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명세서 기재 다음 매각예정 2026.09.30 2회 · 최저 106,432,000원
C 매력지수52 유찰 6회

부동산임의경매

2024타경7398 · 광주지방법원 · 근린시설
낙찰가 유찰 6회 후 낙찰
153,330,000원 1억 5,333만 감정가 580,000,000원
감정가의 26% 2026-08-19 낙찰
최저매각가 133,039,000원 최저가 대비 +15%
낙찰일
08-19 낙찰 완료
광주지방법원 6회 유찰 후 낙찰
입찰 보증금
1,330만원
최저가의 10% · 13,303,900원
실거래 대비
▲ 27.8% 시세보다 비쌈
같은 평형 직전 1건 평균 1.20억원 · 낙찰가 기준
최근 결과
6 회 유찰
이전 회차 유찰 후 다음 차수 대기
지금 이 페이지에서 먼저 볼 것 권리는 정리되지만 상가 특성상 가격보다 환금성과 운영 가능성을 확인해야 하는 물건입니다.
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현장 사진 현장 사진 추가 사진 +12
매각결과 수집됨 — 지난 회차 유찰. 총 6회 유찰 후 다음 기일 대기. 변경이력 탭에서 가격 하락 흐름을 바로 확인할 수 있습니다.
법원경매 권리분석 · 근린시설

권리는 깨끗하지만, 상가의 본질은 환금성이다 — 나주 부영프라자 104호

광주지방법원 2024타경7398 · 전라남도 나주시 그린로 325, 1동 1층104호 (빛가람동, 부영프라자)
감정가 580,000,000원 · 최저매각가 133,039,000원(6회 유찰) · 매각기일 2026.08.19 · 임의경매(신한은행)
52점
매력지수 C등급 · 인수 위험은 낮지만 상가 환금성과 공실 가능성이 변수인 6회 유찰 물건
말소기준 이후 권리는 소멸하고 인수액은 없지만 근린시설 특성상 시세·임대 데이터 부족과 저환금성이 있어 보수적 평가
※ 이 매력지수는 리포트 본문(권리·환금성·시세 등)을 종합한 저자 주관 평가입니다.
한 줄 평 6회 유찰로 가격은 크게 낮아졌지만, 이 물건의 핵심은 단순한 할인율이 아닙니다. 근린시설은 아파트처럼 동일평형 실거래 비교가 어렵고, 임대수익·공실 위험·환금성이 낙찰 판단의 중심입니다. 권리상 인수 위험은 0원이지만 상가 운영 가능성 검토가 필요합니다.
감정가
580,000,000원
최초 평가액
최저가
133,039,000원
6회 유찰 후
실질취득
133,039,000원
인수액 0원
핵심지표
6회 유찰
근린시설 환금성 검토

광주지방법원 2024타경7398. 나주시 빛가람동 부영프라자 제1동 1층 104호 근린시설입니다. 건축물대장상 용도는 소매점이며, 현황은 무인카페점으로 이용 중입니다. 말소기준권리는 2015년 신한은행 근저당권이며, 이후 설정된 가압류·압류·경매개시결정은 매각으로 소멸합니다. 낙찰자가 인수하는 권리는 확인되지 않습니다.

다만 상가는 권리보다 영업성과 임대 가능성이 중요합니다. 감정가 대비 최저가는 크게 낮아졌지만, 상가의 경우 가격 하락이 곧 투자 메리트로 연결되는 것은 아닙니다.

물건 개요

사건번호광주지방법원 2024타경7398 (임의경매)
소재지전라남도 나주시 그린로 325, 1동 1층104호 (빛가람동, 부영프라자)
물건종류근린시설 · 1층 104호
소유자윤정학
감정가 / 최저가580,000,000원 / 133,039,000원
신청채권자 / 청구주식회사 신한은행 / 347,896,704원
매각기일2026.08.19

① 권리 흐름 — 떠안을 권리는 없다

말소기준은 2015.10.15 설정된 신한은행 근저당권입니다. 한국캐피탈 가압류, 국민건강보험공단 압류, 임의경매개시결정은 모두 말소기준 이후 권리로 매각 후 소멸합니다. 임차인 중 김선영은 전입신고가 말소기준권리 이후라 대항력이 없습니다.

② 임차인 분석

점유자보증금대항력우선변제승계
김선영 10,000,000원 없음 해당 없음 없음
점포 점유자 미상 대항력 판정 불가 확인 필요 확인 필요
⚠️ 점유 리스크 김선영은 대항력이 없어 매수인 인수 대상이 아닙니다. 다만 별도 점포 점유자의 전입·보증금 정보는 확인이 필요하며, 임대관계가 명확하지 않은 상가는 실제 운영 상태 확인이 중요합니다.

③ 예상배당표 (매각가 133,039,000원 가정)

배당 항목채권액예상배당
집행비용-2,662,546원
신한은행 근저당396,000,000원130,376,454원
한국캐피탈 가압류31,638,334원0원
소유자 교부-0원
매각대금 배분
회차별 매각가
6회 유찰 후 현재 최저매각가 133,039,000원
✅ 권리 관점 말소기준 이후 권리는 모두 소멸하며 매수인 인수액은 0원입니다.
⛔ 투자 관점 근린시설은 아파트처럼 단순 시세 비교가 어렵습니다. 감정가 대비 낮은 가격만으로 판단하지 말고, 현재 무인카페 운영 상태·임대료 수준·공실 가능성을 확인해야 합니다.

④ 입지·환금성 메모

  • 입지. 나주시 빛가람동 부영프라자 제1동 1층으로 상가와 아파트단지가 형성된 지역입니다.
  • 교통. 시내 광대로 간선도로변에 위치해 일반적인 교통 상황은 양호한 편입니다.
  • 용도. 일반상업지역 내 근린시설이며 현황은 무인카페점으로 이용 중입니다.
  • 환금성. 상가는 수요층이 제한될 수 있어 임차인 확보와 운영성이 가격만큼 중요합니다.

⑤ 입찰 체크리스트

  • 임대현황 확인. 현재 운영 상태와 실제 임대차 조건을 확인해야 합니다.
  • 상권 검토. 유동인구와 주변 상가 경쟁 상황을 확인하세요.
  • 권리 확인. 낙찰 전 등기부·매각물건명세서를 다시 확인하세요.
  • 관리비 확인. 상가 관리비 체납 여부를 확인해야 합니다.

맺으며 — “싸진 가격보다 중요한 것은 운영 가능성”

이 물건은 권리분석만 보면 깔끔합니다. 말소기준 이후 권리는 소멸하고 인수 위험도 없습니다. 하지만 근린시설 경매의 승부처는 권리가 아니라 수익성과 환금성입니다. 6회 유찰로 가격은 낮아졌지만, 낙찰 후 어떤 임차인을 확보할 수 있는지까지 확인해야 진짜 투자 가치가 결정됩니다.

본 리포트는 제공된 등기부·현황조사·매각물건명세서·감정평가 데이터를 기반으로 작성한 분석 의견입니다. 실제 입찰 전 원본 서류 확인과 현장 조사가 필요합니다. 미납 관리비·당해세 등 일부 항목은 반영되지 않을 수 있으며, 투자 권유가 아닙니다.

위치 / 로드뷰

전라남도 나주시 그린로 325, 1동 1층104호 (빛가람동,부영프라자)

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