 명도비용 및 추가 정산비용을 반영해야 합니다.
• 원본 서류 재확인. 등기사항전부증명서, 매각물건명세서, 현황조사서, 임대차 관련 자료 및 최신 기일·특별매각조건을 입찰 전에 직접 대조해야 합니다.

⑦ 종합 판단 — 권리 인수형, 가격 메리트 확인 불가

맺으며 — “최저가 4,836만원 ≠ 취득원가 4,836만원”

이 물건의 핵심은 숫자 하나에 있습니다. 48,363,000원이라는 최저매각가격이 아니라, 매수인이 부담할 보증금까지 포함한 151,270,534원이라는 실질취득금액입니다.

감정가 141,000,000원보다 실질취득금액이 높고, 추가 유찰 시에도 총부담이 약 1억 5,000만원 수준에서 유지됩니다. 선순위 임차인 보증금 인수, 다른 점유자의 명도 확인, 8세대 규모의 환금성 불확실성까지 감안하면 단순 저가 낙찰을 기대할 물건은 아닙니다.

실제 임대차채권의 존재와 배당·인수관계를 정밀하게 확인하고, 동일 조건의 실거래가격이 실질취득금액을 충분히 뒷받침하는지 검증하기 전에는 적극적인 입찰을 권하기 어렵습니다. 3회 유찰이라는 할인율보다 1억 5,000만원대의 총부담을 먼저 보아야 하는 사건입니다.