161,000,000원
울산지방법원 2026타경10315. 울산 북구 달천동 그린카운티아파트 101동 1층 107호입니다. 이 사건의 핵심은 감정가 230,000,000원에서 한 차례 유찰돼 최저가가 161,000,000원까지 내려왔다는 사실이 아니라, 그보다 앞선 대항력 임차권입니다. 박구현은 2022.09.29. 임대차계약과 확정일자를 갖추고 2022.10.14. 전입·점유했으며, 2024.10.30. 보증금 200,000,000원의 주택임차권등기까지 마쳤습니다. 현재 말소기준으로 선언된 2026.03.03. 강제경매개시결정보다 모두 앞섭니다.
따라서 매각물건명세서의 문구대로, 배당절차에서 박구현의 임대차보증금이 전액 변제되지 않으면 그 잔액을 매수인이 인수합니다. 현재 최저가 161,000,000원을 전제로 한 예상배당에서는 집행비용 3,054,000원을 먼저 제외한 뒤 임차인에게 157,946,000원이 배당되고, 남은 42,054,000원이 매수인에게 넘어옵니다.
물건 개요
| 사건번호 | 울산지방법원 2026타경10315 (강제경매) |
|---|---|
| 소재지 | 울산광역시 북구 달천동 107 그린카운티아파트 101동 1층 107호 · 도로명 울산광역시 북구 달천로 119 |
| 물건종류 / 면적 | 공동주택(아파트) · 면적 기준 83.9989㎡ · 철근콘크리트구조 15층 건 중 1층 |
| 사용승인일 | 2004.12.31. |
| 소유자 | 김현희 · 2009.11.11. 매매 · 거래가액 142,000,000원 |
| 감정가 / 최저가 | 230,000,000원 / 161,000,000원 (1회 유찰) |
| 신청채권자 / 청구 | 주택도시보증공사 / 215,244,679원 |
| 매각기일 | 2026.09.15. |
① 권리 흐름 — 임차권이 말소기준보다 앞선다
현재 경매의 말소기준은 2026.03.03. 갑구 6번 강제경매개시결정입니다. 과거 설정됐던 근저당권들은 이미 등기부상 말소됐고, 2023.06.30. 설정된 에스앤케이코리아 근저당권 50,000,000원도 2025.03.04. 해지됐습니다. 반면 박구현의 전입·점유는 2022.10.14.이고, 주택임차권등기는 2024.10.30.이므로 현재 말소기준보다 선순위입니다.
| 임차인 | 점유·전입 | 확정일자 | 보증금 | 배당요구 | 판정 |
|---|---|---|---|---|---|
| 박구현 전유부분 전부 · 주거 | 2022.10.14. | 2022.09.29. | 200,000,000원 | 2024.10.30. | 대항력 有 우선변제 有 승계 42,054,000원 |
② 시세 비교 — 최저가가 아니라 실질취득으로 본다
그린카운티1의 최근 거래는 전용 79.09~84.0㎡ 구간에서 확인됩니다. 전체 12건 평균은 222,083,333원이지만 2024년의 230,000,000원~245,000,000원 거래도 섞여 있습니다. 따라서 가격 판단은 최근 12개월 평균 217,000,000원과 최신 거래 2026.07. 220,000,000원을 우선하는 것이 적절합니다. 최근 구간과 이전 구간의 추세는 -3.4%로 하락 방향입니다.
| 거래월 | 전용 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2026.07 | 84.0㎡ | 15 | 220,000,000원 |
| 2026.06 | 84.0㎡ | 15 | 209,000,000원 |
| 2026.01 | 79.09㎡ | 14 | 220,000,000원 |
| 2025.10 | 79.09㎡ | 7 | 219,000,000원 |
| 2025.07 | 84.0㎡ | 4 | 205,000,000원 |
| 2025.06 | 84.0㎡ | 4 | 225,000,000원 |
| 2024.10 | 84.0㎡ | 12 | 230,000,000원 |
| 2024.10 | 84.0㎡ | 13 | 220,000,000원 |
| 2024.10 | 84.0㎡ | 5 | 245,000,000원 |
| 2024.10 | 79.09㎡ | 5 | 217,000,000원 |
| 2024.09 | 84.0㎡ | 11 | 212,000,000원 |
| 2024.06 | 84.0㎡ | 9 | 243,000,000원 |
| 최근 12개월 평균 | — | 4건 | 217,000,000원 |
현재 회차의 실질취득 203,054,000원은 최근 12개월 평균 217,000,000원의 93.6%, 최신 거래 220,000,000원의 92.3%입니다. 각각 13,946,000원, 16,946,000원 낮습니다. 즉 실질취득 기준으로는 최근 거래보다 낮지만, 최저가 161,000,000원이 최근 평균의 74.2%라는 표면 할인율과는 전혀 다른 그림입니다. 본건은 1층이고 최근 거래 표본은 4층~15층 중심이므로 이 차이도 보수적으로 해석해야 합니다.
