울산지방법원 2026타경10573. 양산시 평산동 ‘덕계동일스위트1차’ 104동 6층 602호, 전용 59.6913㎡ 아파트입니다. 감정평가상 아파트로 이용 중이고 관리상태는 무난하며, 2001.10.22 사용승인을 받은 철근콘크리트조 지상15층 건물의 6층입니다. 소유자 조영식은 2023.09.12 매매를 원인으로 95,000,000원에 취득했습니다.
현재 최저매각가는 감정가 100,000,000원의 70%인 70,000,000원입니다. 최근 12개월 동일 면적 실거래 평균 86,833,333원보다 낮지만, 2026.08 최신 거래가 역시 70,000,000원이어서 현재 회차를 단순한 저가매수 구간으로 보기는 어렵습니다. 가격보다 먼저 확인할 부분은 말소기준과 한국자산관리공사로 이전된 근저당의 처리 관계입니다.
물건 개요
| 사건번호 | 울산지방법원 2026타경10573 |
|---|---|
| 소재지 | 경상남도 양산시 평산동 568-20 덕계동일스위트1차 104동 6층 602호 |
| 도로명주소 | 경상남도 양산시 신명로 88 |
| 물건종류 / 전용 | 아파트 · 전용 59.6913㎡ · 지상15층 중 6층 |
| 소유자 | 조영식 · 2023.09.12 매매 · 거래가액 95,000,000원 |
| 감정가 / 최저가 | 100,000,000원 / 70,000,000원 (1회 유찰) |
| 청구금액 | 69,029,245원 |
| 매각기일 | 2026.09.15 |
① 권리 흐름 — 인수 0 계산과 등기 흐름을 함께 봐야 한다
임차인 없음. 별도의 임차인 신고 내역은 확인되지 않습니다. 예상배당 계산에서는 매수인 인수액이 0원으로 산정되어 있습니다. 다만 등기 흐름상 2023.09.22 푸본현대생명보험주식회사 명의의 채권최고액 79,200,000원 근저당이 설정됐고, 2025.12.16 확정채권양도를 원인으로 한국자산관리공사에 이전되어 있습니다.
말소기준 이후인 2026.01.20 국민건강보험공단 압류와 2026.04.13 임의경매개시결정은 매각으로 소멸하는 것으로 표시되어 있습니다. 2025.01.22 한국캐피탈 가압류도 매각으로 소멸하는 것으로 정리되어 있습니다.
② 시세 비교 — 평균보다 낮지만 최신 거래와 동일
덕계동일스위트1차 동일 전용면적 59.69㎡의 최근 실거래 12건입니다. 최근 12개월 평균은 86,833,333원, 최신 거래는 2026.08 70,000,000원입니다.
| 거래월 | 전용 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2026.08 | 59.69㎡ | 3 | 70,000,000원 |
| 2026.08 | 59.69㎡ | 14 | 70,000,000원 |
| 2026.08 | 59.69㎡ | 7 | 80,000,000원 |
| 2026.07 | 59.69㎡ | 8 | 73,000,000원 |
| 2026.07 | 59.69㎡ | 15 | 85,000,000원 |
| 2026.07 | 59.69㎡ | 1 | 100,000,000원 |
| 2026.06 | 59.69㎡ | 6 | 101,500,000원 |
| 2026.06 | 59.69㎡ | 4 | 112,500,000원 |
| 2026.06 | 59.69㎡ | 9 | 68,000,000원 |
| 2026.05 | 59.69㎡ | 10 | 123,000,000원 |
| 2026.04 | 59.69㎡ | 9 | 84,000,000원 |
| 2026.03 | 59.69㎡ | 9 | 75,000,000원 |
| 평균 | 59.69㎡ | 12건 | 86,833,333원 |
거래 범위는 68,000,000원~123,000,000원으로 편차가 큽니다. 현재 최저가 70,000,000원은 최근 12개월 평균의 80.6%이지만, 최신 2026.08 거래가 70,000,000원과는 동일합니다. 따라서 평균만 보면 할인처럼 보이지만 가장 최근 거래 기준으로는 가격 우위가 없습니다.
③ 예상배당표 (매각가 70,000,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 1,660,000원 |
| 2. 가압류 · 한국캐피탈 주식회사 | 14,925,886원 | 14,925,886원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 53,414,114원 |
현재 회차 70,000,000원 가정 시 한국캐피탈 가압류 청구금액 14,925,886원은 전액 배당되고, 계산상 매수인 인수액은 0원입니다. 당해세·임차인 최우선변제는 반영되지 않은 금액입니다.
