울산지방법원 2026타경261. 진하해수욕장 서측 인근의 진하위드빌 4층 407호입니다. 사건 표기는 아파트이고, 감정평가상 이용상태는 공동주택(단지형연립주택)입니다. 전용면적은 55.39㎡, 건물은 지하 1층·지상 5층이며 대상 호수는 4층입니다. 현재 소유자는 농업회사법인주식회사화수목입니다.
권리분석의 핵심은 가격이 아니라 2015.07.17 설정된 삼성물산주식회사 전세권입니다. 그보다 앞선 부산은행 근저당권 4건은 같은 날 이미 말소됐고, 현재 경매의 기준으로 제시된 2026.04.30 임의경매개시결정보다 전세권이 앞섭니다. 등기 권리판정 역시 이 전세권을 “말소기준권리 이전 → 매수인 인수”로 표시하고 있습니다.
물건 개요
| 사건번호 | 울산지방법원 2026타경261 (임의경매) |
|---|---|
| 소재지 | 울산광역시 울주군 서생면 진하리 83-7 진하위드빌주건축물제1동 4층 407호 |
| 물건종류 / 전용 | 아파트 · 감정 이용상태 공동주택(단지형연립주택) · 전용 55.39㎡ · 지하1층/지상5층 중 4층 |
| 소유자 | 농업회사법인주식회사화수목 |
| 감정가 / 최저가 | 147,000,000원 / 102,900,000원 (1회 유찰·감정가 70%) |
| 신청채권자 / 청구 | 삼성물산 주식회사 / 110,000,000원 |
| 선순위 전세권 | 삼성물산주식회사 · 전세금 110,000,000원 · 범위 55.39㎡ 전부 |
| 매각기일 | 2026.09.15 |
① 권리 흐름 — 핵심은 선순위 전세권
2015.05.21 설정됐던 부산은행 근저당권 4건은 2015.07.17 등기부상 말소됐습니다. 같은 날 삼성물산주식회사 명의 전세권이 전세금 110,000,000원, 범위 55.39㎡ 전부로 설정됐고 존속기간은 2015.07.17부터 2020.07.17까지로 기재돼 있습니다. 이후 2019.09.04 농업회사법인주식회사화수목으로 소유권이 이전됐고, 2023.02.03 민간임대주택등기가 추가됐습니다.
확인된 임차인 신고는 없습니다. 다만 감정평가상 임대관계는 미상이며 현장조사 당시 폐문으로 내부조사가 불가능했습니다. 따라서 점유자와 실제 임대관계는 입찰 전 현황조사·매각물건명세서 원본과 현장 확인을 통해 다시 점검할 필요가 있습니다.
② 가격 구조 — 최저가 70%가 곧 70% 취득가가 아니다
이 사건은 1회 유찰돼 감정가 147,000,000원의 70%인 102,900,000원이 현재 최저매각가입니다. 그러나 선순위 전세권의 현재 회차 미배당액 9,340,600원을 인수 위험으로 반영하면, 실질취득 부담은 약 112,240,600원입니다.
더 중요한 점은 다음 회차입니다. 2회 유찰 시 매각가는 72,030,000원으로 내려가지만 전세권 미배당은 39,666,540원으로 커지고, 3회 유찰 시 매각가 50,421,000원에 미배당은 60,886,578원으로 증가합니다. 즉 낙찰가가 낮아질수록 전세권 미배당이 커지는 구조라서 회차별 최저가 하락폭을 그대로 가격 메리트로 볼 수 없습니다.
③ 예상배당표 (매각가 102,900,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 2,240,600원 |
| 2. 을구 6번 전세권 · 삼성물산주식회사 | 110,000,000원 | 100,659,400원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
현재 회차에서는 전세권 채권 110,000,000원 중 100,659,400원이 배당되고 9,340,600원이 미배당됩니다. 소유자 잔여는 0원이며, 당해세·임차인 최우선변제는 반영되지 않은 계산입니다.
④ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 진하해수욕장 서측 인근에 위치하며, 주변은 공동주택·단독주택·숙박시설·근린생활시설 등이 섞인 노선상가지대입니다.
- 교통. 대상 건물까지 차량 출입이 가능하고, 일반적인 대중교통 상황은 보통으로 평가됐습니다. 북동측으로 중로에 접합니다.
- 건물. 철근콘크리트구조, 지하1층·지상5층 건물의 4층 407호입니다. 위생·급배수·전기·개별난방·소화전·승강기 설비가 있고 전반적인 관리상태는 보통입니다.
- 규제. 도시지역·제2종일반주거지역이며 중로1류에 접하고, 가축사육제한구역·상대보호구역·중점경관관리구역에 포함됩니다. 공시지가는 1,166,000원/㎡입니다.
- 단지 규모. 진하위드빌은 28세대이며 준공일은 2015.04.30입니다. 공부와의 차이는 없고 위반건축물 사항도 없습니다.
- 현장확인. 현장조사 당시 폐문으로 내부조사가 불가능했고, 내부배치는 건축물대장 첨부도면 등을 기준으로 조사됐습니다. 발코니 확장 등 내부사항은 별도 확인이 필요합니다.
⑤ 입찰 체크리스트
- 전세권 원본 확인. 을구 6번 삼성물산주식회사 전세권의 매각 후 존속·말소 및 미배당 인수 범위를 매각물건명세서와 등기부 원본에서 최우선으로 확인하세요.
- 낙찰가와 인수액을 합산. 현재 회차는 최저가 102,900,000원에 미배당 9,340,600원이 발생합니다. 최저가만으로 투자금액을 계산하면 안 됩니다.
- 다음 회차 착시 주의. 2회 유찰 시 미배당 39,666,540원, 3회 유찰 시 60,886,578원으로 커집니다. 유찰이 곧바로 실질취득 부담의 동일 폭 하락을 뜻하지 않습니다.
- 점유관계 확인. 확인된 임차인 신고는 없지만 임대관계가 미상이고 현장 폐문 상태였습니다. 실제 점유자와 인도 가능성을 현장에서 재확인해야 합니다.
- 민간임대주택등기 확인. 2023.02.03 민간임대주택등기가 존재하므로 매각 이후 처리와 관련 효력을 집행서류에서 확인하세요.
- 시세 원본 대조. 최근 동일면적 거래를 확인해 실질취득 부담과 직접 비교한 뒤 응찰 상한을 정하세요.
맺으며 — “70% 유찰가보다 선순위 전세권이 먼저다”
이 물건은 감정가 147,000,000원에서 1회 유찰돼 최저가가 102,900,000원까지 내려왔습니다. 숫자만 보면 할인 폭이 커 보이지만, 권리의 중심에는 전세금 110,000,000원의 삼성물산주식회사 전세권이 있습니다. 현재 회차 배당으로도 9,340,600원이 채워지지 않고, 등기 권리판정은 이 전세권을 매수인 인수로 표시합니다.
따라서 현재 회차의 판단 기준은 “102,900,000원에 살 수 있느냐”가 아니라 “미배당 전세권까지 포함해 얼마를 부담하게 되느냐”입니다. 더 유찰되더라도 미배당이 39,666,540원, 60,886,578원으로 커지는 만큼 최저가 하락만 보고 가격 메리트를 과대평가해서는 안 됩니다. 최근 실거래 비교까지 확인하기 전에는 가격 가점을 주기 어렵고, 선순위 전세권·점유관계·민간임대주택등기 확인이 선행돼야 하는 보수적 접근형 사건입니다.