의정부지방법원 2025타경64394. 파주시 금촌동 800-8, 도로명주소 황골로 84의 3층 302호 다세대주택입니다. 감정평가상 이용상태는 다세대주택 1개호이고, 건물은 철근콘크리트구조 6층 중 3층입니다. 감정가는 241,000,000원, 현재 최저가는 118,090,000원으로 2회 유찰되어 감정가의 49%까지 내려왔습니다.
권리분석의 중심은 최한승 임차권등기입니다. 임차보증금은 240,000,000원이고, 주민등록일자·점유개시일자·확정일자는 모두 2021.10.20입니다. 다만 이 임차권은 자료상 전입신고가 말소기준권리 이후로 정리되어 대항력 없음으로 표시되어 있고, 신청채권자인 주택도시보증공사가 대항력 포기·임차권등기 말소 동의 확약을 제출했습니다. 따라서 이 임차권을 낙찰가에 더해 떠안는 구조로 보면 안 되고, 실질취득은 최저가 118,090,000원 기준으로 봅니다.
물건 개요
| 사건번호 | 의정부지방법원 2025타경64394 (강제경매) |
|---|---|
| 소재지 | 경기도 파주시 금촌동 800-8 3층302호 · 경기도 파주시 황골로 84 |
| 물건종류 / 이용상태 | 집합건물(다세대) · 다세대주택 1개호 · 철근콘크리트구조 6층 중 3층 302호 |
| 소유자 | 김태호 (2021.12.29. 거래가 240,000,000원에 취득) |
| 감정가 / 최저가 | 241,000,000원 / 118,090,000원 (2회 유찰) |
| 신청채권자 / 청구 | 주택도시보증공사 / 240,000,000원 |
| 매각기일 | 2026.07.02 |
① 권리 흐름 — 말소기준 이후 권리는 매각으로 정리
말소기준은 2015.02.27. 을구 1번 근저당권으로 산정되어 있습니다. 이후 압류 3건, 경매개시결정, 최한승의 주택임차권은 매각으로 소멸하는 흐름입니다. 특히 최한승의 주택임차권은 보증금 240,000,000원으로 크지만, 전입신고가 말소기준권리 이후라는 사유로 대항력 없음으로 정리되어 있고, 주택도시보증공사의 확약으로 실질 인수 0원*으로 봅니다.
② 임차인 분석 — 실제 임차인 1명, 인수는 실질 0원*
| 임차인 | 사용관계 | 보증금 | 전입/확정 | 배지 |
|---|---|---|---|---|
| 최한승 | 전유부분 전부 · 주거 (임차권등기) | 240,000,000원 | 2021.10.20 / 2021.10.20 | 대항력 없음 우선변제 주장 실제 임차인 |
* 룰상 임차보증금은 240,000,000원이지만, 대항력 포기·임차권등기 말소 확약이 있어 이 임차권의 매수인 실질 인수는 0원으로 반영했습니다.
③ 예상배당표 (매각가 118,090,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 2,453,260원 |
| 1. 을구 1번 근저당권 | 360,000,000원 | 115,636,740원 |
| 2. 을구 2번 근저당권 · 인천수산업협동조합 | 480,000,000원 | 0원 |
| 3. 갑구 3번 가압류 · 히람종합건설 주식회사 | 32,350,000원 | 0원 |
| 4. 을구 3번 근저당권 · 김진영 | 150,000,000원 | 0원 |
| 5. 을구 7번 근저당권 · 경서농업협동조합 | 151,200,000원 | 0원 |
| 6. 갑구 14번 경매개시결정 · 주택도시보증공사 | 240,000,000원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
총 채권액 1,413,550,000원 중 채권자 배당은 115,636,740원, 미배당은 1,297,913,260원입니다. 당해세·임차인 최우선변제는 실제 배당에서 변동 가능성이 있습니다.
