166,110,000원
부산지방법원 2025타경22000. 동래효성해링턴플레이스 104동 603호로, 감정평가상 주거용 오피스텔로 이용 중인 물건입니다. 2019.05.30 사용승인을 받은 철근콘크리트구조 22층 건물의 6층이며, 전용면적은 56.2416㎡입니다. 감정가 339,000,000원에서 두 차례 유찰돼 최저매각가는 166,110,000원까지 내려왔습니다.
하지만 이 물건은 할인율만 보고 접근하면 안 됩니다. 최근 12개월 거래 평균은 136,465,833원이고 최저가는 그 평균의 121.7%입니다. 최신 거래 167,770,000원보다는 낮지만, 이는 어디까지나 낙찰가만 비교한 결과입니다. 안미숙의 보증금 미배당분과 말소되지 않는 토지 별도등기의 부담이 더해지면 실제 취득비용은 최신 거래가를 넘어설 수 있습니다.
물건 개요
| 사건번호 | 부산지방법원 2025타경22000 (임의경매) |
|---|---|
| 소재지 | 부산광역시 동래구 온천동 1838 동래효성해링턴플레이스 제104동 제6층 제603호 |
| 물건종류 / 전용 | 집합건물(주거용 오피스텔) · 전용 56.2416㎡ · 22층 중 6층 · 남서향 |
| 소유자 | 주식회사해신에프엔 (2024.06.19. 신탁재산의 귀속) |
| 감정가 / 최저가 | 339,000,000원 / 166,110,000원 (2회 유찰·감정가 49%) |
| 신청채권자 / 청구 | 사하중앙새마을금고 / 146,207,030원 |
| 매각기일 | 2026.07.28 |
| 사용승인 / 규모 | 2019.05.30 · 762세대 |
① 권리 흐름 — 임차인과 별도등기 인수가 핵심
말소기준권리는 2024.10.10. 국의 압류로 정리됩니다. 임차인 안미숙의 전입일은 그보다 빠른 2024.07.02.입니다. 다만 보증금과 확정일자가 확인되지 않아 대항력을 확정적으로 단정할 수는 없고, 대항력 가능·금액 미상으로 보는 것이 안전합니다. 배당요구는 2025.06.20. 접수됐지만, 보증금이 배당으로 전액 회수되지 않으면 잔액을 매수인이 부담할 가능성이 남습니다.
| 임차인 | 점유부분 | 전입일 | 확정일자 | 보증금 | 배당요구 | 대항력 | 우선변제 | 승계 |
|---|---|---|---|---|---|---|---|---|
| 안미숙 | 603호 | 2024.07.02 | 미상 | 미상 | 2025.06.20 | 가능·미상 | 미상 | 승계 없음 |
보증기관의 대위·승계 신고가 아닌 실제 임차인 1명입니다. 보증금과 확정일자가 확인되지 않아 인수액과 우선변제 순위는 확정할 수 없습니다.
② 시세 비교 — 49% 할인율보다 실질취득을 봐야 한다
동래효성해링턴플레이스의 최근 거래 12건입니다. 거래 면적은 50.7㎡와 56.24㎡이며, 최근 12개월 평균은 136,465,833원, 최신 거래는 167,770,000원입니다.
| 거래월 | 전용 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2026.07 | 56.24㎡ | 13 | 167,770,000원 |
| 2026.07 | 50.7㎡ | 11 | 123,460,000원 |
| 2026.07 | 50.7㎡ | 18 | 135,050,000원 |
| 2026.07 | 56.24㎡ | 8 | 133,180,000원 |
| 2026.07 | 56.24㎡ | 8 | 142,520,000원 |
| 2026.07 | 50.7㎡ | 19 | 130,370,000원 |
| 2026.07 | 56.24㎡ | 5 | 129,350,000원 |
| 2026.07 | 50.7㎡ | 13 | 128,130,000원 |
| 2026.07 | 56.24㎡ | 11 | 137,010,000원 |
| 2026.07 | 56.24㎡ | 5 | 134,020,000원 |
| 2026.07 | 56.24㎡ | 18 | 139,720,000원 |
| 2026.07 | 56.24㎡ | 11 | 137,010,000원 |
| 평균 | — | 12건 | 136,465,833원 |
최근 거래 범위는 123,460,000원~167,770,000원입니다. 최저매각가 166,110,000원은 최신 거래가 바로 아래에 있지만, 최근 12개월 평균과 비교하면 121.7%입니다. 따라서 감정가 대비 49%라는 이유만으로 “시세보다 싸다”고 평가할 수 없습니다.
