부산지방법원 2025타경22109. 동래3차에스케이뷰 108동 34층 3405호, 감정평가상 업무시설(오피스텔)로 이용 중인 물건입니다. 숫자만 보면 감정가 382,000,000원에서 3회 유찰돼 최저가가 131,026,000원까지 떨어졌습니다. 하지만 이 사건은 최저가 할인율만 보고 판단하면 안 됩니다. 2022.06.22. 전입·점유를 시작하고 2022.06.02. 확정일자를 받은 임차인 양국화가 보증금 350,000,000원의 주택임차권을 가지고 있으며, 매각물건명세서에도 배당에서 전액 변제되지 않는 잔액은 매수인이 인수한다고 명시돼 있습니다.
현재 최저가 131,026,000원에서 집행비용 2,634,364원을 먼저 차감하면 임차인 예상배당은 128,391,636원입니다. 보증금에서 이를 뺀 221,608,364원이 매수인에게 남습니다. 결국 낙찰가 131,026,000원 + 인수 221,608,364원 = 352,634,364원. 유찰로 낙찰가가 내려갈수록 인수액이 커지는 구조라, 가격판단의 기준은 최저가가 아니라 보증금 약 350,000,000원 수준의 실질취득가입니다.
물건 개요
| 사건번호 | 부산지방법원 2025타경22109 |
|---|---|
| 소재지 | 부산광역시 동래구 온천동 1850 동래3차에스케이뷰 108동 34층 3405호 |
| 용도 / 이용상태 | 오피스텔 · 업무시설(오피스텔)로 이용중 |
| 소유자 | 이장환 · 2022.06.22. 소유권이전 · 거래가액 369,000,000원 |
| 감정가 / 최저가 | 382,000,000원 / 131,026,000원 (3회 유찰) |
| 신청채권자 / 청구 | 양국화 / 350,000,000원 |
| 매각기일 | 2026.09.01 |
| 단지 | 동래3차SKVIEW · 999세대 · 2021.12.06. |
① 권리 흐름 — 말소기준보다 앞선 임차권이 핵심
이 사건의 말소기준권리는 2024.09.05. 서인천세무서장 압류입니다. 그런데 양국화의 임차권은 그보다 앞서 2024.08.23. 등기됐고, 실제 전입·점유는 2022.06.22., 확정일자는 2022.06.02.입니다. 따라서 매각물건명세서가 명시한 대로 배당으로 보증금이 전액 변제되지 않으면 잔액을 매수인이 인수합니다. 이후 부천시장 압류, 강제경매개시결정, 국민건강보험공단 압류는 매각으로 소멸하는 구조입니다.
② 임차인 — 실제 임차인 1명, 대항력·우선변제 모두 있음
| 임차인 | 점유 | 보증금 | 전입 / 확정 | 권리상태 |
|---|---|---|---|---|
| 양국화 | 건물 전부 · 주거(임차권등기) | 350,000,000원 | 2022.06.22. / 2022.06.02. | 대항력 有 우선변제 有 승계 없음 |
보증기관의 대위·승계 신고가 아니므로 중복 보증금이 아니며, 실제 임차인은 1명입니다. 배당요구도 2024.08.23. 접수돼 우선변제권을 행사하는 구조입니다. 다만 자료에는 임차권자 양국화와 경매 신청채권자 양국화가 동일하게 나타나며, 이에 대해 가장임차인 의심 또는 관계인 가능성 경고가 붙어 있습니다. 이 경고만으로 임차권을 무효로 볼 수는 없으므로, 현재 권리분석에서는 매각물건명세서 기재대로 인수 위험을 반영해야 합니다.
③ 시세 비교 — 최저가가 아니라 ‘실질취득 약 3.50억’과 비교
동래3차SKVIEW 비교 면적은 80.955㎡로 매칭됐고, 최근 12개월 실거래 12건 평균은 534,833,333원입니다. 최신 거래는 2026.09. 579,000,000원입니다. 따라서 표면 최저가 131,026,000원이 최근 시세의 24.5%라는 수치는 이 사건의 실제 가격 메리트를 과장합니다. 대항력 임차보증금을 반영해 약 350,000,000원을 취득원가 기준으로 놓고 봐야 합니다.