④ 회차 시나리오 — 낙찰가가 내려가도 미배당은 커진다
| 회차 | 최저가 | 채권자 배당 | 미배당 | 매수인 인수 |
|---|---|---|---|---|
| 현재 회차 (2회 유찰, 감정가 49%) | 118,090,000원 | 115,636,740원 | 1,297,913,260원 | 0원 |
| 3회 유찰 시 (감정가 34%) | 82,663,000원 | 80,775,066원 | 1,332,774,934원 | 0원 |
| 4회 유찰 시 (감정가 24%) | 57,864,100원 | 56,422,546원 | 1,357,127,454원 | 0원 |
이 시나리오의 핵심은 단순합니다. 매수인 인수는 0원이지만, 배당 부족이 매우 큽니다. 특히 신청채권자 주택도시보증공사는 청구금액 240,000,000원에도 불구하고 현재 회차 배당 시뮬레이션상 배당이 0원입니다. 권리상 인수와 배당상 미회수는 구분해서 봐야 합니다.
⑤ 입지·물건 상태 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 경기도 파주시 금촌동 소재 파주경찰서 북측 인근에 위치하며, 주변은 공동주택·단독주택·근린생활시설이 혼재합니다.
- 교통. 본건까지 차량 진입이 용이하고, 인근에 버스정류장이 소재해 대중교통 편익은 보통입니다.
- 건물. 철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 6층 중 3층 302호입니다. 외벽은 드라이비트 마감 등, 내벽은 벽지도배 및 타일 마감 등, 창호는 새시창호입니다.
- 설비. 위생 및 급배수설비, 승강기설비, 난방설비 등이 되어 있습니다.
- 도로. 북측으로 왕복2차로, 동측으로 폭 약 6~7m의 포장도로에 접합니다.
- 규제. 도시지역, 제2종일반주거지역, 중로3류 접합, 가축사육제한구역, 토지구획정리사업지구, 토지거래계약에관한허가구역입니다.
- 공부와의 차이. 감정요항표상 공부와의 차이는 없습니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 확약서 원본 확인. 대항력 포기와 임차권등기 말소 동의가 핵심입니다. 2026. 1. 13.자 인수조건변경확약서의 범위와 문구를 원본으로 확인해야 합니다.
- 임차권등기 말소 절차. 최한승 임차권은 실질 인수 0원으로 보되, 말소 진행과 명도 상황은 입찰 전 점검해야 합니다.
- 국세·지방세 압류. 국, 파주시, 국민건강보험공단 압류가 있습니다. 당해세에 해당하면 배당에서 0순위 차감되어 후순위 미배당이 커질 수 있습니다.
- 가등기 이력. 갑구 2번 가등기는 2015.04.29. 말소되었지만, 담보가등기 종류 확인 필요 이력이 있으므로 등기부 원본 흐름을 대조하세요.
- 시세 검증. 실거래 비교표가 제시되어 있지 않으므로 감정가 49%라는 숫자만으로 입찰가를 정하지 말고, 금촌동 다세대 실거래·전세가·수리비를 별도로 대조해야 합니다.
- 관리비·점유 확인. 다세대주택은 관리비, 공용부분, 실제 점유 상태가 수익률을 흔들 수 있습니다. 현장 확인이 필요합니다.
맺으며 — “인수 0원”과 “좋은 입찰가”는 별개다
이 물건은 보증금 240,000,000원의 임차권등기가 있어 겉으로는 무거워 보이지만, 대항력 없음 판단과 주택도시보증공사의 대항력 포기·임차권등기 말소 동의 확약 때문에 매수인 인수는 실질 0원*으로 정리됩니다. 그래서 권리만 놓고 보면 치명적인 인수형 물건은 아닙니다.
다만 가격은 별개입니다. 감정가 241,000,000원에서 2회 유찰되어 118,090,000원까지 내려왔지만, 실거래 비교가 없는 상태에서 “반값”이라는 표현만 믿고 들어가면 안 됩니다. 다세대주택 1개호, 2회 유찰, 압류 3건, 총 미배당 1,297,913,260원이라는 구조를 함께 봐야 합니다. 결론은 권리 인수는 해소, 가격 판단은 보수입니다.
