광주지방법원 2025타경34113. 광주 북구 연제동 연제2차대주피오레 201동 14층 1407호 아파트입니다. 감정가 280,000,000원에서 한 차례 유찰돼 현재 최저매각가는 196,000,000원입니다. 이 사건에서 선언된 말소기준권리는 2023.09.08 설정된 계림신용협동조합 근저당권 48,000,000원이고, 이후 삼성카드·방림신용협동조합·신한카드·케이비국민카드·롯데카드의 가압류와 경매개시결정은 매각으로 소멸하는 구조입니다.

현황조사와 매각물건명세서에는 이철중이 확인됩니다. 전입일은 2023.09.27로 말소기준일보다 늦기 때문에 대항력은 없습니다. 보증금과 확정일자는 확인되지 않았으므로 우선변제·최우선변제 여부는 별도 확인 대상이지만, 제공된 배당 시나리오에서 매수인이 떠안는 금액은 현재 회차부터 후속 회차까지 모두 0원입니다.

물건 개요

① 권리 흐름 — 기준권리 이후는 매각으로 정리

말소기준권리는 을구 8번 계림신용협동조합 근저당권입니다. 그 이후 등기된 5건의 가압류와 한국자산관리공사의 임의경매개시결정은 매각으로 소멸합니다. 과거 농업협동조합중앙회 근저당권, 국민은행 근저당권, 이선호 전세권은 이미 말소된 권리입니다.

② 임차인 — 대항력은 없고, 배당 여부는 확인 필요

③ 시세 비교 — 현재 최저가는 최근 시세의 70.6%

연제2차대주피오레 동일 면적 84.87㎡대 최근 12개월 실거래 12건의 평균은 277,666,666원입니다. 가장 최근 거래는 2026.03, 7층 280,000,000원이고, 감정가 역시 280,000,000원입니다. 현재 최저가 196,000,000원은 최근 12개월 평균의 70.6%로, 신건 감정가가 아니라 한 차례 유찰된 가격에서 시세 대비 차이가 크게 벌어진 상태입니다.

단지 경매물건의 평균 유찰 횟수는 1.0회입니다. 현재 사건 역시 1회 유찰 상태라, 제공된 단지 경매 통계와 같은 회차에 와 있습니다.

④ 예상배당표 (매각가 196,000,000원 가정)

현재 회차에서는 표에 반영된 채권액 합계 123,609,761원이 전액 배당되고, 소유자 잔여는 68,846,239원으로 계산됩니다. 당해세·임차인 최우선변제는 반영되지 않았으며, 매수인 인수액은 0원입니다.

⑤ 유찰 시나리오 — 채권 미배당과 인수는 구분

3회 유찰 시에는 표에 반영된 채권 중 29,698,481원이 미배당으로 남지만, 해당 시나리오에서도 매수인 인수액은 0원입니다. 채권자의 배당 부족과 낙찰자의 인수금액은 같은 개념이 아닙니다.

⑥ 입지·환금성 메모 (감정요항표·실거래 기준)

• 이용상태. 기준시점 현재 아파트로 이용 중이며, 위반건축물 사항은 없습니다.
• 주위환경. 연제동 현대아파트 남측 인근으로 아파트단지와 근린생활시설 등이 혼재하며, 입지여건과 주위환경은 보통으로 평가됐습니다.
• 교통. 차량 출입이 가능하고 인근에 노선버스승강장이 있어 교통여건은 보통입니다.
• 도로. 북측 왕복 6차선, 동측·남측 왕복 3차선 포장도로와 접합니다.
• 건물. 철근콘크리트구조 15층 건물의 14층이며 사용승인일은 2007.08.06입니다.
• 단지·거래. 연제2차대주피오레 353세대이며 동일 면적 최근 12개월 실거래는 254,000,000원부터 317,000,000원까지 확인됩니다.
• 토지. 아파트 건부지로 이용 중인 평탄한 부정형 토지이며 공시지가는 875,300원/㎡입니다.

⑦ 입찰 체크리스트

• 임차인 원본 확인. 이철중의 전입은 말소기준 이후라 대항력은 없지만 보증금·확정일자·배당요구 여부는 원본에서 다시 확인하세요.
• 신청채권자 관계 확인. 한국자산관리공사의 청구액 240,271,534원과 현재 예상배당표의 신청채권자 배당 0원 사이의 관계를 등기부·채권계산서로 대조하세요.
• 가격 기준. 현재 최저가 196,000,000원은 최근 12개월 평균 277,666,666원의 70.6%입니다. 감정가보다 최근 실거래 평균과 최신 거래 280,000,000원을 함께 기준으로 보세요.
• 유찰 시나리오. 2회 유찰 시 137,200,000원, 3회 유찰 시 96,040,000원으로 계산되며 매수인 인수는 각 시나리오 모두 0원입니다.
• 현장 확인. 14층 1407호의 내부 상태와 실제 점유상태는 현장 확인을 거쳐 판단하세요.

맺으며 — 권리는 비교적 단순하고, 현재 가격은 최근 시세 아래

이 사건의 핵심은 두 갈래입니다. 권리 쪽에서는 말소기준권리 이후 전입한 실제 임차인 1명이 확인되지만 대항력은 없고, 제공된 모든 유찰 시나리오에서 매수인 인수액은 0원입니다. 가격 쪽에서는 감정가 280,000,000원이 최근 거래 280,000,000원과 같은 수준이었지만, 한 차례 유찰로 최저가가 196,000,000원까지 내려와 최근 12개월 평균 277,666,666원의 70.6%가 됐습니다.

따라서 현재 회차는 신건처럼 시세 이상 가격을 경계해야 하는 사건과는 다릅니다. 다만 임차인의 보증금·확정일자와 한국자산관리공사의 채권·배당관계는 원본 확인이 필요한 지점입니다. 매수인 인수 0원이라는 구조와 최근 시세 대비 낮아진 최저가가 장점이고, 미확인 배당관계의 원본 대조가 마지막 체크포인트입니다.