| 거래월 | 면적 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2026.09 | 84.88㎡ | 21 | 579,000,000원 |
| 2026.09 | 84.88㎡ | 25 | 580,000,000원 |
| 2026.09 | 84.87㎡ | 12 | 580,000,000원 |
| 2026.08 | 84.88㎡ | 30 | 585,000,000원 |
| 2026.08 | 84.87㎡ | 3 | 550,000,000원 |
| 2026.08 | 84.87㎡ | 8 | 430,000,000원 |
| 2026.08 | 84.88㎡ | 24 | 547,000,000원 |
| 2026.07 | 84.82㎡ | 12 | 577,000,000원 |
| 2026.07 | 84.88㎡ | 32 | 590,000,000원 |
| 2026.07 | 80.96㎡ | 2 | 290,000,000원 |
| 2026.07 | 84.88㎡ | 12 | 555,000,000원 |
| 2026.07 | 84.88㎡ | 12 | 555,000,000원 |
| 평균 | — | 12건 | 534,833,333원 |
실질취득 기준 약 350,000,000원은 최근 12개월 평균 534,833,333원의 약 65%, 최신 거래 579,000,000원의 약 60% 수준입니다. 현재 회차의 집행비용까지 포함한 낙찰가+인수 합계 352,634,364원을 적용해도 최근 평균보다 낮습니다. 따라서 이 사건은 권리 인수 때문에 표면 할인율은 무의미하지만, 인수를 모두 반영한 뒤에도 시세와의 가격 차이는 남아 있는 물건입니다.
④ 예상배당표 (매각가 131,026,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 2,634,364원 |
| 1. 임차인 양국화 보증금 | 350,000,000원 | 128,391,636원 |
| 2. 경매개시결정 · 양국화 | 350,000,000원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
현재 회차 기준 임차인 미배당 보증금 221,608,364원이 매수인 인수액으로 계산됩니다. 국세·지방세 압류 3건은 당해세 해당 시 선순위 차감 가능성이 있어 실제 배당은 달라질 수 있습니다.
| 회차 | 매각가 | 예상 인수 | 낙찰가+인수 |
|---|---|---|---|
| 현재 · 3회 유찰 | 131,026,000원 | 221,608,364원 | 352,634,364원 |
| 4회 유찰 시 | 91,718,200원 | 260,332,728원 | 352,050,928원 |
| 5회 유찰 시 | 64,202,739원 | 287,352,910원 | 351,555,649원 |
⑤ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 부산광역시 동래구 온천동, 부산도시철도 1호선 명륜역 북측 인근. 주변은 아파트·오피스텔·근린생활시설로 형성돼 있습니다.
- 교통. 차량 접근이 가능하고 인근에 시내버스정류장과 명륜역·온천장역이 있어 대중교통 사정이 양호합니다.
- 건물. 철근콘크리트구조 39층 건물 중 34층 3405호이며 급·배수, 위생, 소화전, 화재경보, 승강기, 도시가스 개별난방 설비가 있습니다.
- 토지·규제. 일반상업지역·방화지구·지구단위계획구역이며, 공시지가는 3,445,000원/㎡입니다. 공부와의 차이는 없습니다.
- 단지. 동래3차SKVIEW 999세대, 2021.12.06. 준공. 최근 실거래 표본은 290,000,000원부터 590,000,000원까지 분포합니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 실질취득가로 계산. 131,026,000원만 자금계획에 넣으면 안 됩니다. 현재 회차는 인수 예상액 221,608,364원을 함께 계산해야 합니다.
- 임차권 원본 확인. 2022.06.22. 전입·점유, 2022.06.02. 확정일자, 350,000,000원 보증금, 2024.08.23. 임차권등기의 원본 서류를 대조해야 합니다.
- 동일인 관계 확인. 임차권자와 신청채권자가 모두 양국화로 표시돼 있고 가장임차인 의심 또는 관계인 가능성 경고가 있으므로 계약·송금·점유관계를 확인해야 합니다.
- 세금 압류 확인. 서인천세무서장·부천시장·국민건강보험공단 관련 압류가 있으며, 당해세 여부에 따라 임차인 배당과 매수인 인수액이 달라질 수 있습니다.
- 추가 유찰 착시 경계. 낙찰가가 내려가면 임차인 미배당액이 늘어 총부담은 약 350,000,000원 수준에 머뭅니다.
- 실거래 비교. 최근 12개월 평균 534,833,333원과 최신 거래 579,000,000원을 기준으로 실질취득가를 비교하고, 개별 호수의 면적·층 차이도 함께 확인해야 합니다.
맺으며 — “1.31억짜리 경매”가 아니라 “약 3.50억짜리 인수형 경매”
이 사건의 가장 큰 착시는 감정가 382,000,000원이 3회 유찰돼 최저가가 131,026,000원까지 내려왔다는 숫자입니다. 대항력 있는 임차인의 350,000,000원 보증금이 배당으로 전액 소멸하지 않기 때문에, 현재 회차에서는 221,608,364원을 추가로 인수해야 합니다. 결국 총부담은 352,634,364원으로, 추가 유찰 때도 약 350,000,000원 수준이 유지됩니다.
그렇다고 가격 메리트가 완전히 사라지는 것은 아닙니다. 실질취득을 약 350,000,000원으로 잡아도 최근 12개월 실거래 평균 534,833,333원과 최신 거래 579,000,000원보다 낮습니다. 다만 세금 압류, 대항력 임차권, 임차권자와 신청채권자의 동일인 관계 경고를 해결하지 않고는 단순한 할인물건으로 평가하기 어렵습니다. 가격은 매력적일 수 있으나, 권리 확인이 선행돼야 하는 인수형 오피스텔입니다.