③ 예상배당표 (매각가 166,110,000원 가정·권리 확인 전 기초 계산)
| 배당 항목 | 채권액 | 기초 계산 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 3,125,540원 |
| 신청채권자 · 사하중앙새마을금고 | 146,207,030원 | 산정 전 |
| 임차인 · 안미숙 | 보증금 미상 | 산정 불가 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 162,984,460원 |
집행비용만 우선 공제한 단순 계산입니다. 신청채권 146,207,030원, 근저당권 변동, 당해세, 임차인 보증금·우선변제, 토지 별도등기의 경제적 부담은 확정 반영되지 않았습니다. 따라서 소유자 잔여액과 매수인 인수액은 실제 배당 결과와 달라질 수 있습니다.
④ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 용도. 감정평가상 주거용 오피스텔로 이용 중이며, 철근콘크리트구조 22층 건물의 6층입니다.
- 입지. 온샘초등학교 남측 인근에 위치하고 주변은 공동주택·단독주택·근린생활시설 등으로 형성돼 있습니다.
- 교통. 소형 차량 출입이 가능하고, 인근 시내버스 정류장까지 도보 약 5분으로 조사됐습니다.
- 도로. 동측과 남서측으로 광대로 및 폭 약 10미터 포장도로에 각각 접합니다.
- 규제. 일반상업지역·제2종일반주거지역·방화지구·제1종지구단위계획구역·상대보호구역이며, 공시지가는 3,255,000원/㎡입니다.
- 물건 상태. 공부와의 차이는 없고 위반건축물 사항도 확인되지 않았습니다. 내부 마감은 이해관계인 부재로 조사되지 않았습니다.
- 환금성. 최근 거래는 확인되지만 가격 범위가 123,460,000원부터 167,770,000원까지 넓습니다. 현재 사건은 2회 유찰 상태입니다.
⑤ 입찰 체크리스트
- 임대차 원본 확인. 안미숙의 임대차계약서, 실제 점유 개시일, 보증금, 확정일자와 배당요구 종기를 확인해야 합니다.
- 인수보증금 계산. 배당표를 기준으로 임차인에게 미배당되는 보증금이 있는지 계산하고, 그 금액을 낙찰가에 더해 실질취득가를 산정해야 합니다.
- 구분지상권 검토. 토지 을구 1번부터 25번까지 구분지상권의 존속기간·범위·대가·사용 제한을 별도등기 원문에서 확인해야 합니다.
- 근저당권 변동 대조. 2024.06.19. 설정된 근저당권과 2026.01.23. 이전등기의 현재 효력 및 배당관계를 확인해야 합니다.
- 가격 기준. 최근 12개월 평균 136,465,833원이 아니라, 낙찰가에 인수보증금과 별도등기 부담을 더한 실질취득가를 최신 거래 167,770,000원과 비교해야 합니다.
- 매각기일 결과 확인. 2026.07.28. 매각기일의 진행 여부·변경 여부·매각 결과를 사건기록에서 확인해야 합니다.
- 현장 확인. 내부 마감 상태, 실제 이용상태, 점유자 협의 가능성, 미납 관리비와 공용부분 부담을 확인해야 합니다.
맺으며 — “49% 할인”이 아니라 “166,110,000원+”
감정가 339,000,000원에서 166,110,000원까지 내려온 숫자만 보면 큰 폭의 할인처럼 보입니다. 그러나 최근 12개월 평균은 136,465,833원이고 현재 최저가는 그 평균의 121.7%입니다. 최신 거래 167,770,000원과도 가까운 수준입니다.
더 큰 문제는 권리입니다. 전입일이 말소기준보다 빠른 실제 임차인 1명이 있고 보증금과 확정일자가 확인되지 않았습니다. 토지 별도등기의 구분지상권도 말소되지 않고 매수인에게 인수됩니다. 따라서 이 물건의 실질취득가는 166,110,000원으로 끝나는 것이 아니라 166,110,000원 이상이며, 현재 상태에서는 최종 부담액의 상한을 정할 수 없습니다. 할인율은 커졌지만 안전마진은 확인되지 않았습니다. 권리 금액을 확정하기 전까지는 입찰 보류가 합리적입니다.
