광주지방법원 2025타경34113. 광주 북구 연제동 ‘연제2차대주피오레’ 201동 14층 1407호 아파트입니다. 현재 소유자는 김선아로, 2023.06.13. 매매를 원인으로 2023.09.08. 소유권을 이전받았고 거래가액은 335,000,000원입니다. 말소기준권리는 같은 날 설정된 계림신용협동조합 근저당권 48,000,000원입니다. 이후 삼성카드, 방림신용협동조합, 신한카드, 케이비국민카드, 롯데카드의 가압류와 경매개시결정은 매각으로 소멸하는 것으로 정리돼 있습니다.
이 물건은 권리만 보면 매수인에게 넘어오는 금액이 0원입니다. 다만 임차인 조사가 아예 없는 사건은 아닙니다. 이철중이 2023.09.27. 전입한 것으로 확인되며, 전입일이 말소기준권리보다 늦어 대항력은 없지만 보증금과 확정일자, 배당요구 여부는 확인되지 않았습니다. 따라서 ‘인수 위험 없음’과 ‘명도 확인 불필요’는 같은 말이 아닙니다.
물건 개요
| 사건번호 | 광주지방법원 2025타경34113 |
|---|---|
| 소재지 | 광주광역시 북구 연제동 1009 연제2차대주피오레 201동 14층 1407호 |
| 물건종류 / 전용 | 아파트 · 전용 84.8728㎡ · 15층 건물 중 14층 |
| 소유자 | 김선아 · 2023.09.08. 소유권이전 · 거래가액 335,000,000원 |
| 감정가 / 최저가 | 280,000,000원 / 280,000,000원 (신건) |
| 신청채권자 / 청구 | 한국자산관리공사 / 240,271,534원 |
| 매각기일 | 2026.08.19 |
| 이용상태 | 아파트로 이용중 |
① 권리 흐름 — 기준권리 이후는 매각으로 소멸
말소기준은 2023.09.08. 계림신용협동조합 근저당권입니다. 이후 등기된 5건의 가압류와 2025.10.17. 임의경매개시결정은 모두 매각으로 소멸하는 것으로 표시돼 있습니다. 배당 시나리오에서도 매수인 인수액은 현재 회차와 1회·2회 유찰 시 모두 0원입니다.
임차인·점유 확인
| 성명 | 전입일 | 보증금 | 대항력 | 우선변제 | 승계 |
|---|---|---|---|---|---|
| 이철중 | 2023.09.27 | 미상 | 없음 | 미상 | 해당 없음 |
실제 임차인은 1명으로 조사됐습니다. 이철중의 전입일 2023.09.27.은 말소기준권리 2023.09.08.보다 늦으므로 대항력이 없습니다. 다만 보증금과 확정일자, 배당요구 여부가 확인되지 않았고 사용 부분도 알 수 없어, 현장 점유와 임대차계약 존재 여부를 입찰 전에 확인하는 것이 필요합니다.
② 시세 비교 — 신건 280,000,000원은 최근 평균의 100.8%
연제2차대주피오레 동일면적 84.87㎡의 최근 12개월 실거래는 12건입니다. 최근 12개월 평균은 277,666,666원, 최신 거래는 2026.03. 280,000,000원입니다. 현재 최저매각가 280,000,000원은 최근 평균의 100.8%로, 최근 시세보다 싸다고 평가할 수 없습니다.
| 거래월 | 전용 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2026.03 | 84.87㎡ | 7 | 280,000,000원 |
| 2026.01 | 84.87㎡ | 4 | 280,000,000원 |
| 2025.12 | 84.87㎡ | 6 | 288,000,000원 |
| 2025.09 | 84.87㎡ | 5 | 272,000,000원 |
| 2025.09 | 84.87㎡ | 1 | 290,000,000원 |
| 2025.09 | 84.87㎡ | 6 | 270,000,000원 |
| 2025.09 | 84.87㎡ | 7 | 270,000,000원 |
| 2025.07 | 84.87㎡ | 5 | 268,000,000원 |
| 2025.07 | 84.87㎡ | 2 | 254,000,000원 |
| 2025.07 | 84.87㎡ | 10 | 268,000,000원 |
| 2025.07 | 84.87㎡ | 9 | 317,000,000원 |
| 2025.07 | 84.87㎡ | 13 | 275,000,000원 |
| 평균 | 84.87㎡ | 12건 | 277,666,666원 |
최근 실거래 범위는 254,000,000원~317,000,000원입니다. 신건 최저가 280,000,000원은 최신 거래 280,000,000원과 같고, 최근 12개월 평균 277,666,666원보다 높습니다. 따라서 현재 회차에서 가격 할인 효과는 없습니다.
