광주지방법원 2023타경9953. 광주 남구 봉선로 118 제1층 제101호를 표시한 사건으로, 용도 표기는 대지, 감정평가 이용상태상 101호는 수리점입니다. 감정가와 신건 최저가는 모두 5,508,000,000원, 매각기일은 2026.08.19입니다. 등기상 소유자는 유한회사하나로자산관리이고, 경매를 신청한 주식회사 피케이의 청구액은 500,000,000원입니다.
이 사건의 핵심은 최저가가 아닙니다. 말소기준은 2016.11.01 설정된 주식회사피케이 근저당이지만, 현황에는 그보다 훨씬 앞선 2011.10.31 전입의 기아자동차가 잡혀 있습니다. 보증금과 확정일자가 확인되지 않아 대항력을 확정할 수 없으므로 “대항력 가능·미상”으로 봐야 합니다. 보증금이 확인되지 않은 상태에서는 낙찰가에 더해 얼마를 인수할지 계산할 수 없으므로 실질취득가 역시 확정할 수 없습니다.
물건 개요
| 사건번호 | 광주지방법원 2023타경9953 (임의경매) |
|---|---|
| 소재지 | 광주광역시 남구 봉선로 118, 제1층 제101호 |
| 용도 / 이용상태 | 대지 · 기호 1(101호) 수리점 |
| 소유자 | 유한회사하나로자산관리 (단독소유) |
| 감정가 / 최저가 | 5,508,000,000원 / 5,508,000,000원 (신건) |
| 신청채권자 / 청구 | 주식회사 피케이 / 500,000,000원 |
| 말소기준 | 2016.11.01 을구 14번 근저당권 · 주식회사피케이 · 채권최고액 500,000,000원 |
| 매각기일 | 2026.08.19 |
| 토지 기초정보 | 728㎡ · 대 · 근린상업지역 · 상업용 · 평지 · 사다리형 · 광대로한면 |
| 공시지가 | 3,701,000원/㎡ |
| 매각 비고 | 공부상 1층은 실제 지하1층 · 일괄매각 |
① 권리 흐름 — 말소기준보다 앞을 먼저 확인
말소기준은 2016.11.01 주식회사피케이 근저당 500,000,000원입니다. 2023.12.26 임의경매개시결정은 그 이후 권리로 매각에 따라 소멸하는 구조입니다. 다만 이 사건은 “말소기준 이후 권리가 깨끗하다”는 사실만으로 끝나지 않습니다.
2016.09.01 설정된 을구 11번 근저당 3계열은 최초 설정 항목에는 이미 말소 표시가 있으나, 그 뒤의 변경·이전 부기 가운데 2,160,000,000원, 1,800,000,000원, 1,092,000,000원 변경과 2020.07.22 광주원예농업협동조합으로의 이전 항목은 현재 등기 흐름에서 별도로 확인할 필요가 있는 상태입니다. 말소기준 산출일보다 원래 설정일이 앞서는 계열이므로, 원본 등기부의 현재사항과 말소·이전 연결관계를 확인하기 전에는 매수인 인수 0원으로 단정하기 어렵습니다.
② 점유·임차관계 — 실제 신고 2명
| 점유자 | 전입일 | 보증금 | 대항력 | 우선변제 | 승계 |
|---|---|---|---|---|---|
| 기아자동차 | 2011.10.31 | 미상 | 가능·미상 | 미상 | 아님 |
| 동보전력 주식회사 | 2023.01.02 | 미상 | 없음 | 미상 | 아님 |
기아자동차는 말소기준일인 2016.11.01보다 앞선 2011.10.31 전입입니다. 그러나 보증금과 확정일자가 확인되지 않으므로 “대항력 있음”으로 확정하지 않고 대항력 가능·미상으로 판단하는 것이 안전합니다. 보증금이 확인되기 전에는 매수인이 떠안을 금액도 계산할 수 없습니다.
동보전력 주식회사는 2023.01.02 전입으로 말소기준 이후입니다. 보증금은 확인되지 않았으나, 전입 시점만 놓고 보면 말소기준 이후이므로 대항력은 없습니다. 두 신고 모두 보증기관 대위·승계 건은 아닙니다.
③ 가격 판단 — 시세가 아니라 권리확정이 먼저
신건 감정가와 최저매각가는 모두 5,508,000,000원입니다. 그러나 비교 가능한 실거래 시세가 제시돼 있지 않으므로, 이 금액이 시세보다 저렴하다고 평가할 근거는 없습니다. 특히 선순위 점유자의 보증금이 미상인 상태라 낙찰가 + 인수금액으로 봐야 하는 실질취득 자체가 아직 확정되지 않습니다.
| 회차 | 매각가 | 신청채권 배당 | 미배당 | 소유자 잔여 |
|---|---|---|---|---|
| 현재 회차 (신건, 감정가 100%) | 5,508,000,000원 | 500,000,000원 | 0원 | 4,950,520,000원 |
| 1회 유찰 시 (감정가 80%) | 4,406,400,000원 | 500,000,000원 | 0원 | 3,859,936,000원 |
| 2회 유찰 시 (감정가 64%) | 3,525,120,000원 | 500,000,000원 | 0원 | 2,987,468,800원 |
세 회차 모두 신청채권 500,000,000원은 전액 배당되고 미배당은 0원으로 계산됩니다. 그러나 이것은 주식회사피케이 채권을 기준으로 한 배당 흐름입니다. 선순위 점유 보증금과 말소기준 이전 등기의 현재 효력 확인이 끝나기 전에는 유찰로 가격이 내려간다는 이유만으로 실질취득비용이 같은 비율로 내려간다고 볼 수 없습니다.
