238,700,000원
부산지방법원 2025타경21996. 부산 동래구 온천동 ‘동래효성해링턴플레이스’ 104동 10층 1002호 오피스텔입니다. 감정가는 341,000,000원이고 한 차례 유찰돼 현재 최저매각가는 238,700,000원입니다. 숫자만 보면 102,300,000원이 내려간 물건이지만, 최근 거래 시세와 비교하면 여전히 높은 가격입니다.
권리관계도 단순하지 않습니다. 분석상 말소기준으로 제시된 권리는 2024.10.10. 국 압류인데, 점유자 최광우의 전입일은 그보다 앞선 2024.06.20.입니다. 대항력은 인정되는 것으로 조사됐지만 보증금과 확정일자가 확인되지 않아, 낙찰자가 부담할 금액을 계산할 수 없습니다. 보증금이 낙찰가보다 크다면 낙찰가가 내려가더라도 미배당 보증금이 늘어 실질취득가가 보증금 수준으로 고정될 수 있습니다.
물건 개요
| 사건번호 | 부산지방법원 2025타경21996 (임의경매) |
|---|---|
| 소재지 | 부산광역시 동래구 온천동 1838 동래효성해링턴플레이스 제104동 제10층 제1002호 |
| 물건종류 / 이용상태 | 오피스텔 · 비교면적 56.2416㎡ · 지상 22층 건물 내 10층 |
| 사용승인일 | 2019.05.30 |
| 소유자 | 주식회사해신에프엔 |
| 감정가 / 최저가 | 341,000,000원 / 238,700,000원 (1회 유찰) |
| 신청채권자 / 청구 | 사하중앙새마을금고 / 151,248,660원 |
| 매각기일 | 2026.07.29 |
① 권리 흐름 — 선순위 임차인과 토지권리 확인이 핵심
분석상 말소기준은 2024.10.10. 국 압류입니다. 다만 등기 흐름에는 2024.06.19. 사하중앙새마을금고 근저당권 설정과 2026.01.23. 근저당권 이전 기록이 함께 나타납니다. 최광우의 전입일이 2024.06.20.이므로, 근저당의 말소 여부와 실제 말소기준권리는 등기부 원문과 매각물건명세서를 대조해야 합니다.
② 임차인 분석 — 실제 임차인 1명, 보증금 미상
| 점유자 | 점유 부분 | 전입일 | 확정일자 | 보증금 | 배당요구 | 판정 |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 최광우 | 1002호 | 2024.06.20 | 미상 | 미상 | 2025.07.14 | 대항력 있음 우선변제 미상 승계 가능 |
최광우는 보증기관의 대위·승계 신고자가 아닌 실제 임차인 1명입니다. 전입신고가 분석상 말소기준권리보다 빠르고 배당요구도 했지만, 확정일자와 보증금이 확인되지 않았습니다. 따라서 배당으로 얼마가 회수되고 매수인이 얼마를 승계하는지 판단할 수 없습니다.
③ 시세 비교 — 한 번 유찰돼도 최근 거래보다 높다
동래효성해링턴플레이스는 762세대이며, 비교 대상 면적은 56.2416㎡입니다. 최근 12개월 거래 12건의 평균은 136,465,833원, 최신 거래는 167,770,000원입니다.
| 거래월 | 면적 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2026.07 | 56.24㎡ | 13 | 167,770,000원 |
| 2026.07 | 50.7㎡ | 11 | 123,460,000원 |
| 2026.07 | 50.7㎡ | 18 | 135,050,000원 |
| 2026.07 | 56.24㎡ | 8 | 133,180,000원 |
| 2026.07 | 56.24㎡ | 8 | 142,520,000원 |
| 2026.07 | 50.7㎡ | 19 | 130,370,000원 |
| 2026.07 | 56.24㎡ | 5 | 129,350,000원 |
| 2026.07 | 50.7㎡ | 13 | 128,130,000원 |
| 2026.07 | 56.24㎡ | 11 | 137,010,000원 |
| 2026.07 | 56.24㎡ | 5 | 134,020,000원 |
| 2026.07 | 56.24㎡ | 18 | 139,720,000원 |
| 2026.07 | 56.24㎡ | 11 | 137,010,000원 |
| 평균 | — | 12건 | 136,465,833원 |
최근 거래 범위는 123,460,000원~167,770,000원입니다. 현재 최저가 238,700,000원은 최근 12개월 평균의 174.9%이며, 표본 최고가와 최신 거래가보다도 높습니다. 따라서 한 차례 유찰됐다는 사실만으로 저렴하다거나 가격 메리트가 생겼다고 평가할 수 없습니다.
