의정부지방법원 2025타경64391. 파주시 동패동 책향기마을11단지 신동아파밀리에 1106동 7층 705호 아파트입니다. 감정가는 433,000,000원, 현재 최저매각가는 212,170,000원으로 2회 유찰된 상태입니다. 겉으로는 실거래 평균 대비 53.5%의 저가 매물처럼 보이지만, 이 사건의 핵심은 가격표가 아니라 임차보증금 인수입니다.
명세서에는 전입일 2021. 1. 25., 확정일자 2021. 1. 25. 및 2023. 1. 13., 임대차보증금 345,000,000원인 임차인이 매수인에게 대항할 수 있고, 배당에서 보증금이 전액 변제되지 않으면 잔액을 매수인이 인수한다고 되어 있습니다. 따라서 이 물건은 최저가 2.12억짜리 아파트가 아니라, 낙찰가 + 미배당 보증금 = 약 3.45억으로 판단해야 하는 구조입니다.
물건 개요
| 사건번호 | 의정부지방법원 2025타경64391 (강제경매) |
|---|---|
| 소재지 | 경기도 파주시 동패동 1703 책향기마을11단지 신동아파밀리에 1106동 7층 705호 |
| 도로명주소 | 경기도 파주시 책향기로 420 |
| 물건종류 / 이용상태 | 집합건물(아파트) · 아파트로 이용중 · 철근콘크리구조 14층 중 7층 705호 |
| 소유자 | 김영희 (2021.01.25. 소유권이전 · 거래가액 467,000,000원) |
| 감정가 / 최저가 | 433,000,000원 / 212,170,000원 (2회 유찰) |
| 신청채권자 / 청구 | 주택도시보증공사 / 345,000,000원 |
| 매각기일 | 2026.07.02 |
① 권리 흐름 — 핵심은 2021년 전입·확정 임차권
이 물건은 과거 소유권 변동과 말소 이력이 많지만, 입찰 판단에서 가장 중요한 지점은 김지민 임차권입니다. 임차권등기에는 임차보증금 340,000,000원(1차)과 345,000,000원(2차), 전입·점유개시 2021.01.25, 확정일자 2021.01.25 및 2023.01.13이 기재되어 있습니다. 또한 명세서상 매수인에게 대항할 수 있는 임차인으로 표시되어 있어, 배당 부족분 인수 가능성을 전제로 입찰가를 계산해야 합니다.
② 임차인 현황 — 실제 임차 관련자 2명, 보증기관 중복신고 없음
| 성명 | 사용관계 | 전입 / 확정 | 보증금·차임 | 대항력 | 배당·승계 | 인수 판단 |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 김지민 | 전유부분 전부 · 주거(임차권등기) | 전입 2021.01.25 확정 2021.01.25 / 2023.01.13 | 340,000,000원(1차) 345,000,000원(2차) | 명세서상 대항 가능 | 배당요구 2024.02.01 승계 아님 | 전액 미변제 시 잔액 인수 |
| 한승훈 | 705호 · 주거 | 전입 2025.09.16 확정 2021.01.25 | 보증금 미상 월 1,500,000원 | 후순위 전입 | 배당요구 미상 승계 아님 | 보증금 미상으로 확인 필요 |
보증기관의 대위·승계로 보이는 중복 임차인 표시는 없습니다. 따라서 임차 관련자는 김지민과 한승훈 2명으로 보되, 실제 입찰가 산정의 핵심은 명세서상 인수 문구가 있는 김지민 보증금 345,000,000원입니다. 한승훈은 보증금이 확인되지 않으므로, 대항력 있는 임차인으로 단정하지 말고 전입·점유·계약관계 원본 확인이 필요합니다.
③ 시세 비교 — 최저가가 아니라 실질취득 3.45억으로 비교
같은 단지 책향기마을11단지신동아파밀리에, 면적 107.85㎡ 전후의 최근 실거래 12건입니다. 평균은 396,916,666원, 최저는 330,000,000원, 최고는 429,000,000원입니다.
| 거래월 | 전용 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2026.02 | 107.85㎡ | 5 | 380,000,000원 |
| 2025.12 | 107.85㎡ | 8 | 403,000,000원 |
| 2025.10 | 107.85㎡ | 7 | 410,000,000원 |
| 2025.08 | 107.85㎡ | 8 | 330,000,000원 |
| 2025.07 | 107.85㎡ | 9 | 405,000,000원 |
| 2025.06 | 107.74㎡ | 12 | 400,000,000원 |
| 2025.05 | 107.85㎡ | 15 | 415,000,000원 |
| 2025.03 | 107.85㎡ | 3 | 387,000,000원 |
| 2024.12 | 107.85㎡ | 9 | 400,000,000원 |
| 2024.10 | 107.85㎡ | 7 | 429,000,000원 |
| 2024.09 | 107.85㎡ | 4 | 404,000,000원 |
| 2024.08 | 107.85㎡ | 3 | 400,000,000원 |
| 평균 | — | 12건 | 396,916,666원 |
최저가 212,170,000원만 놓고 보면 실거래 평균의 53.5%입니다. 그러나 보증금 인수를 반영하면 실질취득가는 약 345,000,000원이고, 이는 실거래 평균의 86.9%입니다. 실거래 최저 330,000,000원보다도 높은 기준이므로, “2회 유찰이라 싸다”가 아니라 인수 후 총부담이 시세 대비 충분히 낮은지를 봐야 합니다.
