울산지방법원 2026타경10133. 양산시 상북면 대석리 일양하이츠타운 101동 13층 1303호 아파트입니다. 현재 소유자는 김종학으로, 2014년 7월 18일 공유자 전원 지분을 거래가액 60,000,000원에 이전받았습니다. 과거 설정됐던 중소기업은행·우리은행·한국주택금융공사·상북농업협동조합 관련 근저당은 모두 등기부상 이미 말소됐고, 현 경매의 말소기준은 2022.11.25. 다올저축은행 가압류 10,543,121원입니다. 그 뒤 오케이저축은행 가압류와 강제경매개시결정도 매각으로 소멸합니다.
가격은 감정가 78,000,000원에서 한 차례 유찰돼 현재 최저가가 54,600,000원으로 내려온 상태입니다. 최근 12개월 동일면적 실거래 3건의 평균은 63,666,666원, 최신 거래는 2026년 5월 75,000,000원입니다. 현재 최저가는 최근 평균의 85.8%이므로 가격상 여유가 있지만, 최근 거래와 이전 거래군을 비교한 추세가 -15.4%라는 점은 반드시 함께 봐야 합니다.
물건 개요
| 사건번호 | 울산지방법원 2026타경10133 (강제경매) |
|---|---|
| 소재지 | 경상남도 양산시 상북면 대석리 665 일양하이츠타운 101동 13층1303호 |
| 물건종류 / 전용 | 공동주택(아파트) · 59.96㎡ · 지하1층 지상15층 건물 내 13층 |
| 소유자 | 김종학 (2014.07.18. 거래가액 60,000,000원으로 소유권 이전) |
| 감정가 / 최저가 | 78,000,000원 / 54,600,000원 (1회 유찰) |
| 청구금액 | 18,134,956원 |
| 매각기일 | 2026.09.15 |
| 임차관계 | 확인된 임차인 없음 · 감정요항표상 임대관계 미상 |
① 권리 흐름 — 가압류가 말소기준, 후순위도 소멸
말소기준은 갑구 6번 다올저축은행 가압류입니다. 2023년 오케이저축은행 가압류와 2026년 강제경매개시결정은 모두 말소기준 뒤 권리로 매각에 따라 소멸하는 것으로 정리돼 있습니다. 2014년 설정됐던 상북농업협동조합 근저당권 42,000,000원도 2026.07.21. 해지로 이미 말소됐습니다. 따라서 예상배당 기준으로 매수인이 승계할 권리는 0원입니다.
② 시세 비교 — 할인은 있지만 시장도 내려오고 있다
일양하이츠타운 동일면적 59.96㎡의 최근 실거래 12건입니다. 전체 평균은 72,333,333원이지만, 가격 판단에는 더 최근 거래를 우선해야 합니다. 최근 12개월 3건 평균은 63,666,666원, 최신 거래는 2026년 5월 75,000,000원이며 최근 거래군의 추세는 -15.4%입니다.
| 거래월 | 전용 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2026.05 | 59.96㎡ | 3 | 75,000,000원 |
| 2026.03 | 59.96㎡ | 1 | 45,000,000원 |
| 2025.06 | 59.96㎡ | 1 | 71,000,000원 |
| 2024.11 | 59.96㎡ | 5 | 80,000,000원 |
| 2024.11 | 59.96㎡ | 5 | 80,000,000원 |
| 2024.07 | 59.96㎡ | 1 | 85,000,000원 |
| 2024.07 | 59.96㎡ | 14 | 68,000,000원 |
| 2024.05 | 59.96㎡ | 14 | 68,000,000원 |
| 2024.01 | 59.96㎡ | 1 | 80,000,000원 |
| 2024.01 | 59.96㎡ | 8 | 77,000,000원 |
| 2024.01 | 59.96㎡ | 8 | 77,000,000원 |
| 2023.11 | 59.96㎡ | 1 | 62,000,000원 |
| 최근 12개월 평균 | 59.96㎡ | 3건 | 63,666,666원 |
현재 실질취득액은 인수금이 없으므로 최저매각가와 같은 54,600,000원입니다. 이는 최근 12개월 평균의 85.8%로, 최근 평균보다 아래입니다. 다만 최근 실거래가 45,000,000원까지 내려온 사례가 있고 시장 추세도 -15.4%이므로, 전체 평균 72,333,333원만 놓고 큰 폭의 할인이라고 평가해서는 안 됩니다.
