부산지방법원 2025타경22070. 부산진구 부전동 삼정그린코아더시티 2층 202호로, 감정 당시 인접 호와 경계벽 없이 일체로 의원 및 한의원으로 이용된 근린생활시설입니다. 감정가는 400,000,000원, 두 차례 유찰된 현재 최저매각가는 196,000,000원입니다. 숫자만 보면 절반 이하로 내려온 물건이지만, 이 사건의 승부처는 낙찰가가 아니라 임차보증금 인수와 점유관계입니다.

강원범은 2022.10.24. 전입했고, 말소기준으로 잡힌 부산진구 압류일 2024.12.19.보다 앞섭니다. 배당요구는 2025.07.31. 접수했지만 확정일자가 없고 우선변제권도 없는 것으로 반영되어, 보증금 50,000,000원 전액이 매각대금에서 배당되는 것이 아니라 매수인 인수로 남습니다. 따라서 현재 회차에서 실제로 투입되는 금액은 196,000,000원이 아니라 최소 246,000,000원입니다.

또 다른 임차인 명의인 ‘병원’에는 보증금 50,000,000원이 적혀 있으나 전입일과 확정일자, 배당요구 여부가 확인되지 않습니다. 이 점유자는 대항력이 있다고 단정할 수 없고 대항력 가능·미상으로 보아야 합니다. 향후 선순위 대항력이 확인되면 추가 50,000,000원 인수 위험이 생겨 현재 회차 총부담은 296,000,000원까지 늘어날 수 있습니다.

물건 개요

① 권리 흐름 — 압류가 말소기준, 임차인은 그보다 앞선다

등기 흐름상 2020.12.18. 케이비부동산신탁주식회사 명의의 신탁등기가 말소되고 주식회사현담으로 소유권이 귀속됐습니다. 2021.01.06. 부산성의신용협동조합의 채권최고액 240,000,000원 근저당권이 설정됐으나, 해당 근저당은 등기사항상 이미 말소된 것으로 표시됩니다. 현재 말소기준은 2024.12.19. 부산진구 압류이며, 이후 경매개시결정과 국세 압류는 매각으로 소멸하는 구조입니다.

② 임차인 분석 — 실제 임차인 2명, 한 명은 확정 인수

보증기관 대위·승계 신고는 없으므로 표에 기재된 두 항목은 중복 보증기관 신고로 제외할 대상이 아닙니다. 따라서 현재 확인되는 실제 임차인은 2명입니다. 다만 두 번째 임차인의 전입일이 확인되지 않아 대항력을 확정할 수 없으며, 보증금 50,000,000원을 곧바로 확정 인수액에 합산해서도 안 됩니다.

③ 회차별 실질취득액 — 유찰돼도 인수액은 남는다

확정 인수액 50,000,000원은 유찰되더라도 사라지지 않습니다. 매각가가 196,000,000원에서 137,200,000원, 96,040,000원으로 낮아질 때 확인 가능한 실질취득액은 각각 246,000,000원, 187,200,000원, 146,040,000원이 됩니다. 따라서 가격 비교와 자금계획은 항상 낙찰가와 인수보증금을 합한 금액으로 해야 합니다.

④ 예상배당표 (매각가 196,000,000원 가정)

현재 시뮬레이션은 집행비용 3,544,000원을 제외한 192,456,000원을 소유자에게 교부하고, 강원범의 보증금 50,000,000원은 매각대금에서 배당하지 않고 매수인이 인수하는 것으로 반영합니다. 당해세와 최우선변제는 반영되지 않았습니다.

