126,000,000원
울산지방법원 2026타경10370. 울산 남구 무거동 굴화주공아파트 201동 13층 1304호, 전용 49.65㎡ 아파트입니다. 감정가 180,000,000원에서 한 차례 유찰되어 현재 최저매각가는 126,000,000원입니다. 말소기준권리는 2020.04.03. 설정된 한국스탠다드차타드은행 근저당권 채권최고액 130,200,000원입니다. 그 이후 설정된 삼성카드·롯데카드·하나캐피탈 가압류와 울산광역시 남구 압류, 경매개시결정은 모두 매각으로 소멸하며, 배당 시뮬레이션상 매수인 인수액은 0원입니다.
가격 쪽은 더 눈에 띕니다. 같은 단지 동일면적의 최근 12개월 실거래 평균은 173,666,666원, 최신 거래는 2026.08. 174,000,000원입니다. 현재 최저가 126,000,000원은 최근 12개월 평균의 72.6%입니다. 이 사건은 최저가만 낮아 보이는 구조가 아니라, 현재 확인되는 실거래 기준에서도 가격 차이가 뚜렷한 편입니다.
물건 개요
| 사건번호 | 울산지방법원 2026타경10370 |
|---|---|
| 소재지 | 울산광역시 남구 무거동 276-1 굴화주공아파트 201동 13층1304호 |
| 물건종류 / 전용 | 아파트 · 전용 49.65㎡ · 지하1층 지상15층 중 13층 |
| 소유자 | 배태균 · 단독소유 |
| 감정가 / 최저가 | 180,000,000원 / 126,000,000원 (1회 유찰) |
| 청구금액 | 97,691,055원 |
| 매각기일 | 2026.09.15 |
| 이용상태 | 아파트로 이용중 |
① 권리 흐름 — 2020년 근저당 이후는 소멸
2020년 이전에 설정됐던 압류·가압류·근저당권들은 등기부상 이미 말소된 이력입니다. 현재 경매에서 기준이 되는 권리는 을구 7번 근저당권이고, 그 뒤에 설정된 가압류 3건과 압류 1건, 임의경매개시결정은 모두 매각으로 소멸하는 구조입니다.
② 시세 비교 — 현재 최저가 126,000,000원
굴화주공2 동일면적 49.65㎡의 최근 거래 12건입니다. 최근 12개월 평균은 173,666,666원, 최신 거래는 2026.08. 174,000,000원입니다. 현재 최저가는 최근 평균의 72.6% 수준입니다.
| 거래월 | 전용 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2026.08 | 49.65㎡ | 12 | 174,000,000원 |
| 2026.08 | 49.65㎡ | 7 | 165,000,000원 |
| 2026.07 | 49.65㎡ | 5 | 180,000,000원 |
| 2026.05 | 49.65㎡ | 4 | 185,000,000원 |
| 2026.04 | 49.65㎡ | 9 | 178,000,000원 |
| 2026.04 | 49.65㎡ | 1 | 150,000,000원 |
| 2026.04 | 49.65㎡ | 5 | 185,000,000원 |
| 2026.03 | 49.65㎡ | 15 | 170,000,000원 |
| 2026.03 | 49.65㎡ | 2 | 180,000,000원 |
| 2026.03 | 49.65㎡ | 11 | 186,000,000원 |
| 2026.02 | 49.65㎡ | 9 | 155,000,000원 |
| 2026.01 | 49.65㎡ | 6 | 176,000,000원 |
| 평균 | 49.65㎡ | 12건 | 173,666,666원 |
실거래 범위는 150,000,000원~186,000,000원입니다. 감정가 180,000,000원은 최근 거래 범위 안에 있지만, 현재 최저가 126,000,000원은 실거래 최저 150,000,000원보다도 낮습니다. 최신 거래 174,000,000원과 최근 12개월 평균 173,666,666원을 함께 놓고 봐도 현재 회차는 가격 메리트가 확인되는 구간입니다.