③ 예상배당표 (매각가 280,000,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 4,720,000원 |
| 2. 근저당 · 계림신용협동조합 | 48,000,000원 | 48,000,000원 |
| 3. 가압류 · 삼성카드 주식회사 | 7,313,008원 | 7,313,008원 |
| 4. 가압류 · 방림신용협동조합 | 10,920,000원 | 10,920,000원 |
| 5. 가압류 · 신한카드 주식회사 | 31,040,400원 | 31,040,400원 |
| 6. 가압류 · 주식회사 케이비국민카드 | 15,888,923원 | 15,888,923원 |
| 7. 가압류 · 롯데카드 주식회사 | 10,447,430원 | 10,447,430원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 151,670,239원 |
예상배당 시나리오상 기재 채권 123,609,761원은 전액 배당되고 부족액은 0원, 소유자 잔여는 151,670,239원입니다. 당해세·임차인 최우선변제는 반영되지 않아 실제 배당은 달라질 수 있습니다.
④ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 광주광역시 북구 연제동 소재 현대아파트 남측 인근으로, 아파트단지와 근린생활시설이 혼재한 지역입니다. 제반 입지여건 및 주위환경은 보통입니다.
- 교통. 본건까지 차량 출입이 가능하고 인근에 노선버스승강장이 있어 제반 교통여건은 보통입니다.
- 도로. 북측으로 왕복 6차선, 동측·남측으로 왕복 3차선 포장도로와 접합니다.
- 건물. 철근콘크리트구조 철근콘크리트지붕 15층 건물의 14층 1407호이며 사용승인일은 2007.08.06.입니다.
- 설비. 전기·위생·급배수·승강기·소화전·화재감지기·난방설비 등이 구비돼 있습니다.
- 토지. 평탄한 부정형 토지로 아파트 건부지로 이용 중이며 토지면적은 18,215.2㎡, 공시지가는 875,300원/㎡입니다.
- 용도지역. 제3종일반주거지역·제2종일반주거지역으로 확인되며, 비행안전제3구역(전술) 포함 및 절대보호구역·상대보호구역 저촉 사항 등이 있습니다.
- 거래. 연제2차대주피오레는 353세대이며 동일면적 최근 12개월 거래는 12건입니다.
⑤ 입찰 체크리스트
- 가격 상한 확인. 현재 최저가 280,000,000원은 최근 12개월 평균 277,666,666원의 100.8%입니다. 신건을 ‘시세보다 싸다’고 전제하면 안 됩니다.
- 전입자 현황 확인. 이철중은 대항력이 없지만 보증금·확정일자·배당요구·점유 범위가 확인되지 않았습니다. 현장과 원본 서류를 대조해야 합니다.
- 명도 확인. 인수액 0원과 실제 점유 해소는 별개입니다. 현재 누가 점유하는지 확인해야 합니다.
- 회차별 가격 비교. 현재 280,000,000원, 1회 유찰 시 224,000,000원, 2회 유찰 시 179,200,000원의 시나리오가 제시돼 있습니다.
- 배당 원본 대조. 신청채권자 한국자산관리공사의 청구액은 240,271,534원으로 기재돼 있으므로 근저당권 이전관계와 실제 배당순위·채권계산서를 원본에서 확인해야 합니다.
- 등기 원본 확인. 말소기준권리와 각 권리의 현재 상태, 매각물건명세서 및 현황조사 내용을 입찰 직전에 다시 확인해야 합니다.
맺으며 — “인수 0원이어도 신건 가격은 별개다”
이 사건의 핵심은 두 갈래입니다. 권리 쪽에서는 2023.09.08. 계림신용협동조합 근저당을 기준으로 이후 가압류가 매각으로 소멸하고, 예상 매수인 인수액도 0원입니다. 전입자 이철중도 2023.09.27. 전입으로 기준권리보다 늦어 대항력이 없습니다. 다만 보증금과 확정일자, 실제 점유범위가 확인되지 않아 명도 확인은 남아 있습니다.
가격에서는 더 분명합니다. 신건 최저가 280,000,000원은 최근 12개월 평균 277,666,666원의 100.8%이고 최신 실거래 280,000,000원과 같습니다. 따라서 현재 회차를 ‘시세보다 싼 경매’로 평가할 근거는 없습니다. 권리 인수는 0원, 가격 메리트는 보류, 점유관계는 확인. 이 세 가지를 분리해서 판단해야 하는 사건입니다.
