광주지방법원 2025타경34103. 광주광역시 광산구 송정동 대덕9차아파트 902동 12층 1205호입니다. 감정평가상 아파트(주거용)으로 이용 중이고, 대상 면적은 59.925㎡입니다. 현 소유자 오수빈은 2024.05.22 거래가 116,500,000원에 소유권을 취득했고, 같은 날 김성찬 명의 채권최고액 130,000,000원 근저당권이 설정됐습니다. 이 근저당권이 이번 경매의 말소기준권리입니다.
2025.10.21 김성찬의 임의경매개시결정이 이어졌고, 2025.11.03 제이비우리캐피탈주식회사가 43,911,273원 가압류를 했습니다. 두 권리는 모두 말소기준권리 뒤에 있어 매각으로 소멸합니다. 임차인 김경실의 전입일도 2024.06.03으로 말소기준일인 2024.05.22보다 늦기 때문에 대항력이 없습니다. 다만 보증금과 확정일자는 확인되지 않아 배당관계와 점유 상태는 원본 서류에서 다시 확인할 필요가 있습니다.
물건 개요
| 사건번호 | 광주지방법원 2025타경34103 |
|---|---|
| 소재지 | 광주광역시 광산구 송정동 230-8 대덕9차아파트 902동 12층1205호 |
| 용도 / 면적 | 아파트(주거용) · 59.925㎡ · 지하1층, 지상13층 건물 내 12층 · 계단식 · 남서향 |
| 소유자 | 오수빈 · 2024.05.22 소유권이전 · 거래가액 116,500,000원 |
| 감정가 / 최저가 | 127,000,000원 / 127,000,000원 (신건) |
| 청구금액 | 110,000,000원 |
| 말소기준권리 | 2024.05.22 을구 7번 근저당권 · 김성찬 · 채권최고액 130,000,000원 |
| 매각기일 | 2026.08.19 |
① 권리 흐름 — 기준 근저당 이후 권리는 소멸
현재 유효한 핵심 담보는 2024.05.22 김성찬 근저당권입니다. 과거 한국주택은행 근저당권 15,600,000원, 동곡농업협동조합 근저당권 36,000,000원, 이엘리사 근저당권 234,000,000원은 등기부상 이미 말소됐습니다. 이번 경매에서는 을구 7번 김성찬 근저당권이 말소기준이고, 그 뒤의 임의경매개시결정과 제이비우리캐피탈 가압류는 모두 매각으로 소멸하는 구조입니다.
② 임차인 — 실제 임차인 1명, 대항력 없음
| 임차인 | 전입일 | 보증금 | 배당요구 | 대항력 | 우선변제 | 승계 |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 김경실 | 2024.06.03 | 미상 | 2026.01.09 | 없음 | 미상 | 해당 없음 |
김경실은 현황조사·문건접수·매각물건명세서에서 확인되며 2026.01.09 배당요구를 했습니다. 전입일은 2024.06.03으로 말소기준권리 2024.05.22보다 늦어 대항력은 없습니다. 보증기관 대위·승계 신고도 아니므로 실제 임차인은 1명입니다.
③ 시세 비교 — 최근 평균보다 높은 신건, 추세도 -4.2%
대덕9 단지는 237세대, 사용승인일은 1995.07.22입니다. 대상 면적과 일치하는 59.93㎡ 거래 자료 12건의 전체 평균은 126,166,666원이지만, 가격 판단에서는 과거 거래가 섞인 전체 평균보다 최근 지표를 우선해야 합니다. 최근 12개월 평균은 123,000,000원, 최신 거래는 2026.03 105,000,000원이며, 최근 가격 추세는 -4.2%입니다.
| 거래월 | 전용 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2026.03 | 59.93㎡ | 3 | 105,000,000원 |
| 2026.01 | 59.93㎡ | 12 | 135,000,000원 |
| 2025.11 | 59.93㎡ | 4 | 130,000,000원 |
| 2025.10 | 59.93㎡ | 2 | 125,000,000원 |
| 2025.04 | 59.93㎡ | 3 | 120,000,000원 |
| 2025.03 | 59.93㎡ | 1 | 95,000,000원 |
| 2024.08 | 59.93㎡ | 12 | 145,000,000원 |
| 2024.05 | 59.93㎡ | 12 | 116,500,000원 |
| 2024.05 | 59.93㎡ | 6 | 152,000,000원 |
| 2024.02 | 59.93㎡ | 8 | 122,500,000원 |
| 2023.09 | 59.93㎡ | 6 | 135,000,000원 |
| 2023.03 | 59.93㎡ | 9 | 133,000,000원 |
| 전체 평균 | 59.93㎡ | 12건 | 126,166,666원 |
| 최근 12개월 평균 | 59.93㎡ | 5건 | 123,000,000원 |
신건 최저가 127,000,000원은 전체 평균 126,166,666원과도 비슷한 수준이고, 최근 12개월 평균 123,000,000원의 103.3%입니다. 특히 최신 거래가 105,000,000원이고 최근 구간이 과거 구간 대비 -4.2%인 만큼, 전체 평균만 보고 신건 가격을 저렴하다고 평가해서는 안 됩니다.
