부산지방법원 2025타경22172. 동래구 명장동 현송아트빌라 비동 4층 402호로, 감정평가상 공동주택(다세대)으로 이용 중인 물건입니다. 등기부상 말소기준권리는 2019년 11월 18일 주식회사 형지엘리트의 채권최고액 150,000,000원 근저당권입니다. 그 뒤의 근저당권·가압류·압류·경매개시결정은 매각으로 소멸하는 구조입니다.
문제는 등기부보다 점유관계입니다. 최유경은 말소기준일보다 약 두 달 앞선 2019년 9월 19일 전입한 것으로 조사됐습니다. 다만 보증금·확정일자·배당요구 여부가 확인되지 않아 현재 자료만으로는 대항력과 인수액을 최종 확정하기 어렵습니다. 특히 최유경은 2020년 3월 5일 형지엘리트 근저당권의 채무자로 등기된 인물과 동일해, 실제 임차인인지 관계인인지 별도 확인이 필요한 상태입니다.
물건 개요
| 사건번호 | 부산지방법원 2025타경22172 (임의경매) |
|---|---|
| 소재지 | 부산광역시 동래구 명장동 508-71 현송아트빌라 제비동 제4층 제402호 |
| 물건종류 / 이용 | 집합건물(다세대) · 공동주택(다세대) 이용 중 · 4층 건물 내 4층 |
| 건물 / 규모 | 철근콘크리트조 평슬래브지붕 · 사용승인 1998.05.19 · 총 16세대 |
| 소유자 | 안금희 (2013.11.29. 소유권이전, 거래가액 108,000,000원) |
| 감정가 / 최저가 | 107,000,000원 / 52,430,000원 (2회 유찰, 감정가의 49%) |
| 신청채권자 / 청구 | 주식회사 형지엘리트 / 200,000,000원 |
| 매각기일 | 2026.07.28 |
① 권리 흐름 — 등기권리는 소멸, 선순위 점유는 별도
말소기준은 2019년 11월 18일 형지엘리트 근저당권입니다. 이후 설정된 형지엘리트의 추가 근저당권 50,000,000원, 강옥순의 근저당권 400,000,000원과 다수의 가압류·압류는 매각으로 소멸합니다. 현재 최저가에서는 집행비용을 제외한 매각대금 전부가 말소기준 근저당권에도 미치지 못하므로, 후순위 등기권리에 배당될 금액은 없습니다.
② 임차인·점유자 분석
현황상 확인되는 점유·임차 신고자는 2명이며, 보증기관의 대위·승계 중복신고는 없습니다. 김상규는 말소기준일 이후 전입해 대항력이 없지만, 최유경은 말소기준일 이전 전입자로 별도 검토가 필요합니다.
| 성명 | 전입일 | 배당요구 | 대항력 | 우선변제 | 승계·인수 |
|---|---|---|---|---|---|
| 최유경 | 2019.09.19 | 확인 필요 | 가능·미상 | 확정일자 미상 | 인수 가능 보증금 미상 |
| 김상규 | 2021.10.07 | 2025.07.09 신청 | 없음 | 확정일자 미상 | ="우선변제">확정일자 미상승계 없음 말소기준 이후 전입 |
③ 가격 판단 — 49% 할인보다 실질취득액이 먼저
현재 최저매각가는 52,430,000원으로 감정가 107,000,000원의 49%입니다. 그러나 확인 가능한 동일면적 실거래 비교값이 없고, 선순위 전입자의 보증금도 확인되지 않았습니다. 따라서 감정가 대비 할인율만으로 시세보다 싸다거나 가격 메리트가 있다고 평가할 수 없습니다.
| 회차 | 최저매각가 | 감정가 대비 | 실질취득 판단 |
|---|---|---|---|
| 현재 회차 · 2회 유찰 | 52,430,000원 | 49% | 52,430,000원 + 인수 가능한 미배당 보증금 |
| 3회 유찰 시 | 36,701,000원 | 34.3% | 36,701,000원 + 인수 가능한 미배당 보증금 |
| 4회 유찰 시 | 25,690,700원 | 24.01% | 25,690,700원 + 인수 가능한 미배당 보증금 |
낙찰가가 더 내려가더라도 선순위 임차보증금이 존재하면 인수액이 전체 취득비용을 좌우합니다. 보증금 규모를 모르는 상태에서는 어느 회차도 최종 취득원가를 계산할 수 없으며, 최저가가 낮아졌다는 사실 자체가 안전마진을 의미하지 않습니다.