④ 예상배당표 (매각가 5,508,000,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 57,480,000원 |
| 2. 을구 14번 근저당권 · 주식회사피케이 | 500,000,000원 | 500,000,000원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 4,950,520,000원 |
집행비용은 57,480,000원, 주식회사피케이 근저당은 500,000,000원 전액 배당, 소유자 잔여는 4,950,520,000원으로 계산돼 있습니다. 당해세·임차인 최우선변제는 반영되지 않았으며, 선순위 점유자의 보증금도 확인되지 않았습니다.
⑤ 입지·이용상태 메모 (감정요항표 기준)
- 위치. 광주광역시 남구 봉선동 소재 조봉초등학교 북서측 인근이며, 도로변 각종 상업시설과 후면 아파트가 혼재하는 노선상가지대입니다.
- 교통. 본건까지 차량 접근이 가능하고 인근에 버스정류장이 있어 대중교통 및 제반 교통사정은 무난한 것으로 평가됐습니다.
- 이용상태. 기호 1(101호)은 수리점, 201호는 자동차영업소, 301호·302호·401호는 학원, 501호는 단독주택으로 이용 중입니다.
- 건물. 일반철골구조 철근콘크리트지붕 5층 건물이며, 외벽은 석재붙임·몰탈위페인트 마감 등, 창호는 새시 창호 등입니다.
- 토지. 사다리형 평지의 상업용 건부지이며 북동측 왕복6차선 아스팔트 포장도로와 접합니다.
- 용도지역. 근린상업지역·도시지역이며 대로3류에 접하고, 가로구역별 최고높이 제한지역·상대보호구역·전통상업보존구역 관련 사항이 있습니다.
- 공부와의 차이. 공부상 1층·2층·3층·4층·5층은 실제 각각 지하1층·1층·2층·3층·4층입니다.
- 위반건축물. 위반건축물 표시는 없습니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 기아자동차 보증금 확인. 2011.10.31 전입이 말소기준보다 앞섭니다. 보증금·확정일자·점유관계를 확인하기 전에는 실질취득가를 확정하지 마세요.
- 선순위 등기 연결관계 확인. 2016.09.01 설정계열 근저당과 이후 변경·이전 부기의 현재 효력 및 말소 여부를 등기부 현재사항에서 대조해야 합니다.
- 배당표의 0원 해석 주의. 미배당 0원은 주식회사피케이 채권 기준 계산입니다. 선순위 점유 보증금 미상 문제와는 별개입니다.
- 층 위치 확인. 제1층 제101호는 실제 지하1층으로 기재돼 있으므로 현장 위치와 출입·가시성·영업조건을 확인해야 합니다.
- 일괄매각 범위 확인. 매각 비고에 일괄매각이 명시돼 있으므로 매각 대상 전체와 각 호의 이용상태를 함께 대조해야 합니다.
- 가격 메리트 단정 금지. 비교 가능한 실거래 시세가 확인되지 않은 상태에서는 신건 5,508,000,000원을 싸다고 평가할 근거가 없습니다.
맺으며 — “배당표는 단순하지만, 권리는 단순하지 않다”
숫자만 보면 편안합니다. 감정가와 최저가는 5,508,000,000원, 신청채권은 500,000,000원이고 현재 회차부터 2회 유찰 시까지 신청채권의 미배당은 모두 0원입니다. 하지만 이 사건의 핵심 위험은 그 숫자 밖에 있습니다.
기아자동차는 2011.10.31 전입으로 말소기준 2016.11.01보다 앞서지만 보증금·확정일자가 확인되지 않았습니다. 따라서 대항력은 가능·미상, 인수액도 미확정입니다. 동시에 2016.09.01 설정계열 근저당의 변경·이전 부기까지 확인해야 하므로, 현재 단계에서 “매수인 인수 0원”이라는 결론을 확정할 수 없습니다.
여기에 공부상 1층이 실제 지하1층이고 일괄매각이라는 물건 특성까지 겹칩니다. 가격보다 권리확정이 먼저, 권리 다음이 현장, 그 뒤가 응찰가인 사건입니다. 신건 55.08억이라는 숫자보다 선순위 점유와 선순위 등기의 실제 상태를 먼저 확인해야 합니다.
