울산지방법원 2026타경10619. 울산 남구 신정동 더위미 7층 702호입니다. 사건상 용도는 근린시설이고 감정평가 이용상태는 오피스텔입니다. 이번 사건의 권리분석 핵심은 등기부상 이미 말소된 과거 근저당이나 과거 경매가 아니라, 2025.04.10. 등기된 조경업의 주택임차권입니다. 조경업은 2023.03.17. 전입·점유를 시작했고 확정일자는 2023.01.25.이며, 현재 말소기준인 2026.04.17. 강제경매개시결정보다 앞섭니다. 따라서 대항력이 있고, 보증금 전액을 배당받지 못하면 미배당 잔액을 매수인이 인수합니다.
현재 최저매각가는 143,500,000원이고 예상 집행비용 2,809,000원을 먼저 빼면 임차인에게 예상 배당되는 금액은 140,691,000원입니다. 보증금 173,000,000원 가운데 32,309,000원이 남으므로 낙찰자의 현재 회차 실질 부담은 143,500,000원 + 32,309,000원 = 175,809,000원입니다. 이 물건은 낙찰가가 내려갈수록 임차인 인수액이 늘어나는 전형적인 대항력 인수형입니다.
물건 개요
| 사건번호 | 울산지방법원 2026타경10619 (강제경매) |
|---|---|
| 소재지 | 울산광역시 남구 신정동 1230-9 더위미 7층 702호 |
| 도로명 | 울산광역시 남구 봉월로8번길 20 |
| 용도 / 이용상태 | 근린시설 · 오피스텔로 이용중 |
| 건물 | 철근콘크리트구조 평스라브지붕 17층 건물 중 7층 702호 |
| 소유자 | 주식회사케이에이치건설 |
| 감정가 / 최저가 | 205,000,000원 / 143,500,000원 (1회 유찰) |
| 신청채권자 / 청구 | 주택도시보증공사 / 185,623,363원 |
| 매각기일 | 2026.09.15 |
① 권리 흐름 — 임차권이 말소기준보다 먼저다
2022.11.21. 설정된 김민숙 근저당 14,300,000원은 2023.03.14. 이미 말소됐습니다. 2020년과 2023년의 강제경매도 각각 취하 또는 취소기각결정으로 말소됐고, 2021년 가압류 역시 2022년 해제됐습니다. 현재 남아 있는 실질 쟁점은 조경업의 선순위 주택임차권과 2026.04.17. 주택도시보증공사의 강제경매개시결정입니다.
② 임차인 — 실제 임차인 1명
| 임차인 | 점유 / 용도 | 전입 | 확정일자 | 보증금 | 권리판정 |
|---|---|---|---|---|---|
| 조경업 | 전유부분 전부 · 주거(임차권등기) | 2023.03.17 | 2023.01.25 | 173,000,000원 | 대항력 有 우선변제 有 승계 32,309,000원 |
조경업은 보증기관의 대위·승계 중복신고가 아니라 실제 임차인 1명입니다. 배당요구가 있고 우선변제권도 행사할 수 있지만, 현재 회차 매각대금으로는 보증금 전액을 변제할 수 없습니다. 따라서 배당요구를 했다는 이유만으로 인수 위험이 사라지지 않습니다.
③ 실질취득 — 낙찰가가 내려가도 부담은 크게 줄지 않는다
| 시나리오 | 매각가 | 매수인 인수 | 매각가+인수 |
|---|---|---|---|
| 현재 회차 (1회 유찰, 감정가 70%) | 143,500,000원 | 32,309,000원 | 175,809,000원 |
| 2회 유찰 시 (감정가 49%) | 100,450,000원 | 74,756,300원 | 175,206,300원 |
| 3회 유찰 시 (감정가 34%) | 70,315,000원 | 104,350,670원 | 174,665,670원 |
실거래 비교자료가 없으므로 이 리포트에서는 실질취득 175,809,000원이 시세보다 싸다거나 비싸다고 단정하지 않습니다. 감정가 대비 최저가 할인율만으로 가격 메리트를 부여해서도 안 됩니다. 이 사건의 가격 판단 기준은 최저가 143,500,000원이 아니라 실질취득 약 1.75억 수준입니다.
④ 예상배당표 (매각가 143,500,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 2,809,000원 |
| 1. 임차인 조경업 보증금 | 173,000,000원 | 140,691,000원 |
| 2. 주택도시보증공사 | 185,623,363원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
현재 회차에서는 임차인 보증금 부족분 32,309,000원이 매수인에게 승계됩니다. 신청채권자 주택도시보증공사의 청구금액 185,623,363원은 예상배당 0원이며, 당해세·임차인 최우선변제는 실제 배당에서 달라질 수 있습니다.
⑤ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 울산여자고등학교 남측 인근이며 근린생활시설, 업무시설(오피스텔), 일부 주택이 혼재한 주상혼용 지대입니다.
- 이용상태. 감정평가상 본건은 오피스텔로 이용중입니다.
- 교통. 건물까지 차량 접근이 가능하고, 인근 노선버스정류장의 위치와 배차간격 등을 고려한 대중교통 여건은 보통입니다.
- 건물. 철근콘크리트구조 평스라브지붕 17층 건물 중 7층이며 승강기, 주차타워, 도시가스, 난방설비 등이 있습니다.
- 토지. 일반상업지역이며 북측 소로에 접합니다. 공시지가는 2,174,000원/㎡입니다.
- 제한. 가축사육제한구역·상대보호구역에 포함되고 소로2류(폭 8m~10m)에 접합니다.
- 공부 차이. 감정평가상 공부와의 차이는 없습니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 최저가가 아니라 실질취득가 확인. 현재 회차는 143,500,000원이 아니라 인수액을 더한 175,809,000원을 기준으로 판단해야 합니다.
- 임차인 배당 결과 확인. 조경업 보증금 173,000,000원 중 실제 배당액과 최종 미배당액에 따라 인수액이 달라집니다.
- 유찰 효과 과대평가 금지. 2회·3회 유찰 시 낙찰가가 낮아져도 인수액이 각각 74,756,300원·104,350,670원으로 증가합니다.
- 용도 확인. 사건상 근린시설이고 감정평가상 오피스텔 이용이므로 실제 사용·전입·세무·금융 조건을 원본 서류와 현장에서 대조해야 합니다.
- 원본 대조. 등기부, 매각물건명세서, 현황조사와 실제 배당관계를 입찰 전 다시 확인해야 합니다.
맺으며 — “70% 최저가”보다 “1.75억 실질취득”을 봐야 한다
이 사건은 1회 유찰로 최저가가 143,500,000원까지 내려왔지만, 가격표만 보고 접근할 물건이 아닙니다. 조경업의 대항력 있는 임차보증금이 173,000,000원이고 현재 예상배당으로는 32,309,000원이 남아 매수인이 인수합니다. 따라서 현재 회차의 실질취득은 175,809,000원입니다.
더 중요한 점은 유찰이 반복돼도 총부담이 급격히 낮아지지 않는다는 것입니다. 2회 유찰 시 175,206,300원, 3회 유찰 시 174,665,670원으로, 낙찰가가 떨어진 만큼 임차보증금 인수액이 커집니다. 실거래 비교자료가 없는 만큼 이 1.75억 안팎의 실질취득가가 시장에서 충분히 낮은지 확인되기 전에는 가격 메리트를 단정할 수 없습니다. 권리상 핵심 결론은 명확합니다. 선순위 대항력 임차권 인수형이며, 최저가 할인율만으로 판단하면 안 되는 물건입니다.
