광주지방법원 2025타경34103. 광주광역시 광산구 송정동 대덕9차아파트 902동 12층 1205호입니다. 전용면적은 59.925㎡로, 감정평가서상 주거용 아파트입니다. 소유자 오수빈이 2024년 5월 22일 거래가 116,500,000원에 취득했고, 같은 날 김성찬 명의의 채권최고액 130,000,000원 근저당권이 설정됐습니다. 이후 김성찬이 임의경매를 신청해 경매절차가 진행됐습니다.
물건은 이미 1회 유찰됐습니다. 감정가 127,000,000원에서 최저가 88,900,000원으로 내려와, 감정가의 70%에서 매각이 진행되는 회차입니다. 최근 12개월 평균 시세와 비교하면 가격 차이가 있지만, 임차관계가 완전히 확인되지 않았다는 점을 별도로 봐야 합니다.
물건 개요
| 사건번호 | 광주지방법원 2025타경34103 (임의경매) |
|---|---|
| 소재지 | 광주광역시 광산구 송정동 230-8 대덕9차아파트 902동 12층 1205호 |
| 물건종류 / 전용 | 집합건물(아파트) · 전용 59.925㎡ |
| 건물 현황 | 철근콘크리트벽식조 · 지하 1층, 지상 13층 중 12층 · 계단식 · 남서향 |
| 단지 현황 | 대덕9 · 237세대 · 1995.07.22 준공 |
| 소유자 | 오수빈 · 2024.05.22 취득 · 거래가 116,500,000원 |
| 감정가 | 127,000,000원 |
| 최저매각가 | 88,900,000원 (1회 유찰 · 감정가 70%) |
| 신청채권자 / 청구액 | 김성찬 / 110,000,000원 |
| 말소기준권리 | 2024.05.22 김성찬 근저당권 · 채권최고액 130,000,000원 |
| 매수인 예상 인수 | 0원 (현재 확인된 권리 및 배당 추정 기준) |
| 매각기일 | 2026.09.30 |
① 권리 흐름 — 말소기준은 김성찬 근저당권
과거 한국주택은행 근저당권은 2010년 말소됐고, 동곡농업협동조합 근저당권은 2017년, 이엘리사 근저당권은 2023년에 각각 말소됐습니다. 따라서 이들 과거 근저당권을 현재 매수인이 인수하는 권리로 계산하지 않습니다.
현재 권리분석의 기준은 2024년 5월 22일 설정된 김성찬 근저당권입니다. 채권최고액은 130,000,000원이며, 매각으로 소멸하는 말소기준권리입니다. 이후 발생한 김성찬의 임의경매개시결정과 제이비우리캐피탈주식회사의 가압류 역시 매각으로 소멸합니다.
② 임차인 분석 — 실제 임차인 1명, 보증금 확인 필요
| 임차인 | 전입일 | 보증금 | 대항력 | 우선변제 | 승계 / 인수 |
|---|---|---|---|---|---|
| 김경실 | 2024.06.03 | 미상 | 없음 | 미확인 | 원칙상 승계 없음 보증금 확인 필요 |
실제 임차인은 김경실 1명입니다. 전입신고일은 2024년 6월 3일로, 말소기준권리 설정일인 2024년 5월 22일보다 늦습니다. 따라서 확인된 전입일을 기준으로는 말소기준권리에 대항할 수 없어 매수인이 임차보증금을 승계하는 구조는 아닙니다.
다만 보증금과 확정일자가 확인되지 않았고, 임대관계도 미상입니다. 김경실은 2026년 1월 9일 배당요구를 신청했습니다. 배당요구 사실만으로 우선변제권이나 최우선변제 요건이 충족됐다고 판단할 수는 없습니다.
③ 시세 비교 — 최근 실거래 평균 대비 72.3%
대덕9아파트는 237세대 규모이며, 비교 대상은 전용 59.93㎡의 동일 평형 실거래입니다. 전체 12건 평균은 126,166,666원이지만, 오래된 고가 거래가 포함될 수 있어 가격 판단은 최근 12개월 평균 123,000,000원과 최신 거래가를 우선합니다.
