울산지방법원 2026타경119. 천상청구그린타운 102동 12층 1201호, 전용 84.86㎡ 아파트입니다. 현재 소유자는 이광식이며 2015.07.15 소유권을 이전받았고 등기상 거래가액은 193,000,000원입니다. 같은 날 설정된 국민은행 근저당 152,400,000원이 말소기준입니다. 이후 국민은행 추가 근저당, 옐로우캐피탈대부 근저당, 박선미 근저당, 압류와 가압류, 경매개시결정은 모두 말소기준 이후여서 매각으로 소멸합니다.
현재 회차는 감정가 185,000,000원에서 1회 유찰되어 최저매각가 129,500,000원입니다. 동일 전용면적 최근 12개월 실거래 평균은 181,541,666원, 최신 거래는 2026.08의 170,000,000원입니다. 전체 평균만 놓고 판단하는 대신 최근 12개월 평균과 최신 거래를 우선해 보더라도 현재 최저가는 최근 12개월 평균의 71.3% 수준입니다.
물건 개요
| 사건번호 | 울산지방법원 2026타경119 |
|---|---|
| 소재지 | 울산광역시 울주군 범서읍 천상리 578 천상청구그린타운 102동 12층1201호 |
| 물건종류 / 전용 | 아파트 · 전용 84.86㎡ · 철근콘크리트구조 슬래브지붕 22층건 중 12층 |
| 소유자 | 이광식 · 2015.07.15 소유권이전 · 거래가액 193,000,000원 |
| 감정가 / 최저가 | 185,000,000원 / 129,500,000원 (1회 유찰) |
| 신청채권자 / 청구 | 주식회사 국민은행 / 133,711,616원 |
| 매각기일 | 2026.09.15 |
① 권리 흐름 — 말소기준 이후 권리는 소멸
말소기준은 2015.07.15 을구 7번 국민은행 근저당입니다. 그 뒤 설정된 국민은행 근저당 32,400,000원, 옐로우캐피탈대부 근저당 28,600,000원, 박선미 근저당 65,000,000원과 국·울주군 압류, 정장원 가압류, 경매개시결정은 모두 매각으로 소멸합니다. 과거 한국주택은행·경남은행·우리은행 계열 근저당은 이미 말소된 등기입니다.
② 시세 비교 — 1회 유찰 가격은 최근 평균의 71.3%
청구(천상그린타운)1차 동일 전용면적 84.86㎡의 최근 실거래 12건입니다. 최근 12개월 평균은 181,541,666원, 거래 범위는 140,000,000원~202,000,000원이며 최신 거래는 2026.08 170,000,000원입니다.
| 거래월 | 전용 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2026.08 | 84.86㎡ | 4 | 170,000,000원 |
| 2026.06 | 84.86㎡ | 9 | 185,000,000원 |
| 2026.05 | 84.86㎡ | 2 | 140,000,000원 |
| 2026.05 | 84.86㎡ | 19 | 193,000,000원 |
| 2026.03 | 84.86㎡ | 19 | 195,000,000원 |
| 2026.03 | 84.86㎡ | 7 | 190,000,000원 |
| 2026.02 | 84.86㎡ | 19 | 195,000,000원 |
| 2026.01 | 84.86㎡ | 7 | 171,000,000원 |
| 2025.11 | 84.86㎡ | 12 | 202,000,000원 |
| 2025.11 | 84.86㎡ | 5 | 162,500,000원 |
| 2025.11 | 84.86㎡ | 10 | 180,000,000원 |
| 2025.10 | 84.86㎡ | 17 | 195,000,000원 |
| 평균 | 84.86㎡ | 12건 | 181,541,666원 |
현재 최저매각가 129,500,000원은 최근 12개월 평균 181,541,666원의 71.3%입니다. 최신 거래 170,000,000원보다도 낮습니다. 감정가 185,000,000원은 최근 12개월 평균과 가까운 수준이지만, 1회 유찰 후에는 가격 구간이 달라졌습니다. 다만 실거래 최저 140,000,000원도 존재하므로 층·향·내부상태를 확인하지 않고 평균값만 그대로 적용하는 것은 피해야 합니다.
