울산지방법원 2026타경271. 울주군 서생면 진하리 ‘진하위드빌’ 주건축물제1동 3층 302호입니다. 사건상 용도는 아파트로 표시되어 있지만, 감정평가 이용상태는 도시형 생활주택(단지형 연립주택)입니다. 감정가는 148,000,000원, 1회 유찰된 현재 최저매각가는 103,600,000원입니다.
이 물건의 권리분석은 일반적인 “근저당 이후 권리가 모두 소멸하는” 구조가 아닙니다. 2015년 부산은행 근저당 4건은 모두 같은 해 7월 23일 이미 말소됐고, 그날 삼성물산주식회사 명의의 전세권 110,000,000원이 설정됐습니다. 이후 소유권은 2019년 농업회사법인주식회사화수목으로 이전됐고, 2023년에는 민간임대주택등기가 추가됐습니다.
물건 개요
| 사건번호 | 울산지방법원 2026타경271 |
|---|---|
| 소재지 | 울산광역시 울주군 서생면 진하리 83-7 진하위드빌주건축물제1동 3층302호 |
| 도로명주소 | 울산광역시 울주군 서생면 진하길 38 |
| 용도 / 이용상태 | 아파트 · 도시형 생활주택(단지형 연립주택) |
| 전용 관련 면적 | 56.14㎡ |
| 소유자 | 농업회사법인주식회사화수목 |
| 감정가 / 최저가 | 148,000,000원 / 103,600,000원 (1회 유찰) |
| 청구액 | 110,000,000원 |
| 매각기일 | 2026.09.15 |
① 권리 흐름 — 핵심은 2015년 전세권
제공된 권리판정상 말소기준은 2026.04.28. 임의경매개시결정입니다. 따라서 그보다 앞선 2015.07.23. 삼성물산주식회사 전세권은 “말소기준권리 이전 → 매수인 인수”로 판정되어 있습니다. 전세금은 110,000,000원, 범위는 56.14㎡ 전부, 존속기간은 2015.07.23.부터 2020.07.23.까지입니다.
별도의 임차인 신고 내역은 없습니다. 다만 감정평가서의 임대관계는 미상으로 기재되어 있어, 실제 점유관계는 현황조사 및 매각물건명세서 원문을 함께 확인하는 편이 안전합니다.
② 민간임대주택등기 — 추가 확인 대상
2023.02.03.에는 2022.09.30. 민간임대주택 등록을 원인으로 민간임대주택등기가 기재됐습니다. 등기 내용에는 임대사업자가 임대의무기간 동안 계속 임대해야 하고 임대료 증액기준을 준수해야 하는 민간임대주택이라고 적혀 있습니다.
③ 가격 판단 — 실거래 자료가 없어 ‘싸다’고 말할 수 없다
진하위드빌은 28세대, 사용승인일은 2015.04.30.입니다. 그러나 이 사건에 연결된 실거래 금액 자료는 제시되어 있지 않습니다. 따라서 최저가가 감정가의 70%라는 사실만으로 시세보다 저렴하다거나 가격 메리트가 있다고 판단할 근거는 없습니다.
특히 이 사건은 낙찰가 자체보다 선순위 전세권의 실제 인수 여부가 전체 부담을 바꿀 수 있습니다. 현 단계에서는 “1회 유찰로 싸졌다”보다 전세권 정리 결과를 먼저 확정하는 것이 우선입니다.
④ 예상배당표 (매각가 103,600,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 2,250,400원 |
| 을구 6번 전세권 · 삼성물산주식회사 | 110,000,000원 | 101,349,600원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
현재 최저가 103,600,000원 기준으로 전세권자에게 101,349,600원이 배당되고 전세금 110,000,000원 대비 8,650,400원이 미배당됩니다. 당해세·임차인 최우선변제는 반영되지 않은 계산입니다.
⑤ 유찰 시 배당 부족은 더 커진다
| 회차 | 매각가 | 전세권 배당 | 미배당 |
|---|---|---|---|
| 현재 회차 · 1회 유찰 | 103,600,000원 | 101,349,600원 | 8,650,400원 |
| 2회 유찰 시 | 72,520,000원 | 70,814,640원 | 39,185,360원 |
| 3회 유찰 시 | 50,764,000원 | 49,450,248원 | 60,549,752원 |
유찰이 반복되면 입찰 최저가는 내려가지만, 같은 전세금 110,000,000원을 기준으로 한 미배당액은 8,650,400원 → 39,185,360원 → 60,549,752원으로 증가합니다. 전세권이 실제로 매수인에게 인수되는 구조라면 단순히 최저가 하락만 보고 유리하다고 해석할 수 없습니다.
⑥ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 진하든솔공원 남서측 인근. 근린생활시설, 다세대·다가구주택, 숙박시설, 학교 및 소공원이 혼재하는 지역으로 주위환경은 보통입니다.
- 교통. 차량 접근이 가능하고 인근에 노선버스정류장이 있어 일반적인 교통상황은 보통입니다.
- 건물. 철근콘크리트구조 5층 건물 내 3층 302호이며, 일반적인 위생·급배수·전기·승강기·소화전·도시가스설비를 갖추고 있습니다.
- 도로. 북동측으로 폭 약 20m 내외 포장도로에 접합니다.
- 규제. 제2종일반주거지역, 중로1류 접합, 가축사육제한구역, 상대보호구역, 중점경관관리구역입니다.
- 토지. 토지면적 1,107.4㎡, 공시지가 1,166,000원/㎡, 지목 대, 평지의 세로장방형 토지입니다.
- 공부 차이. 공부와의 차이는 없고 위반건축물 표시도 없습니다.
⑦ 입찰 체크리스트
- 전세권 소멸 여부. 을구 6번 전세권 110,000,000원이 실제 매각으로 소멸하는지, 미배당액을 매수인이 승계하는지 매각물건명세서에서 최우선 확인합니다.
- 배당표와 권리판정 대조. 권리판정은 매수인 인수, 배당 계산은 인수 0원으로 서로 다릅니다. 둘 중 어느 판단이 실제 집행기록과 맞는지 확인해야 합니다.
- 민간임대주택등기. 2023.02.03. 기재된 민간임대주택 등록의 현재 상태와 매각 후 효력을 확인합니다.
- 점유 확인. 별도 임차인 신고는 없지만 감정평가상 임대관계는 미상입니다. 실제 점유자와 인도 가능성을 현장에서 확인합니다.
- 시세 확인. 실거래 금액 자료가 없으므로 감정가 할인율만으로 응찰 상한을 정하지 말고 인근 실거래를 별도 대조합니다.
- 원본 대조. 등기부, 매각물건명세서, 현황조사서, 배당 관련 기록을 직접 대조한 뒤 입찰 여부를 결정합니다.
맺으며 — 최저가보다 전세권이 먼저다
감정가 148,000,000원에서 1회 유찰되어 최저가가 103,600,000원까지 내려왔지만, 이 숫자만 보고 매력적인 경매라고 결론 내리기 어렵습니다. 2015.07.23. 설정된 삼성물산주식회사 전세권 110,000,000원이 제공된 권리판정상 선순위 인수 권리이고, 현재 회차 예상배당으로도 8,650,400원이 남습니다.
더 중요한 점은 배당 계산에서는 매수인 인수액을 0원으로 보고 있다는 것입니다. 즉 이 사건의 승부처는 할인율이 아니라 “전세권이 실제로 소멸하는가, 남는 금액을 누가 부담하는가”입니다. 실거래 자료도 없어 가격 우위 역시 확인되지 않았습니다. 권리 원문 확인 전에는 보수적으로 접근할 사건입니다.
