울산지방법원 2026타경10514. 울산 울주군 삼남읍 교동리 1382 일대의 연립/다세대 + 토지 일괄매각 사건입니다. 감정평가상 건물은 주택과 근린생활시설로 이용되고 있으며, 주택 부분에는 급·배수·전기·개별난방설비가 갖춰져 있습니다. 현재 소유자는 유영재이고, 2006년 11월 24일 매매로 소유권을 취득했습니다.

권리의 기준점은 2007년 7월 13일 삼남농업협동조합 근저당권입니다. 채권최고액은 160,000,000원이고, 이후 설정된 삼남농업협동조합의 근저당권들과 이석암 근저당권, 2026년 임의경매개시결정은 매각으로 소멸합니다. 임차인은 조사되지 않아 임차보증금 승계 문제도 없습니다. 따라서 현재 자료상 매수인이 인수하는 권리액은 0원입니다.

다만 이 사건을 단순히 “권리가 깨끗한 30% 할인 물건”으로 보면 곤란합니다. 실거래 비교자료가 없고, 여러 필지와 건물이 묶인 일괄매각이며, 제시외 건물·태양광발전설비, 사용승인일 미상 건물, 지적도상 맹지 토지와 경계측량 필요사항이 함께 있습니다. 낙찰가보다 현황·경계·건축물 상태를 먼저 확인해야 하는 유형입니다.

물건 개요

① 권리 흐름 — 말소기준 이후는 매각으로 정리

임차인 없음. 현재 확인된 임차관계가 없어 대항력·우선변제·보증금 승계 문제는 없습니다. 말소기준인 을구 5번 삼남농업협동조합 근저당권 이후 을구 7·8·9·10·11번과 2026년 경매개시결정은 매각으로 소멸합니다.

② 가격 판단 — 30% 유찰만으로 ‘싸다’고 할 수 없다

감정가는 802,513,460원, 현재 최저매각가는 561,759,000원으로 감정가의 70%입니다. 한 차례 유찰로 숫자만 보면 240,754,460원 낮아졌지만, 이 사건에는 비교 가능한 실거래 자료가 없습니다.

따라서 현재 최저가가 시장가보다 낮은지, 높은지는 확인할 수 없습니다. 특히 단일 공동주택 한 호가 아니라 주택·근린생활시설과 토지가 함께 묶인 일괄매각이어서 일반적인 아파트 실거래 비교 방식도 적용하기 어렵습니다. “감정가 대비 70%”는 할인율일 뿐, 시세 대비 저가를 뜻하지 않습니다.

③ 예상배당표 (매각가 561,759,000원 가정)

현재 회차 기준 채권총액 868,000,000원 중 553,741,410원이 배당되고 314,258,590원이 미배당됩니다. 소유자 잔여는 0원, 매수인 인수액도 0원입니다. 당해세·임차인 최우선변제는 반영되지 않은 추정입니다.

④ 현황 리스크 — 이 사건의 실제 승부처

• 일괄매각. 제시외 건물과 태양광발전설비를 포함해 함께 매각됩니다.
• 건물 이용상태. 감정평가상 일련번호 가·나·라는 주택, 다는 근린생활시설로 이용 중입니다.
• 공부와 현황. 목록 5 건물은 공부상 ‘주택 및 창고’이나 현황상 전체를 주택으로 이용 중입니다.
• 사용승인일. 목록 2 내지 5 건물은 건축물대장상 사용승인일이 미상입니다.
• 맹지. 목록 6 토지는 지적도상 맹지입니다.
• 경계. 인접지와의 정확한 경계는 지적경계 측량이 필요합니다.

⑤ 입지·토지 메모 (감정요항표 기준)

• 입지. 삼남읍행정복지센터 남측 인근이며, 주변은 단독주택·근린생활시설·농경지 등이 형성된 기존주택지대입니다.
• 교통. 본건까지 차량 출입이 가능하고 일반적인 대중교통 상황은 보통입니다.
• 토지. 대 935.0㎡, 주상용, 평지·부정형이며 도로접면은 세로한면(가)입니다.
• 용도지역. 도시지역·제1종일반주거지역이며 가축사육제한구역에 포함됩니다.
• 공시지가. 398,700원/㎡입니다.
• 건물 상태. 위생 급·배수 및 전기설비, 주택부분 개별난방설비가 있으며 전반적 관리상태는 보통으로 평가됐습니다.

⑥ 입찰 체크리스트

• 현장 경계 확인. 인접지와 실제 이용 경계를 확인하고 필요 시 지적경계 측량을 전제로 판단해야 합니다.
• 목록 6 맹지 확인. 지적도상 맹지인 토지의 실제 출입·이용관계와 다른 매각토지와의 연결 상태를 현장에서 확인해야 합니다.
• 건축물대장 대조. 목록 2~5 건물의 사용승인일 미상 사항과 목록 5의 공부상 용도·현황상 이용 차이를 확인해야 합니다.
• 제시외 건물·태양광. 일괄매각에 포함되는 시설의 위치·규모·사용상태를 현장에서 대조해야 합니다.
• 을구 10번 확인. 2021년 설정 264,000,000원과 2022년 변경 384,000,000원 기재를 등기 원본 및 실제 채권계산과 대조해야 합니다.
• 가격 검증. 비교 실거래가가 없으므로 감정가 대비 할인율만으로 응찰가를 정하지 말고 토지·건물별 현장가치를 별도로 검토해야 합니다.
• 원본 대조. 등기부·매각물건명세서·현황조사·감정평가서와 실제 현황을 입찰 전에 직접 확인해야 합니다.

맺으며 — “권리는 합격, 실사는 필수”

이 사건은 권리분석만 놓고 보면 비교적 명확합니다. 2007년 삼남농업협동조합 근저당이 말소기준이고, 이후 권리는 매각으로 정리되며 임차인도 없어 매수인 인수액은 0원입니다. 그러나 현재 최저가 561,759,000원이 싸다는 결론은 내릴 수 없습니다. 비교 가능한 실거래 자료가 없고, 여러 건물·토지의 일괄매각에 제시외 건물·태양광설비, 사용승인일 미상, 맹지, 경계측량 필요사항이 동시에 존재하기 때문입니다.

권리는 합격이지만 가격 판단은 보류, 현장실사는 필수. 이 물건의 성패는 말소 여부보다 실제 토지 경계와 접근성, 건축물 현황을 얼마나 정확히 확인하느냐에 달려 있습니다.