| 거래월 | 전용 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2026.03 | 59.93㎡ | 3 | 105,000,000원 |
| 2026.01 | 59.93㎡ | 12 | 135,000,000원 |
| 2025.11 | 59.93㎡ | 4 | 130,000,000원 |
| 2025.10 | 59.93㎡ | 2 | 125,000,000원 |
| 2025.04 | 59.93㎡ | 3 | 120,000,000원 |
| 최근 12개월 평균 | 59.93㎡ | 5건 | 123,000,000원 |
| 2025.03 | 59.93㎡ | 1 | 95,000,000원 |
| 2024.08 | 59.93㎡ | 12 | 145,000,000원 |
| 2024.05 | 59.93㎡ | 12 | 116,500,000원 |
| 2024.05 | 59.93㎡ | 6 | 152,000,000원 |
| 2024.02 | 59.93㎡ | 8 | 122,500,000원 |
| 2023.09 | 59.93㎡ | 6 | 135,000,000원 |
| 2023.03 | 59.93㎡ | 9 | 133,000,000원 |
| 전체 평균 | 59.93㎡ | 12건 | 126,166,666원 |
최근 12개월 실거래 평균은 123,000,000원, 최신 거래는 2026년 3월의 105,000,000원입니다. 현재 최저가 88,900,000원은 최근 평균의 72.3%로, 최신 거래가보다도 낮습니다. 현재 회차에서는 시세 대비 가격 차이가 명확하게 확인됩니다.
같은 12층의 2026년 1월 거래가는 135,000,000원입니다. 다만 최신 거래인 2026년 3월의 3층 거래가는 105,000,000원으로 거래별 편차가 있습니다. 대상 물건은 12층이지만 개별 내부 상태와 거래 조건을 확인하지 않고 다른 12층 거래가를 그대로 대상 호수의 시세로 확정해서는 안 됩니다.
④ 예상배당표 (매각가 88,900,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용(추정) | — | 2,000,200원 |
| 1. 근저당 · 김성찬 | 130,000,000원 | 86,899,800원 |
| 2. 가압류 · 제이비우리캐피탈 | 43,911,273원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | — | 0원 |
채권최고액 기준 단순 배당 추정입니다. 실제 확정채권액은 별도 확인이 필요합니다. 집행비용은 추정치이며, 당해세와 임차인의 최우선변제 등은 반영되지 않았습니다. 실제 배당순위와 배당액은 달라질 수 있습니다.
매각대금 88,900,000원에서 집행비용 2,000,200원을 제외하면, 김성찬 근저당권에 86,899,800원이 배당되는 것으로 추정됩니다. 신청채권자의 청구액 110,000,000원도 전액 충족되지 못하는 구조입니다. 후순위 제이비우리캐피탈 가압류에는 배당이 없고 소유자 잔여금도 없습니다.
채권최고액과 가압류 청구금액을 합산한 채권액은 173,911,273원이며, 추정 채권자 배당액은 86,899,800원, 미배당 합계는 87,011,473원입니다. 이는 채권최고액 등을 이용한 계산상 미배당액이지 실제 확정채무 잔액을 의미하지 않습니다.
⑤ 회차별 시나리오 — 최저가 하락과 채권 미배당
현재 회차는 1회 유찰 상태로 감정가의 70%입니다. 추가 유찰 시의 제공된 시나리오를 비교하면, 최저가는 낮아지지만 채권자의 미배당액은 증가합니다. 모든 시나리오에서 현재 파악된 매수인 예상 인수액은 0원입니다.
| 회차 | 최저가 | 채권자 배당 | 미배당 | 인수 |
|---|---|---|---|---|
| 현재 · 1회 유찰(70%) | 88,900,000원 | 86,899,800원 | 87,011,473원 | 0원 |
| 2회 유찰(49%) | 62,229,999원 | 60,709,859원 | 113,201,414원 | 0원 |
| 3회 유찰(34%) | 43,560,999원 | 42,376,901원 | 131,534,372원 | 0원 |
향후 유찰 시의 가격 및 배당 추정 시나리오이며, 실제 유찰 여부·매각조건·채권액·배당액은 확정된 결과가 아닙니다. 소액임차인 최우선변제 및 당해세 등은 반영되지 않았습니다.
⑥ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 광주광역시 광산구 송정동 소재 송광중학교 북동측 인근입니다. 주변에는 아파트단지, 근린생활시설, 교육시설 등이 혼재하며 주위환경은 대체로 보통 수준으로 평가됐습니다.
- 교통. 단지까지 차량 접근이 가능하고, 인근 시내버스정류장과 근거리 지하철역, 간선도로가 있어 교통상황은 보통 수준으로 평가됐습니다.