③ 예상배당표 (매각가 54,600,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 1,382,800원 |
| 갑구 6번 가압류 · 주식회사다올저축은행 | 10,543,121원 | 10,543,121원 |
| 갑구 7번 가압류 · 주식회사오케이저축은행 | 21,024,851원 | 21,024,851원 |
| 갑구 10번 강제경매개시결정 관련 | 미상 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 21,649,228원 |
현재 회차에서는 배당 계산에 반영된 채권 31,567,972원이 전액 배당되고, 소유자 잔여는 21,649,228원입니다. 갑구 10번 관련 채권액은 미상으로 계산에서 제외됐습니다. 당해세·임차인 최우선변제는 반영되지 않았으며, 예상 매수인 인수액은 0원입니다.
④ 회차별 배당 여력
| 회차 | 매각가 | 채권 미배당 | 매수인 인수 |
|---|---|---|---|
| 현재 회차 · 1회 유찰 | 54,600,000원 | 0원 | 0원 |
| 2회 유찰 시 | 38,220,000원 | 0원 | 0원 |
| 3회 유찰 시 | 26,754,000원 | 5,695,544원 | 0원 |
2회 유찰 가격 38,220,000원까지는 배당 계산에 반영된 채권이 전액 배당되는 구조이고, 3회 유찰 가격 26,754,000원에서는 미배당 5,695,544원이 발생합니다. 그러나 이 시나리오에서도 예상 매수인 인수액은 0원입니다. 채권자의 미배당과 매수인의 권리 인수는 별개입니다.
⑤ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 용도. 공동주택(아파트). 일양하이츠타운 296세대, 사용승인일 1992.08.03입니다.
- 입지. 양산시 상북면 대석리 공암삼거리 남동측 인근으로, 노변 근린생활시설·공동주택·소규모 제조업체·단독주택·미개발 나지 등이 혼재합니다.
- 교통. 본건까지 차량 접근이 가능하며 감정평가상 일반적인 교통사정은 보통입니다.
- 건물. 철근콘크리트조 슬래브지붕 지하1층·지상15층 건물의 13층 1303호이며, 승강기·위생 및 급배수설비·옥내소화전·가스공급설비가 설치돼 있습니다.
- 도로. 동측 일부 폭 약 10미터, 북측 폭 약 8미터, 남서측 일부 폭 약 6미터 도로에 접합니다.
- 토지. 제2종일반주거지역과 일반상업지역에 걸쳐 있고 공시지가는 451,200원/㎡입니다.
- 공부 차이. 감정요항표상 공부와의 차이는 없고 위반건축물 표시는 없습니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 최근 시세 우선. 전체 평균 72,333,333원보다 최근 12개월 평균 63,666,666원과 최신 거래 75,000,000원, 추세 -15.4%를 우선해 가격을 판단하세요.
- 저가 거래 확인. 2026.03. 동일면적 1층 거래가 45,000,000원입니다. 현재 최저가 54,600,000원이 모든 최근 거래보다 낮은 것은 아닙니다.
- 임대관계 확인. 확인된 임차인은 없지만 감정요항표상 임대관계는 미상입니다. 점유자·전입세대·배당요구와 매각물건명세서를 입찰 전 대조해야 합니다.
- 등기 재확인. 상북농업협동조합 근저당은 2026.07.21. 말소됐고 말소기준은 2022.11.25. 가압류입니다. 최신 등기부로 변동 여부를 확인하세요.
- 배당표 한계. 갑구 10번 관련 채권액은 미상으로 배당 계산에서 제외됐으며 당해세·최우선변제도 반영되지 않았습니다.
- 원본 대조. 등기부·매각물건명세서·현황조사·실거래 원본을 직접 확인한 뒤 응찰가를 정해야 합니다.
맺으며 — 권리는 단순, 가격은 하락 추세까지 보고 판단
이 물건의 장점은 명확합니다. 현재 등기상 말소기준은 2022년 가압류이고 후순위 권리들은 매각으로 소멸하며, 예상 매수인 인수액은 0원입니다. 가격 역시 현재 54,600,000원으로 최근 12개월 평균 63,666,666원의 85.8%까지 내려와 있습니다.
다만 최근 시장 흐름은 -15.4% 하락 추세입니다. 실제로 동일면적 최근 거래에는 45,000,000원도 존재합니다. 따라서 이 물건은 “한 번 유찰돼 싸졌다”보다 “권리는 정리형이지만 하락장에서 어느 가격까지 안전마진을 둘 것인가”가 핵심입니다. 권리는 합격권, 가격은 최근 실거래 범위를 기준으로 보수적으로 접근하는 편이 맞습니다.