⑤ 이용상태·복원·환금성

• 이용상태. 감정 기준일 현재 근린생활시설로서 의원 및 한의원으로 이용되고 있습니다.
• 경계벽. 202호는 인접 호와 경계벽 구분 없이 일체로 사용 중입니다. 다만 건물 구조와 건축물 현황도에 비추어 법률적·경제적·기술적 측면에서 복원이 용이한 것으로 평가됐습니다.
• 입지. 부전1동주민센터 남서측 인근이며, 각종 상업·업무시설과 시장이 형성된 번화한 노선상가지대입니다.
• 교통. 차량 접근이 가능하고 시내버스정류장, 도시철도 1호선 및 동해선 부전역이 인근에 있어 교통상황은 양호합니다.
• 설비. 급배수·위생설비, 화재경보시설, 소화전, 승강기, 기계식 주차설비가 설치돼 있습니다.
• 토지. 일반상업지역의 평지·세로장방형 토지이며, 남동측 광대로와 남서측·북서측 소로에 접합니다. 공시지가는 8,169,000원/㎡입니다.
• 규제. 일반상업지역·방화지구·시가지경관지구이며, 가로구역별 최고높이 제한지역과 대로1류 접합 조건이 있습니다.
• 위반 여부. 위반건축물 사항은 확인되지 않습니다.
• 환금성. 병·의원으로 사용 중인 근린생활시설이고 인접 호와 통합 사용 중이어서, 일반 주택보다 매수층과 금융 취급 범위가 제한될 수 있습니다.

⑥ 입찰 체크리스트

• 강원범 인수액 확인. 전입일 2022.10.24., 보증금 50,000,000원, 월세 3,500,000원, 배당요구일 2025.07.31. 및 우선변제권 부재를 매각물건명세서 원본과 대조해야 합니다.
• 두 번째 임차인 특정. ‘병원’ 명의의 보증금 50,000,000원이 강원범과 별개의 계약인지, 실제 점유자와 계약상 임차인이 누구인지 확인해야 합니다.
• 대항력 미상 확인. 두 번째 임차인의 사업자등록·전입신고·점유개시일을 확인하기 전에는 추가 50,000,000원 인수 가능성을 배제하면 안 됩니다.
• 실질취득 기준 입찰. 현재 회차는 최저가 196,000,000원이 아니라 최소 246,000,000원을 기준으로 수익성과 자금조달을 검토해야 합니다.
• 경계벽 복원비. 인접 호와 일체 이용 중이므로 독립 호실 복원 범위, 공사비, 소방·설비 분리 가능 여부를 현장에서 확인해야 합니다.
• 명도·영업시설. 의원 및 한의원으로 이용 중이므로 의료장비·시설물 소유관계, 원상복구 책임과 명도기간을 확인해야 합니다.
• 근저당 원본 대조. 부산성의신용협동조합 근저당의 말소 표시와 케이씨유엔피엘대부주식회사 이전등기의 관계를 을구 원본으로 확인해야 합니다.
• 세금·배당순위. 부산진구 압류와 부산진세무서장 압류의 체납세액, 당해세 여부 및 실제 배당순위를 확인해야 합니다.
• 시세 조사. 근린생활시설은 층·전면성·전용면적·임대수익에 따라 가격 차이가 크므로 동일 건물 및 인근 상가의 최근 매매·임대 사례를 별도로 확인해야 합니다.

맺으며 — “49% 낙찰가”가 곧 “49% 취득가”는 아니다

이 물건은 두 차례 유찰돼 최저가가 감정가의 49%까지 내려왔지만, 대항력 있는 임차인의 보증금 50,000,000원이 확정적으로 남아 있습니다. 현재 회차의 확인 가능한 실질취득액은 246,000,000원이며, 전입일 미상의 별도 임차인에게 대항력이 인정될 경우 부담은 296,000,000원까지 확대될 수 있습니다.

여기에 인접 호와 경계벽 없이 병·의원으로 통합 사용 중인 점, 근저당 말소와 이전등기 표시가 함께 존재하는 점, 신청채권액과 배당 시뮬레이션이 맞지 않는 점도 해결해야 합니다. 실거래 자료가 없어 실질취득액의 시세 우위도 확인되지 않습니다. 결론은 최저가 할인은 크지만 권리와 점유의 불확실성도 큰 물건입니다. 임차인 두 항목의 관계와 을구 권리관계를 원본으로 해소하기 전에는 감정가 대비 할인율만 보고 접근하기 어렵습니다.