- 건물. 철근콘크리트벽식조 지하 1층·지상 13층 건물의 12층 1205호입니다. 계단식 구조에 남서향이며, 위생·급배수설비, 승강기, 도시가스, 개별난방, 지하주차장 등을 갖추고 있습니다.
- 토지 및 도로. 정방형의 평탄한 아파트 부지이며, 서측 출입구가 폭 8m 내외의 아스콘 포장도로에 접합니다. 제2종일반주거지역으로 공시지가는 729,100원/㎡입니다.
- 규제. 비행안전제5구역, 상대보호구역, 전통상업보존구역 등이 포함됩니다. 군용비행장 소음대책구역 제2종·제3종구역도 기재돼 있어 현장 소음환경과 구체적인 적용 범위를 확인할 필요가 있습니다.
- 환금성. 1995년 준공된 237세대 단지입니다. 동일 평형 실거래는 확인되지만 거래가격의 편차가 있고, 최근 가격은 -4.2% 하락 추세입니다. 향후 매도 시점의 가격과 거래기간을 보수적으로 검토해야 합니다.
⑦ 입찰 체크리스트
- 임차인 보증금 확인. 김경실의 보증금과 확정일자가 미상입니다. 임대차계약 내용, 배당요구서, 매각물건명세서를 대조하고 최우선변제 해당 여부를 확인해야 합니다.
- 점유 및 명도. 실제 임차인 1명이 확인됐습니다. 대항력이 없는 것으로 분석되더라도 점유가 계속되면 인도명령·명도 협의 등 별도 절차가 필요할 수 있습니다.
- 시세 기준. 전체 평균 126,166,666원보다 최근 12개월 평균 123,000,000원과 최신 거래가 105,000,000원을 우선 비교해야 합니다. 하락 추세 -4.2%도 가격 판단에 반영해야 합니다.
- 주택 상태. 1995년 준공 아파트이므로 실제 내부 수리 상태, 누수, 설비와 공용시설의 유지 상태를 확인해야 합니다. 감정평가서의 일반적인 설비 기재가 개별 호수의 현 상태를 보증하는 것은 아닙니다.
- 항공기 소음. 군용비행장 소음대책구역 관련 기재가 있으므로 현장을 방문해 소음환경을 확인해야 합니다.
- 관리비 체납. 관리사무소를 통해 체납 현황과 매수인에게 부담될 수 있는 공용부분 관리비를 확인해야 합니다.
- 배당액 재확인. 김성찬의 채권최고액은 130,000,000원, 경매 신청 청구액은 110,000,000원입니다. 두 금액을 실제 확정채권액과 혼동하지 말고, 배당요구 종기·채권계산서·배당순위를 확인해야 합니다.
- 매각기일 및 원본 대조. 매각기일은 2026년 9월 30일입니다. 입찰 전 법원 공고와 등기사항전부증명서, 매각물건명세서, 현황조사서 및 감정평가서의 최신 내용을 직접 확인해야 합니다.
맺으며 — 가격 차이는 있지만, 임대차 확인이 먼저다
광주지방법원 2025타경34103은 1회 유찰 후 최저가 88,900,000원에 진행되는 대덕9차아파트 12층 물건입니다. 최근 12개월 실거래 평균 123,000,000원의 72.3% 수준이고, 최신 거래가 105,000,000원보다도 낮아 실거래 기준 가격 차이가 확인됩니다.
권리 측면에서는 김성찬 근저당권이 말소기준이고, 후순위 경매개시결정과 가압류가 모두 소멸합니다. 임차인 김경실의 전입일도 말소기준권리보다 늦어 현재 파악된 보증금 승계 위험은 없습니다. 매수인 예상 인수액은 0원입니다.
다만 임차인의 보증금과 확정일자가 확인되지 않았고, 최근 시세 역시 -4.2% 하락 추세입니다. 군용비행장 소음대책구역 관련 기재와 노후 아파트의 실제 관리 상태도 살펴야 합니다. 따라서 현재 가격이 최근 실거래보다 낮다는 사실과 실제 취득 후 부담·환금성은 구분해 판단해야 합니다.
종합적으로 현재 등기상 인수 위험은 제한적이고 가격 차이도 존재하지만, 미상 임차보증금과 실제 점유 상태를 확인한 뒤 하락 추세를 반영한 가격 검토가 필요한 물건입니다.
