광주지방법원 2024타경76424. 광주 광산구 장덕동 성덕마을대방노블랜드3차 302동 10층 1003호 아파트입니다. 현재 소유자는 최은진이고, 2016.10.31. 거래가 468,000,000원으로 소유권을 취득했습니다. 현재 권리분석의 기준은 2021.08.27. 설정된 광주문화신용협동조합 근저당권 802,100,000원입니다. 이 권리 뒤에 설정된 같은 채권자의 추가 근저당권과 각 압류·가압류, 임의경매개시결정은 모두 매각으로 소멸하는 구조입니다.
가격은 이미 한 차례 조정됐습니다. 감정가 880,000,000원에서 1회 유찰되어 현재 최저가는 616,000,000원, 감정가의 70%입니다. 동일면적 최근 12개월 실거래 평균은 869,250,000원, 최신 거래는 2026.03. 800,000,000원입니다. 제공된 가격지표상 최저가는 최근 12개월 평균의 70.9%입니다. 다만 최근 거래 흐름은 이전 구간 대비 -0.2%로 소폭 하락하고 있어 과거 고가 거래까지 포함된 전체 평균만으로 가격 메리트를 과대평가해서는 안 됩니다.
물건 개요
| 사건번호 | 광주지방법원 2024타경76424 |
|---|---|
| 소재지 | 광주광역시 광산구 장덕동 1693 성덕마을대방노블랜드3차아파트 302동 10층1003호 |
| 물건종류 / 면적 | 아파트 · 131.0902㎡ · 20층 건물 내 10층 · 계단식 · 남향 |
| 소유자 | 최은진 (2016.10.31. 거래가 468,000,000원) |
| 감정가 / 최저가 | 880,000,000원 / 616,000,000원 (1회 유찰) |
| 청구액 | 721,050,479원 |
| 매각기일 | 2026.08.19 |
① 권리 흐름 — 말소기준 이후 권리 소멸
임차인 없음. 매수인이 인수하는 임차보증금이나 존속 권리는 확인되지 않았으며 배당 시나리오상 매수인 인수액도 0원입니다. 말소기준은 2021.08.27. 광주문화신용협동조합 근저당권입니다. 이후 2021.09.28. 및 2022.03.15. 추가 근저당권, 2024년 압류·가압류와 임의경매개시결정은 매각으로 소멸합니다.
② 시세 비교 — 1회 유찰 뒤 최근 거래대 아래
성덕마을대방노블랜드3차는 391세대, 2011.07.12. 준공 아파트입니다. 동일면적 131.09㎡ 거래 중 최근 12개월 표본은 8건이며 평균은 869,250,000원입니다. 최신 거래는 2026.03. 8층 800,000,000원입니다.
| 거래월 | 전용 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2026.03 | 131.09㎡ | 8 | 800,000,000원 |
| 2026.01 | 131.09㎡ | 4 | 830,000,000원 |
| 2026.01 | 131.09㎡ | 7 | 800,000,000원 |
| 2025.12 | 131.09㎡ | 7 | 820,000,000원 |
| 2025.11 | 131.09㎡ | 3 | 794,000,000원 |
| 2025.07 | 131.09㎡ | 18 | 810,000,000원 |
| 2025.06 | 131.09㎡ | 10 | 800,000,000원 |
| 2025.04 | 131.09㎡ | 19 | 1,300,000,000원 |
| 최근 12개월 평균 | 131.09㎡ | 8건 | 869,250,000원 |
전체 12건 평균은 869,916,666원이지만, 가격 판단은 최근 12개월 평균과 최신 거래를 우선해서 보는 것이 적절합니다. 최근 12개월 평균은 869,250,000원, 최신 거래는 800,000,000원이며 현재 최저가 616,000,000원은 제공된 지표상 최근 평균의 70.9%입니다. 다만 최근 가격 추세가 -0.2%이므로 상승장을 전제로 한 과도한 가격 가점은 피해야 합니다.