③ 예상배당표 (매각가 129,500,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 2,613,000원 |
| 을구 7번 근저당권 · 주식회사국민은행 | 152,400,000원 | 126,887,000원 |
| 을구 8번 근저당권 · 주식회사국민은행 | 32,400,000원 | 0원 |
| 을구 9번 근저당권 · 옐로우캐피탈대부주식회사 | 28,600,000원 | 0원 |
| 을구 10번 근저당권 · 박선미 | 65,000,000원 | 0원 |
| 갑구 7번 가압류 · 정장원 | 9,000,000원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
총 채권액 287,400,000원 중 예상배당은 126,887,000원이며, 미배당액은 160,513,000원입니다. 후순위 채권이 배당받지 못하더라도 해당 권리들은 매각으로 소멸하고, 배당 시나리오상 매수인 인수액은 0원입니다.
④ 유찰 시나리오 — 인수는 계속 0원
| 회차 | 매각가 | 채권자 배당 | 미배당 | 매수인 인수 |
|---|---|---|---|---|
| 현재 회차 · 1회 유찰 · 감정가 70% | 129,500,000원 | 126,887,000원 | 160,513,000원 | 0원 |
| 2회 유찰 시 · 감정가 49% | 90,650,000원 | 88,618,300원 | 198,781,700원 | 0원 |
| 3회 유찰 시 · 감정가 34% | 63,454,999원 | 61,912,809원 | 225,487,191원 | 0원 |
유찰이 추가되면 채권자의 미배당액은 커지지만 매수인 인수액은 각 시나리오 모두 0원입니다. 신청채권자 국민은행의 청구액은 133,711,616원이고, 현재 회차 예상배당은 126,887,000원으로 전액 충족되지 않는 시나리오입니다. 다만 이 미배당 자체가 매수인에게 승계되는 구조는 아닙니다.
⑤ 입지·환금성 메모 (감정요항표·실거래 기준)
- 입지. 천상고등학교 남동측 인근으로, 주변은 아파트단지·근린생활시설·학교·임야 등으로 형성돼 있습니다.
- 교통. 본건까지 차량 출입이 가능하고 대중교통 사정은 보통으로 평가됐습니다.
- 단지. 청구(천상그린타운)1차 574세대, 사용승인일 1998.08.21, 대상 면적 84.86㎡입니다.
- 건물. 철근콘크리트구조 슬래브지붕 22층건 중 12층이며 위생급배수·소화전·승강기·도시가스·난방설비가 갖춰져 있습니다.
- 토지·규제. 제3종일반주거지역·보전녹지지역·자연녹지지역 등이 걸쳐 있으며 공시지가는 896,400원/㎡입니다. 공부와의 차이는 없습니다.
- 거래성. 동일면적 최근 12개월 실거래 12건이 확인되며 거래가는 140,000,000원부터 202,000,000원까지 분포합니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 가격 기준. 현재 최저가 129,500,000원은 최근 12개월 평균 181,541,666원의 71.3%입니다. 평균뿐 아니라 최신 거래 170,000,000원과 개별 층별 거래도 함께 보세요.
- 점유 확인. 임차인 신고 내역은 없지만 감정요항표의 임대관계가 미상이므로 현장 점유자와 매각물건명세서를 확인하세요.
- 세금·압류. 국과 울주군 압류는 말소기준 이후로 매각 소멸 대상이지만 실제 배당순위에 영향을 줄 수 있는 조세채권은 원본서류로 재확인하세요.
- 건물 상태. 1998.08.21 사용승인 단지이므로 내부 수리 상태와 설비 상태를 현장에서 확인하세요.
- 원본 대조. 등기사항전부증명서·매각물건명세서·현황조사·감정평가서와 실거래 원본을 입찰 전에 직접 대조하세요.
맺으며 — 권리는 합격, 가격도 내려왔다
이 사건은 2015.07.15 국민은행 근저당을 기준으로 이후 권리가 매각으로 소멸하고, 배당 시나리오상 매수인 인수액이 0원인 구조입니다. 동시에 1회 유찰된 최저매각가 129,500,000원은 최근 12개월 동일면적 실거래 평균 181,541,666원의 71.3%까지 내려와 있습니다. 최신 실거래도 170,000,000원입니다. 따라서 권리와 가격 양쪽에서 검토 가치가 생긴 회차입니다. 다만 감정요항표의 임대관계 미상은 남아 있으므로, 최종 입찰 여부는 실제 점유관계와 내부 상태를 확인한 뒤 결정하는 것이 핵심입니다.