④ 회차별 가격 시나리오
| 회차 | 감정가 대비 | 최저가 | 판단 |
|---|---|---|---|
| 현재 회차 · 1회 유찰 | 70% | 238,700,000원 | 최근 시세 평균의 174.9% |
| 2회 유찰 시 | 49% | 167,090,000원 | 최신 거래 167,770,000원과 비교 필요 |
| 3회 유찰 시 | 34.3% | 116,963,000원 | 임차보증금·구분지상권 확인 후 판단 |
2회 유찰 시 최저가는 167,090,000원으로 최신 거래 167,770,000원과 비슷한 구간에 진입합니다. 그러나 임차보증금이 미상인 상태에서는 2회 또는 3회 유찰 후에도 낙찰가만으로 실질취득가를 판단해서는 안 됩니다.
⑤ 예상배당표 (매각가 238,700,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 단순 계산액 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 4,141,800원 |
| 신청채권자 · 사하중앙새마을금고 | 151,248,660원 | 미산정 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 234,558,200원 |
위 표의 소유자 교부액은 집행비용만 차감한 단순 계산입니다. 신청채권, 압류, 임차보증금, 당해세 및 최우선변제 등이 반영되면 실제 배당액은 크게 달라질 수 있습니다. 특히 임차인의 미배당 보증금은 매수인에게 승계될 가능성이 있습니다.
⑥ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 온샘초등학교 남측 인근으로, 주변은 아파트단지·소규모 공동주택·단독주택 및 근린생활시설로 형성돼 있습니다.
- 교통. 차량 접근이 가능하고 인근에 시내버스정류장과 도시철도 3·4호선 미남역이 있어 대중교통 여건은 무난한 편입니다.
- 건물. 철근콘크리트구조 지상 22층 건물의 10층 오피스텔이며, 위생·급배수·승강기·소방·도시가스 난방설비가 갖춰져 있습니다.
- 도로. 북동측 충렬대로, 남동측 아시아드대로 및 남서측 폭 약 12미터 도로와 접합니다.
- 토지계획. 일반상업지역·제2종일반주거지역·방화지구·제1종지구단위계획구역이며 도시철도 저촉 및 상대보호구역에 해당합니다.
- 공부 차이. 공부와의 차이는 없고 위반건축물 사항도 확인되지 않았습니다.
- 환금성. 최근 거래가 12건 확인되지만 거래가격이 123,460,000원~167,770,000원에 형성돼 현재 경매 최저가와 차이가 큽니다.
⑦ 입찰 체크리스트
- 임차보증금 확인. 최광우의 임대차계약서, 보증금, 확정일자 및 배당요구 채권액을 매각물건명세서와 문건접수 내역에서 확인해야 합니다.
- 말소기준 재검증. 2024.06.19. 근저당권 설정 및 2026.01.23. 근저당권 이전 기록과 2024.10.10. 압류의 관계를 등기부 원문으로 대조해야 합니다.
- 구분지상권 원문 확인. 토지에 관한 별도등기의 존속기간·범위·부담액과 매수인 승계 여부를 확인해야 합니다.
- 시세 기준 응찰. 감정가 할인율이 아니라 최근 평균 136,465,833원과 최신 거래 167,770,000원을 기준으로 가격을 검토해야 합니다.
- 실질취득가 계산. 낙찰가에 미배당 임차보증금과 토지권리 관련 부담을 더한 금액으로 시세와 비교해야 합니다.
- 배당표 재작성. 신청채권 151,248,660원, 압류, 임차보증금, 당해세 및 집행비용을 반영해 실제 배당 순위를 다시 계산해야 합니다.
- 점유·명도. 실제 임차인이 점유 중이므로 배당 여부에 따른 인도 시점과 명도 협의 비용을 반영해야 합니다.
맺으며 — “유찰됐다는 사실만으로 싸지지 않는다”
이 물건은 감정가 341,000,000원에서 238,700,000원까지 내려왔지만, 최근 12개월 평균 136,465,833원의 174.9%입니다. 최신 거래 167,770,000원보다도 높은 가격이라 현재 회차의 가격 메리트는 없습니다.
더 큰 문제는 실질취득가가 확정되지 않는다는 점입니다. 전입일 2024.06.20.인 실제 임차인 최광우의 보증금이 미상이고, 토지 구분지상권 별도등기도 인수될 수 있습니다. 보증금이 낙찰가를 넘는 구조라면 유찰로 낙찰가가 내려가도 미배당 보증금이 늘어 총 부담액이 줄지 않을 수 있습니다. 가격은 과다, 권리는 미확정. 임차보증금과 별도등기 내용을 확인하기 전까지는 입찰을 보류하는 것이 맞습니다.