④ 예상배당표 (매각가 127,000,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 (약 매각가의 2.0% 추정) | - | 2,578,000원 |
| 2. 을구 7번 근저당권 · 김성찬 | 130,000,000원 | 124,422,000원 |
| 3. 갑구 6번 가압류 · 제이비우리캐피탈주식회사 | 43,911,273원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
현재 회차에서 채권자 총 청구액은 173,911,273원, 예상 배당은 124,422,000원, 미배당액은 49,489,273원입니다. 소유자 잔여는 0원이며 매수인 인수액은 0원입니다. 당해세·임차인 최우선변제는 미반영되어 실제 배당은 변동될 수 있습니다.
⑤ 유찰 시나리오 — 인수액은 계속 0원
| 회차 | 매각가 | 채권자 배당 | 미배당 | 매수인 인수 |
|---|---|---|---|---|
| 현재 회차 · 신건 100% | 127,000,000원 | 124,422,000원 | 49,489,273원 | 0원 |
| 1회 유찰 시 · 80% | 101,600,000원 | 99,377,600원 | 74,533,673원 | 0원 |
| 2회 유찰 시 · 64% | 81,280,000원 | 79,416,960원 | 94,494,313원 | 0원 |
유찰될수록 채권자의 미배당액은 커지지만, 현재 확인된 권리구조에서는 그 미배당액이 매수인에게 승계되는 구조가 아닙니다. 따라서 세 시나리오 모두 매수인 인수 0원입니다. 가격 판단은 각 회차의 매각가를 당시 실거래와 다시 비교하는 방식이 적절합니다.
⑥ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 주위환경. 송광중학교 북동측 인근에 위치하며, 주변은 아파트단지·근린생활시설·교육시설 등이 혼재합니다.
- 교통. 단지까지 차량 접근이 가능하고 인근에 시내버스정류장, 근거리에 지하철역이 있으며 간선도로가 통과합니다.
- 건물. 철근콘크리트벽식조 슬라브지붕 지하1층·지상13층 건물의 12층 1205호이며 계단식·남서향입니다.
- 설비. 위생·급배수, 화재경보·소화전, 승강기, 도시가스, 개별난방, 지하주차장 설비를 갖추고 있습니다.
- 토지. 정방형·평지의 아파트부지이며 서측 출입구가 폭 8m 내외 아스콘 포장도로에 접합니다.
- 용도지역. 제2종일반주거지역이며 가축사육제한구역·상대보호구역·비행안전제5구역(전술)·전통상업보존구역 등이 포함됩니다.
- 소음 관련. 군용비행장 소음대책구역 제2종구역과 제3종구역이 기재돼 있습니다.
- 공시지가. 729,100원/㎡이며 토지면적은 8,002.0㎡입니다.
- 위반건축물. 확인된 위반건축물 표시는 없습니다.
⑦ 입찰 체크리스트
- 신건 가격부터 재검토. 최저가 127,000,000원은 최근 12개월 평균 123,000,000원의 103.3%입니다.
- 하락 추세 반영. 최근 가격 추세가 -4.2%이고 최신 거래는 105,000,000원입니다. 전체 평균 126,166,666원만으로 가격 메리트를 판단하지 마세요.
- 임차인 원본 확인. 김경실은 대항력이 없지만 보증금·확정일자가 미상입니다. 배당요구와 실제 점유관계를 다시 확인해야 합니다.
- 명도 확인. 대항력 없는 임차인이라도 실제 점유 중이면 인도·명도 절차가 필요할 수 있습니다.
- 유찰 시 가격 재산정. 제공된 시나리오는 1회 유찰 101,600,000원, 2회 유찰 81,280,000원입니다. 회차가 바뀌면 최신 실거래와 다시 비교해야 합니다.
- 규제·소음 확인. 비행안전제5구역과 군용비행장 소음대책구역 제2종·제3종구역 기재 내용을 현장에서 확인하세요.
맺으며 — 권리는 합격, 신건 가격은 보수적으로
이 사건의 권리구조는 비교적 명확합니다. 2024.05.22 김성찬 근저당권이 말소기준이고, 뒤에 설정된 경매개시결정과 가압류는 소멸합니다. 임차인 김경실도 2024.06.03 전입으로 대항력이 없어 현재 자료상 매수인 인수액은 0원입니다.
하지만 가격에서는 반대 신호가 나옵니다. 신건 최저가 127,000,000원은 최근 12개월 평균 123,000,000원의 103.3%이고, 최신 거래는 105,000,000원입니다. 최근 구간 가격 추세도 -4.2%입니다. 따라서 전체 거래 평균만 보고 ‘시세보다 싸다’고 평가할 근거는 없습니다. 권리 인수는 낮은 위험, 신건 가격은 높은 경계. 이 사건은 권리보다 입찰가격 결정이 핵심입니다.