③ 예상배당표 (매각가 126,000,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 2,564,000원 |
| 1. 근저당 · 주식회사한국스탠다드차타드은행 | 130,200,000원 | 123,436,000원 |
| 2. 가압류 · 삼성카드 주식회사 | 8,098,895원 | 0원 |
| 3. 가압류 · 롯데카드 주식회사 | 14,199,658원 | 0원 |
| 4. 가압류 · 하나캐피탈 주식회사 | 29,260,130원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
채권 총액 181,758,683원 중 예상 배당액은 123,436,000원, 미배당은 58,322,683원입니다. 소유자 잔여는 0원이며, 당해세·임차인 최우선변제는 미반영입니다. 배당 부족분이 발생하지만 매수인 인수액은 0원입니다.
④ 유찰 시나리오
| 회차 | 매각가 | 채권 배당 | 미배당 | 매수인 인수 |
|---|---|---|---|---|
| 현재 회차 · 1회 유찰 · 감정가 70% | 126,000,000원 | 123,436,000원 | 58,322,683원 | 0원 |
| 2회 유찰 시 · 감정가 49% | 88,200,000원 | 86,212,400원 | 95,546,283원 | 0원 |
| 3회 유찰 시 · 감정가 34% | 61,739,999원 | 60,228,679원 | 121,530,004원 | 0원 |
유찰이 이어질수록 채권자 미배당은 커지지만, 각 시나리오에서 매수인 인수액은 계속 0원으로 제시되어 있습니다. 이 물건은 낙찰가 하락에 따라 임차보증금 인수액이 늘어나는 대항력 임차인형과 달리, 현재 확인된 범위에서는 낙찰가가 곧 실질취득가가 되는 구조입니다.
⑤ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 삼호초등학교 서측 인근이며, 주변은 아파트단지·다가구주택·근린생활시설 등으로 형성되어 있습니다.
- 교통. 차량 출입이 가능하고 대중교통 사정은 보통으로 평가되어 있습니다.
- 단지. 굴화주공2 · 836세대 · 1995.12.17 준공입니다.
- 건물. 철근콘크리트 벽식조 슬래브지붕, 지하1층·지상15층 중 13층이며 승강기·도시가스·난방설비가 갖춰져 있습니다.
- 도로. 단지 주변 가로망 상태가 양호하며 토지는 중로각지입니다.
- 용도지역. 도시지역·제3종일반주거지역·굴화지구 지구단위계획구역입니다.
- 공부 차이. 공부와의 차이는 없고 위반건축물 사항도 확인되지 않습니다.
- 공시지가. 2,504,000원/㎡입니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 말소기준 확인. 을구 7번 2020.04.03. 한국스탠다드차타드은행 근저당권이 기준입니다.
- 후순위 권리. 삼성카드·롯데카드·하나캐피탈 가압류와 울산광역시 남구 압류는 매각으로 소멸합니다.
- 점유관계 확인. 확인된 임차인은 없지만 감정평가서상 임대관계는 미상이므로 실제 점유자를 확인해야 합니다.
- 가격 기준. 현재 최저가 126,000,000원은 최근 12개월 평균 173,666,666원의 72.6%입니다.
- 최근 거래 확인. 최신 거래는 2026.08. 174,000,000원이며 최근 거래 범위는 150,000,000원~186,000,000원입니다.
- 배당 한계. 현재 회차 예상 미배당 58,322,683원이 발생하나 매수인 인수액은 0원으로 계산되어 있습니다.
- 원본 대조. 등기부와 감정평가서, 점유관계 및 매각 관련 원본 서류를 입찰 전에 직접 대조해야 합니다.
맺으며 — 권리보다 가격이 돋보이는 1회 유찰
이 사건은 2020년 근저당권을 말소기준으로 이후 권리가 정리되고, 매수인 인수액도 0원으로 제시된 단순한 권리구조입니다. 현재 최저가 126,000,000원은 감정가 180,000,000원의 70%, 최근 12개월 동일면적 실거래 평균 173,666,666원의 72.6%입니다. 최신 2026.08. 거래도 174,000,000원으로 확인됩니다. 따라서 현재 자료만 놓고 보면 권리 부담은 낮고 가격 메리트는 확인되는 회차입니다. 다만 감정평가서상 임대관계가 미상인 만큼, 마지막 판단은 실제 점유관계를 확인한 뒤 내려야 합니다.