③ 예상배당표 (매각가 616,000,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 8,560,000원 |
| 2. 근저당 · 광주문화신용협동조합 | 802,100,000원 | 607,440,000원 |
| 3. 근저당 · 광주문화신용협동조합 | 65,000,000원 | 0원 |
| 4. 근저당 · 광주문화신용협동조합 | 44,200,000원 | 0원 |
| 5. 가압류 · 신한카드 주식회사 | 10,369,601원 | 0원 |
| 6. 가압류 · 롯데카드 주식회사 | 15,360,312원 | 0원 |
| 7. 가압류 · 소상공인시장진흥공단 | 7,234,728원 | 0원 |
| 8. 가압류 · 해남군수산업협동조합 | 140,000,000원 | 0원 |
| 9. 가압류 · 광주신용보증재단 | 33,979,586원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
현재 최저가 616,000,000원 가정 시 집행비용 8,560,000원을 제외한 607,440,000원이 말소기준 근저당에 배당되고 후순위 권리에는 미배당이 발생합니다. 총 채권액 1,118,244,227원 대비 미배당액은 510,804,227원이며 매수인 인수액은 0원입니다. 국세·지방세가 당해세에 해당할 경우 실제 배당액은 달라질 수 있습니다.
④ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 이용상태. 아파트로 이용 중이며, 철근콘크리트구조 20층 건물 내 10층 1003호, 계단식·남향입니다.
- 입지. 장덕고등학교 북동측 인근으로, 주변은 아파트단지와 근린생활시설이 혼재하는 아파트지대입니다.
- 교통. 차량 접근이 가능하고 인근에 시내버스정류장이 있어 제반 교통여건은 무난합니다.
- 도로. 단지 남동측과 서측으로 폭 약 15m 아스팔트 포장도로에 접하며 북측은 보행자전용도로에 접합니다.
- 규제. 제3종일반주거지역·제1종지구단위계획구역·택지개발지구이며, 상대보호구역에 해당합니다.
- 토지. 공시지가 1,037,000원/㎡, 지목 대, 토지이용상황 아파트입니다.
- 위반건축물. 위반 사항은 확인되지 않았습니다.
⑤ 입찰 체크리스트
- 가격 기준. 전체 실거래 평균보다 최근 12개월 평균 869,250,000원과 최신 거래 800,000,000원을 우선 기준으로 보세요.
- 하락 추세 반영. 최근 가격 추세가 -0.2%이므로 과거 1,300,000,000원 거래를 중심으로 가치를 판단하지 않는 것이 중요합니다.
- 세금 압류 확인. 국세·지방세 압류가 당해세인지 매각 전 원본에서 확인해야 실제 배당순서를 판단할 수 있습니다.
- 임대관계 확인. 임차인 신고는 없지만 감정요항의 임대관계는 미상으로 기재돼 있으므로 현황조사·매각물건명세서를 최종 대조하세요.
- 다음 회차 시나리오. 2회 유찰 시 431,200,000원, 3회 유찰 시 301,840,000원으로 내려가는 시나리오가 제시돼 있습니다.
- 원본 대조. 등기사항전부증명서·매각물건명세서·현황조사·세금관계·실거래 원본을 입찰 전 다시 확인하세요.
맺으며 — 권리는 단순, 현재 가격은 검토 가능한 구간
이 물건의 핵심은 인수 위험보다 가격과 배당입니다. 임차인은 없고 매수인 인수액도 0원이며, 2021.08.27. 말소기준권리 이후의 등기상 권리들은 매각으로 소멸합니다. 감정가 880,000,000원에서는 부담스러웠지만 1회 유찰로 최저가가 616,000,000원까지 내려와 최근 12개월 실거래 평균 869,250,000원의 70.9%가 됐습니다. 최신 거래도 2026.03. 800,000,000원입니다.
반면 최근 시세 추세는 -0.2%이고, 세금 압류의 실제 우선배당 여부는 추가 확인이 필요합니다. 또한 현재 매각가 가정에서는 신청채권도 전액 회수되지 않습니다. 따라서 결론은 권리상 인수 위험은 낮고 가격은 최근 거래대보다 충분히 내려왔지만, 세금·현황 원본 확인을 전제로 응찰가를 결정해야 하는 물건입니다.