④ 회차별 착시 — 유찰돼도 총부담은 보증금 근처로 수렴
| 시나리오 | 매각가 | 단순 인수 추정 | 실질취득 |
|---|---|---|---|
| 현재 회차 (2회 유찰, 감정가 49%) | 212,170,000원 | 132,830,000원 | 345,000,000원 |
| 3회 유찰 시 (감정가 34%) | 148,519,000원 | 196,481,000원 | 345,000,000원 |
| 4회 유찰 시 (감정가 24%) | 103,963,300원 | 241,036,700원 | 345,000,000원 |
이 구조에서는 낙찰가가 내려가면 그만큼 미배당 보증금 인수액이 커집니다. 따라서 최저가 하락 자체가 곧 수익률 개선으로 연결되지 않습니다. 배당, 인수, 명도, 임차권 말소 조건을 확인한 뒤에야 실제 가격 메리트를 판단할 수 있습니다.
⑤ 예상배당표 (매각가 212,170,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 3,770,380원 |
| 1. 을구 1번 근저당권 · 주식회사우리은행 | 165,600,000원 | 165,600,000원 |
| 2. 을구 2번 근저당권 · 흥국생명보험주식회사 | 78,000,000원 | 42,799,620원 |
| 후순위 채권자 배당 | 2,420,852,880원 | 208,399,620원 |
| 후순위 미배당 | - | 2,212,453,260원 |
| 소유자 교부 | - | 0원 |
위 표는 매각가 212,170,000원을 가정한 배당 흐름입니다. 다만 명세서상 임차보증금 잔액 인수 문구가 있으므로, 입찰 판단은 배당표의 채권자 배당보다 매수인 인수액 확인이 우선입니다. 국세·지방세 압류는 당해세 해당 시 0순위 차감 가능성이 있습니다.
⑥ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 경기도 파주시 동패동 소재 교하중학교 북서측 인근. 주위는 대단위 아파트단지, 학교, 공원, 근린생활시설, 단독주택 등이 혼재합니다.
- 교통. 차량 접근 및 주정차가 가능하고, 인근 노선버스 정류장을 이용할 수 있습니다. 시내 접근성 및 대중교통 편의성은 보통으로 평가됩니다.
- 단지. 책향기마을11단지신동아파밀리에, 총 366세대, 사용승인일 2005.12.28. 최근 12건의 실거래 표본이 있어 가격 비교는 가능한 편입니다.
- 토지·규제. 제3종일반주거지역, 제1종지구단위계획구역, 토지거래계약에관한허가구역, 절대보호구역·상대보호구역 저촉 사항이 표시되어 있습니다.
- 물건 상태. 공부와의 차이는 없고, 위반건축물 사항은 표시되지 않습니다. 위생·급배수·승강기·난방·주차장 설비가 되어 있습니다.
⑦ 입찰 체크리스트
- 임차보증금 인수 확인. 김지민 보증금 345,000,000원 중 배당으로 전액 변제되지 않는 잔액을 매수인이 인수하는 구조인지 원본으로 재확인해야 합니다.
- 확약서 확인. 대항력 포기, 임차권등기 말소, 보증금 미청구 확약이 없다면 실질 인수액을 0원으로 계산하면 안 됩니다.
- 한승훈 계약관계 확인. 보증금 미상, 월 1,500,000원으로 표시되어 있어 점유관계와 계약서를 확인해야 합니다.
- 당해세 확인. 국세·지방세 압류 이력이 있어 당해세가 있으면 배당 순위와 미배당 규모가 바뀔 수 있습니다.
- 관리비 확인. 아파트 공용부분 관리비 체납은 매수인 부담 가능성이 있으므로 관리사무소 확인이 필요합니다.
- 입찰가 기준. 최저가 212,170,000원이 아니라 실질취득 약 345,000,000원을 기준으로 실거래 평균 396,916,666원과 비교해야 합니다.
맺으며 — “2.12억 낙찰”이 아니라 “3.45억 취득”으로 봐야 한다
이 사건의 숫자만 보면 2회 유찰, 최저가 212,170,000원, 실거래 평균 대비 53.5%라서 강한 가격 메리트가 있어 보입니다. 그러나 명세서상 보증금 345,000,000원의 대항 임차인 인수 문구가 붙어 있어 결론은 달라집니다. 낙찰가가 낮아질수록 인수할 보증금 잔액이 커지고, 총부담은 약 345,000,000원으로 수렴합니다. 실거래 평균 396,916,666원과 비교하면 약 86.9% 수준이므로 완전히 비싼 물건은 아니지만, 임차권 말소·보증금 인수·점유관계를 해결해야 하는 부담이 큽니다. 권리 리스크가 가격 메리트를 크게 깎아먹는 C급 물건입니다.