187,180,000원
부산지방법원 2025타경22109. 부산 동래구 온천동 ‘동래3차SKVIEW’ 108동 34층 3405호, 업무시설인 오피스텔입니다. 소유자 이장환은 2022.06.22. 거래가 369,000,000원에 소유권을 취득했습니다. 그런데 임차인 양국화는 그보다 앞선 2022.05.30. 임대차계약을 체결하고, 2022.06.02. 확정일자를 받은 뒤 2022.06.22. 전입과 점유를 시작했습니다. 이후 2024.08.23. 보증금 350,000,000원의 주택임차권등기까지 마쳤습니다.
이 사건의 말소기준은 2024.09.05. 국의 압류입니다. 임차인의 전입·점유와 확정일자, 임차권등기가 모두 말소기준보다 앞서므로, 임차인은 매수인에게 대항할 수 있습니다. 배당에서 보증금 전액을 돌려받지 못하면 부족액이 매수인에게 넘어옵니다. 현재 회차에서는 매각대금 187,180,000원 중 집행비용 3,420,520원을 제외한 183,759,480원이 임차인에게 배당되고, 남는 166,240,520원을 매수인이 인수하는 구조입니다.
물건 개요
| 사건번호 | 부산지방법원 2025타경22109 (강제경매) |
|---|---|
| 소재지 | 부산광역시 동래구 온천동 1850 동래3차에스케이뷰 제108동 제34층 제3405호 도로명: 부산광역시 동래구 온천장로65번길 9 |
| 물건종류 / 이용상태 | 집합건물(오피스텔) · 업무시설(오피스텔)로 이용 중 · 철근콘크리트구조 39층 건물 중 34층 |
| 소유자 | 이장환 (2022.06.22. 거래가 369,000,000원에 취득) |
| 감정가 / 최저가 | 382,000,000원 / 187,180,000원 (2회 유찰, 감정가의 49%) |
| 신청채권자 / 청구 | 양국화 / 350,000,000원 |
| 매각기일 | 2026.07.28 |
| 등기 발급 | 부산지방법원 등기국 · 2026.07.31. |
① 권리 흐름 — 선순위 임차권이 남는다
2022.02.03. 동래에스케이지역주택조합 명의로 보존등기와 신탁등기가 이뤄졌고, 해당 신탁등기는 2022.06.22. 이장환에게 소유권이 이전되면서 말소됐습니다. 핵심은 그 이후가 아니라 임차인의 권리 발생 시점입니다. 양국화의 확정일자는 2022.06.02., 전입과 점유는 2022.06.22., 임차권등기는 2024.08.23.입니다. 말소기준인 2024.09.05. 국의 압류보다 모두 빠릅니다.
따라서 말소기준 뒤에 등기된 부천시 압류, 강제경매개시결정, 국민건강보험공단 압류는 매각으로 소멸하지만, 을구 1번 임차권등기는 소멸하지 않습니다. 매각물건명세서에도 임대차보증금 350,000,000원이 배당에서 전액 변제되지 않으면 잔액을 매수인이 인수한다고 명시된 구조입니다.
② 임차인 분석 — 실제 임차인 1명
| 임차인 / 사용 | 주요 일자 | 보증금 | 대항력 | 우선변제 | 승계 |
|---|---|---|---|---|---|
| 양국화 건물 전부 · 주거(임차권등기) | 계약 2022.05.30. 확정 2022.06.02. 전입·점유 2022.06.22. 임차권등기·배당요구 2024.08.23. | 350,000,000원 | 대항력 있음 | 우선변제 가능 | 미배당액 인수 166,240,520원 예상 |
③ 가격 비교 — 187,180,000원이 아니라 353,420,520원으로 봐야 한다
동래3차SKVIEW는 999세대, 2021.12.06. 준공 단지입니다. 거래 비교 기준면적은 80.955㎡이며, 최근 거래에는 74.87㎡·80.96㎡·84.82㎡·84.87㎡·84.88㎡가 함께 포함돼 있습니다. 최근 12건 전체 평균은 529,250,000원이지만, 면적이 더 큰 84㎡대 거래가 다수 포함된 값입니다.
| 거래월 | 면적 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2026.07 | 84.88㎡ | 32 | 590,000,000원 |
| 2026.07 | 84.88㎡ | 12 | 555,000,000원 |
| 2026.07 | 84.88㎡ | 12 | 555,000,000원 |
| 2026.07 | 80.96㎡ | 35 | 335,000,000원 |
| 2026.06 | 74.87㎡ | 26 | 497,000,000원 |
| 2026.06 | 74.87㎡ | 15 | 484,000,000원 |
| 2026.05 | 84.87㎡ | 32 | 560,000,000원 |
| 2026.05 | 84.87㎡ | 7 | 530,000,000원 |
| 2026.05 | 84.82㎡ | 33 | 580,000,000원 |
| 2026.05 | 84.82㎡ | 19 | 583,000,000원 |
| 2026.05 | 84.87㎡ | 6 | 530,000,000원 |
| 2026.05 | 84.87㎡ | 25 | 552,000,000원 |
| 최근 12건 평균 | 혼합 | 12건 | 529,250,000원 |
현재 최저가는 최근 12개월 평균의 35.4%지만, 이 비율에는 매수인이 인수할 166,240,520원이 빠져 있습니다. 인수액을 합친 실질취득 353,420,520원은 전체 평균 529,250,000원보다는 낮지만, 비교 기준면적과 일치하는 80.96㎡·35층의 2026.07 거래가 335,000,000원보다는 105.5%로 높습니다. 감정가 382,000,000원도 해당 거래가의 약 114.0%입니다.