④ 예상배당표 (매각가 52,430,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용(추정) | - | 1,343,740원 |
| 1. 근저당 · 주식회사 형지엘리트 | 150,000,000원 | 51,086,260원 |
| 2. 후순위 근저당 · 주식회사 형지엘리트 | 50,000,000원 | 0원 |
| 3. 후순위 근저당 · 강옥순 | 400,000,000원 | 0원 |
| 4. 가압류 · 김숙자 | 198,000,000원 | 0원 |
| 5. 가압류 · 부산신용보증재단 | 59,500,000원 | 0원 |
| 6. 가압류 · 토스뱅크 주식회사 | 30,680,225원 | 0원 |
| 7. 가압류 · 부산신용보증재단 | 19,800,000원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
현재 최저가 기준 총 채권액은 907,980,225원, 채권자 예상배당은 51,086,260원, 미배당액은 856,893,965원입니다. 이 배당표의 매수인 인수액 0원은 확인된 등기권리 기준이며, 보증금이 밝혀지지 않은 선순위 점유자의 임차보증금 승계 가능성은 별도로 판단해야 합니다. 당해세·임차인 최우선변제는 반영되지 않았습니다.
⑤ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 대명여자고등학교 남동측 인근으로, 단독주택·중소규모 공동주택·근린생활시설·학교가 혼재한 지역입니다.
- 교통. 차량 접근이 가능하고 인근에 시내버스정류장이 있어 교통상황은 보통입니다.
- 건물. 1998년 5월 19일 사용승인된 철근콘크리트조 4층 다세대주택으로, 위생·급배수설비와 도시가스 개별난방설비가 갖춰져 있습니다.
- 도로. 남동측 약 6미터, 남서측 약 5미터 내외 포장도로에 접합니다.
- 규제. 제2종일반주거지역이며 상대보호구역과 역사문화환경보존지역에 포함됩니다. 공부와의 차이와 위반건축물은 없습니다.
- 환금성. 총 16세대의 소규모 다세대주택이고 비교 가능한 최근 낙찰·실거래 금액이 확인되지 않아, 재매각 가격과 소요기간은 보수적으로 판단해야 합니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 최유경 임대차 원본 확인. 임대차계약서, 보증금 지급내역, 전입세대열람, 확정일자, 실제 점유 상태를 대조하세요.
- 관계인 여부 확인. 최유경은 형지엘리트 근저당권의 채무자와 동일 인물입니다. 소유자·채권자와의 관계 및 실제 임대차 성립 여부를 확인해야 합니다.
- 매각물건명세서 재확인. 보증금·배당요구·인수 문구와 임차보증금의 매수인 부담 여부를 최종 문서에서 확인하세요.
- 김상규 점유 확인. 말소기준 이후 전입으로 대항력은 없지만 현재 점유 여부와 명도 대상, 배당요구 상태를 확인하세요.
- 실질취득액 계산. 최저가가 아니라 낙찰가에 승계할 수 있는 미배당 보증금과 명도·체납관리비 등을 더해 총원가를 산정하세요.
- 시세 직접 조사. 동일 건물과 인근 다세대의 최근 실거래·매물·임대가를 확인한 뒤 가격 상한을 정하세요.
- 공법상 제한 확인. 상대보호구역과 역사문화환경보존지역이 수리·증축·재건축 계획에 미치는 영향을 관할기관에서 확인하세요.
맺으며 — “49% 낙찰가가 곧 49% 취득가는 아니다”
이 물건은 등기부만 보면 말소기준 이후 권리가 모두 소멸하는 전형적인 구조입니다. 하지만 법원경매의 실질 위험은 등기부 밖 점유관계에서 생길 수 있습니다. 최유경은 말소기준보다 앞서 전입했고 보증금이 확인되지 않았으며, 동시에 근저당권 채무자로 등장합니다. 실제 임차인이라면 미배당 보증금이 매수인에게 승계될 수 있고, 관계인이라면 임차인성 자체가 쟁점이 됩니다.
따라서 현재 최저가 52,430,000원을 기준으로 싸고 비쌈을 논할 단계가 아닙니다. 이 사건의 실질취득액은 낙찰가 + 승계할 수 있는 보증금이며, 보증금을 모르는 현재는 총액도 모릅니다. 등기권리는 정리되지만 임차관계는 미정. 최유경의 계약·보증금·점유·배당요구를 문서로 해소한 뒤에만 입찰가를 계산할 수 있는 고위험 확인형 물건입니다.