| 회차 가정 | 낙찰가 | 매수인 인수 | 실질취득 |
|---|---|---|---|
| 현재 회차 · 1회 유찰(70%) | 161,000,000원 | 42,054,000원 | 203,054,000원 |
| 2회 유찰 시(49%) | 112,700,000원 | 89,677,800원 | 202,377,800원 |
| 3회 유찰 시(34%) | 78,890,000원 | 122,930,020원 | 201,820,020원 |
③ 예상배당표 (매각가 161,000,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용(약 매각가의 1.9% 추정) | - | 3,054,000원 |
| 1. 임차인 박구현 보증금 | 200,000,000원 | 157,946,000원 |
| 2. 강제경매 신청 · 주택도시보증공사 | 215,244,679원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
현재 회차에서는 임차인 박구현 보증금 중 42,054,000원이 미배당되어 매수인 인수로 남습니다. 신청채권자 주택도시보증공사의 청구액 215,244,679원에 대한 예상배당은 0원입니다. 당해세·임차인 최우선변제는 미반영되어 실제 배당은 달라질 수 있습니다.
④ 입지·환금성 메모 (감정요항표·실거래 기준)
- 입지. 울산광역시 북구 달천동 달천고등학교 서측 인근. 주위는 아파트단지, 근린생활시설, 단독주택, 학교 및 임야 등으로 형성돼 있습니다.
- 교통. 차량 출입이 가능하며 일반적인 교통사정은 보통으로 평가됐습니다. 주변 가로망과 주차장시설도 보통입니다.
- 건물. 철근콘크리트구조 15층 건 중 1층 107호, 사용승인일은 2004.12.31.입니다. 위생·급배수·소방·승강기·도시가스 설비가 있습니다.
- 규제. 도시지역·제3종일반주거지역이며 중로1류(폭 20m~25m)에 접합니다. 가축사육제한구역과 상대보호구역 관련 제한이 확인됩니다. 공시지가는 948,100원/㎡입니다.
- 물건 상태. 공부와의 차이는 없고 위반건축물 사항은 확인되지 않았습니다. 다만 현장조사 당시 폐문으로 내부조사가 불가능해 관계공부·탐문·외부관찰을 바탕으로 통상적인 상태를 기준으로 평가됐습니다.
- 환금성. 그린카운티1은 323세대이며 최근 거래 12건이 확인됩니다. 다만 최근 12개월 평균 217,000,000원이고 최근 구간 가격 추세가 이전보다 -3.4%여서 하락 흐름을 함께 봐야 합니다.
⑤ 입찰 체크리스트
- 응찰가는 실질취득 기준. 161,000,000원만 입찰원가로 보면 안 됩니다. 현재 회차 기준 인수 42,054,000원을 더한 203,054,000원이 실제 비교 기준입니다.
- 임차인 배당결과 확인. 박구현의 보증금 200,000,000원이 전액 배당되는지 여부에 따라 최종 인수액이 결정됩니다. 현재 예상배당에서는 42,054,000원이 남습니다.
- 추가 유찰 착시 경계. 2회 유찰 시 실질취득 202,377,800원, 3회 유찰 시 201,820,020원으로 낙찰가만큼 총비용이 내려가지 않습니다.
- 최근 시세 우선. 전체 평균 222,083,333원보다 최근 12개월 평균 217,000,000원과 최신 거래 220,000,000원을 우선하고, -3.4% 하락 추세를 반영해야 합니다.
- 1층·내부 상태 확인. 본건은 1층이고 현장조사 당시 내부조사가 불가능했습니다. 최근 거래 표본은 4층~15층 중심이므로 개별 상태와 층 차이를 함께 확인해야 합니다.
- 원본 대조. 입찰 전 등기사항전부증명서, 매각물건명세서, 배당관계와 임차권 관련 원본을 다시 확인해야 합니다.
맺으며 — “1.61억 낙찰”이 아니라 “약 2.03억 취득”
이 물건에서 가장 위험한 숫자는 최저가 161,000,000원입니다. 최근 12개월 평균 217,000,000원의 74.2%라서 크게 싸 보이지만, 대항력 있는 박구현의 보증금 미배당액 42,054,000원을 더하면 현재 회차 실질취득은 203,054,000원입니다. 최근 평균의 93.6%, 최신 거래의 92.3%로 여전히 낮지만 할인폭은 한 자릿수에 불과합니다.
더구나 최근 시장 추세가 -3.4%이고, 추가 유찰 시에도 실질취득은 202,377,800원, 201,820,020원으로 보증금 200,000,000원 안팎에 머뭅니다. 따라서 이 사건의 결론은 명확합니다. 최저가 할인율은 착시이고, 실질취득 기준으로는 최근 시세보다 소폭 낮은 수준입니다. 권리분석의 승부처는 “얼마나 유찰됐는가”가 아니라 임차보증금 미배당액까지 합친 총 취득부담이 최근 하락 시세에서 충분한 여유를 주는가입니다.