④ 예상배당표 (매각가 187,180,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 | 미배당·인수 |
|---|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 3,420,520원 | - |
| 1. 임차인 양국화 보증금 | 350,000,000원 | 183,759,480원 | 166,240,520원 |
| 2. 경매개시결정 · 양국화 | 350,000,000원 | 0원 | 미배당 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 | - |
집행비용은 매각가의 약 1.8%인 3,420,520원으로 추정된 값입니다. 당해세 등 우선하는 조세가 확인되면 임차인 배당액과 매수인 인수액은 달라질 수 있습니다.
| 회차 시나리오 | 매각가 | 임차인 배당 | 매수인 인수 | 실질취득 |
|---|---|---|---|---|
| 현재 회차 2회 유찰 · 감정가 49% | 187,180,000원 | 183,759,480원 | 166,240,520원 | 353,420,520원 |
| 3회 유찰 시 감정가 34% | 131,025,999원 | 128,391,635원 | 221,608,365원 | 352,634,364원 |
| 4회 유찰 시 감정가 24% | 91,718,199원 | 89,667,271원 | 260,332,729원 | 352,050,928원 |
유찰이 한 번 더 진행되면 낙찰가는 56,154,001원 내려가지만 인수액은 55,367,845원 늘어, 실질취득은 786,156원만 줄어듭니다. 4회 유찰 시에도 낙찰가는 91,718,199원까지 낮아지지만 인수액이 260,332,729원으로 증가해 총부담은 352,050,928원입니다. 이 구조에서는 유찰 횟수가 가격 메리트를 크게 만들지 못합니다.
⑤ 입지·환금성 메모 (감정평가 요항 기준)
- 입지. 부산광역시 동래구 온천동 소재 명륜역 북측 인근이며, 주변은 아파트·오피스텔과 각종 근린생활시설로 형성돼 있습니다.
- 교통. 차량 접근이 가능하고 인근에 시내버스정류장과 부산도시철도 1호선 명륜역, 온천장역이 있어 대중교통 여건은 양호합니다.
- 건물. 철근콘크리트구조 39층 건물 중 34층이며, 급·배수 및 위생설비, 소화전, 화재경보, 승강기, 도시가스 개별난방설비가 설치돼 있습니다.
- 단지. 동래3차SKVIEW는 999세대이며 준공일은 2021.12.06.입니다.
- 도로. 단지 남동측·남서측으로 폭 약 15m 내외, 북동측·북서측으로 폭 약 8m 내외 도로와 접합니다.
- 토지. 일반상업지역·방화지구·지구단위계획구역이며, 토지는 평지의 사다리형이고 중로각지입니다. 공시지가는 ㎡당 3,445,000원입니다.
- 공부 차이. 공부와의 차이는 없고 위반건축물 사항도 확인되지 않았습니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 응찰가가 아닌 총부담 기준. 입찰가에 임차보증금 미배당 인수액을 합쳐 실질취득액을 산정해야 합니다. 현재 기준 총부담은 353,420,520원입니다.
- 임대차 원본 대조. 임차인과 경매신청채권자가 모두 양국화이며 금액도 350,000,000원으로 같습니다. 계약서, 보증금 이체내역, 점유자료와 신청채권 원인을 확인해야 합니다.
- 조세 내역 확인. 국·부천시장·국민건강보험공단 압류의 체납액과 당해세 여부를 확인해야 합니다. 임차인보다 먼저 배당되면 매수인 인수액이 증가합니다.
- 배당요구와 임차권등기 확인. 양국화는 2024.08.23. 배당요구를 했지만, 배당요구 자체가 보증금 부족액의 매수인 인수를 없애지는 않습니다.
- 동일면적 시세 확인. 전체 최근 거래 평균은 면적이 혼합돼 있습니다. 비교 기준면적과 일치하는 80.96㎡ 거래가 335,000,000원을 우선 대조해야 합니다.
- 관리비·점유 확인. 현장 점유 상태와 공용부분 관리비 체납액을 관리사무소 및 현황조사 원본으로 확인해야 합니다.
- 원본 재확인. 등기부, 매각물건명세서, 현황조사, 배당요구 문건과 세금 체납내역을 입찰 직전에 다시 확인해야 합니다.
맺으며 — “감정가 49%”가 아니라 “실질취득 353,420,520원”
이 물건의 핵심은 최저가가 아니라 선순위 임차보증금입니다. 임차인 양국화의 보증금 350,000,000원은 최저가 187,180,000원보다 크고, 현재 예상 배당액은 183,759,480원에 그칩니다. 따라서 매수인은 부족분 166,240,520원을 인수해 실질적으로 353,420,520원을 부담합니다.
추가 유찰이 되더라도 낙찰가 하락분 대부분이 인수액 증가로 바뀌어 총부담은 352,000,000원대에 머뭅니다. 비교 기준면적 80.96㎡의 2026.07 거래가 335,000,000원보다도 높고, 세금 우선배당과 임차인·신청채권자 동일인 확인 문제까지 남습니다. 결론은 최저가는 낮지만 실질취득은 낮지 않으며, 권리 확인 부담도 큰 물건입니다.