④ 회차별 가격·배당 시나리오
| 회차 | 매각가 | 채권자 배당 | 소유자 잔여 | 매수인 인수 |
|---|---|---|---|---|
| 현재 회차 (1회 유찰, 감정가 70%) | 70,000,000원 | 14,925,886원 | 53,414,114원 | 0원 |
| 2회 유찰 시 (감정가 49%) | 49,000,000원 | 14,925,886원 | 32,792,114원 | 0원 |
| 3회 유찰 시 (감정가 34%) | 34,300,000원 | 14,925,886원 | 18,356,714원 | 0원 |
각 회차 계산에서는 매수인 인수액이 모두 0원입니다. 다만 이 계산 결과와 별도로, 앞서 확인한 2023.09.22 근저당 및 2025.12.16 한국자산관리공사 이전등기의 실제 매각 소멸 여부를 확인하기 전에는 ‘권리가 완전히 깨끗하다’고 단정할 수 없습니다.
⑤ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 이용상태. 아파트로 이용 중이며 관리상태는 무난한 것으로 평가됐습니다.
- 입지. 양산시 평산동 신명초등학교 남동측 인근이며, 주위는 공동주택·단독주택·농경지·근린생활시설 등이 형성되어 있습니다.
- 교통. 본건까지 차량 접근과 진출입이 용이하고 전반적인 교통상황은 대체로 보통으로 평가됐습니다.
- 건물. 철근콘크리트조 경사슬라브지붕 지상15층 건물의 6층 602호이며 사용승인일은 2001.10.22입니다.
- 설비. 위생·급배수·난방·승강기·옥내소화전 설비가 구비되어 있습니다.
- 토지. 제3종일반주거지역, 공시지가 572,200원/㎡, 지목 대, 아파트 건부지로 이용 중입니다.
- 규제. 가축사육제한구역, 절대보호구역·상대보호구역과 관련된 제한이 표시되어 있고 소로2류·중로3류에 접합니다.
- 공부 차이. 공부와의 차이는 해당사항 없고 위반건축물 표시도 없습니다.
- 환금성 참고. 덕계동일스위트1차는 564세대이며 동일면적 최근 12건의 거래가 확인됩니다. 다만 거래가격은 68,000,000원부터 123,000,000원까지 편차가 큽니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 말소기준 재확인. 2025.01.22 한국캐피탈 가압류가 말소기준으로 표시되어 있으나, 2023.09.22 근저당과 2025.12.16 한국자산관리공사 이전등기의 효력·소멸 여부를 원본으로 확인해야 합니다.
- 배당순위 재확인. 사건 청구금액은 69,029,245원이고 경매개시결정 채권자는 한국자산관리공사인데, 예상배당표에는 한국자산관리공사 배당액이 반영되지 않은 구조입니다.
- 가격 기준. 현재 최저가 70,000,000원은 최근 평균 86,833,333원의 80.6%지만 최신 실거래 70,000,000원과 동일합니다.
- 임차관계. 별도 임차인 내역은 없지만 감정평가서의 임대관계는 미상으로 기재되어 있으므로 현황조사와 매각물건명세서를 대조하세요.
- 물건 상태. 감정평가상 관리상태는 무난하지만 실제 내부 상태와 수리비는 현장 확인이 필요합니다.
- 원본 대조. 등기사항전부증명서·매각물건명세서·현황조사·배당요구 및 채권신고 관계를 입찰 전에 직접 확인하세요.
맺으며 — 가격보다 권리 확인이 먼저다
이 물건의 현재 최저가는 70,000,000원으로 최근 12개월 평균 86,833,333원보다 낮습니다. 그러나 가장 최근인 2026.08 동일면적 거래도 70,000,000원이어서 현재 가격만으로 뚜렷한 저평가라고 보기는 어렵습니다.
더 중요한 쟁점은 권리입니다. 계산상 매수인 인수는 0원이지만, 2023.09.22 설정된 채권최고액 79,200,000원의 근저당이 2025.12.16 한국자산관리공사로 이전된 흐름이 2025.01.22 말소기준 가압류보다 앞섭니다. 동시에 사건 청구금액 69,029,245원과 예상배당표의 구조도 서로 면밀한 대조가 필요합니다. 가격은 평균 아래, 최신 거래와는 동일. 권리는 원본 확인 전까지 보수적으로. 이 사건은 그 순서로 접근하는 것이 맞습니다.
