광주지방법원 2025타경34284. 전라남도 장성군 동화면 송계리 395에 있는 농가주택·부속사·창고·화장실과 토지가 관련된 사건입니다. 감정평가상 이용상태는 4-가) 농가주택, 4-나) 부속사(창고), 4-다) 돈사(창고), 4-마) 화장실입니다. 등기부상 현재 공유자는 김영애 11분의 9, 김기택 11분의 2이고, 경매개시결정 자체가 “2번 김기택지분 강제경매개시결정”으로 기재돼 있으며 매각물건명세서에도 지분매각이 명시돼 있습니다.
따라서 낙찰가 66,681,050원을 전체 부동산을 단독 취득하는 가격처럼 읽으면 안 됩니다. 공유지분을 취득한 뒤 김영애와의 공유관계가 남는 구조이고, 별도로 선순위 가처분과 점유관계까지 확인해야 합니다. 실거래 비교자료는 없어 가격 메리트를 단정할 근거도 없습니다.
물건 개요
| 사건번호 | 광주지방법원 2025타경34284 (강제경매) |
|---|---|
| 소재지 | 전라남도 장성군 동화면 송계리 395 · 전라남도 장성군 동화면 본동로 816-39 |
| 물건종류 | 연립/다세대 + 토지 · 농가주택·부속사(창고)·돈사(창고)·화장실 |
| 토지 | 3,121.0㎡ · 지목 대 · 평지 · 사다리형 · 세로한면(가) |
| 공유관계 | 김영애 11분의 9 · 김기택 11분의 2 |
| 매각형태 | 지분매각 · 특별매각조건 있음 · 공유자우선매수권 1회로 제한 |
| 감정가 / 최저가 | 66,681,050원 / 66,681,050원 (신건) |
| 신청채권자 / 청구 | 엠메이드대부유한회사 / 28,275,712원 |
| 매각기일 | 2026.08.19 |
① 권리 흐름 — 말소기준보다 앞선 가처분이 남는다
이 사건의 말소기준은 2025.11.06. 갑구 6번 강제경매개시결정입니다. 그런데 그보다 앞선 2025.05.08. 갑구 4번 상록수제일차유동화전문유한회사 가처분은 “말소기준권리 이전 → 매수인 인수”로 분류돼 있습니다. 피보전권리는 사해행위취소를 원인으로 한 소유권이전등기말소등기청구권입니다. 금액으로 단순 환산할 수 없는 권리이므로 배당표의 금전 인수액 0원만 보고 권리 인수도 없다고 판단해서는 안 됩니다.
② 점유관계 — 김영애, 보증금 미상
| 점유자 | 전입일 | 보증금 | 확정일자 | 대항력 | 우선변제 | 승계 |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 김영애 | 2011.01.19 | 미상 | 미상 | 가능·미상 | 미상 | 해당 없음 |
김영애의 전입신고일은 2011.01.19.로 말소기준보다 훨씬 빠릅니다. 다만 보증금과 확정일자가 확인되지 않았기 때문에 임차보증금의 존재와 규모, 우선변제 여부를 확정할 수 없습니다. 따라서 이를 곧바로 “대항력 있는 임차보증금을 인수한다”고 단정할 수도, 반대로 “인수금액 0원”이라고 단정할 수도 없습니다. 대항력 가능·미상으로 두고 매각물건명세서와 실제 점유·임대차관계를 추가 확인해야 합니다.
③ 예상배당표 (매각가 66,681,050원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 1,600,259원 |
| 1. 갑구 6번 경매개시결정 · 엠메이드대부유한회사 | 28,275,712원 | 28,275,712원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 36,805,079원 |
배당 계산상 신청채권자의 미배당은 0원이고 금전상 매수인 인수액도 0원으로 계산돼 있습니다. 다만 당해세·임차인 최우선변제는 미반영이며, 무엇보다 선순위 가처분은 금전 배당표와 별개의 권리 인수 위험입니다.
④ 유찰 시나리오 — 가격이 내려가도 권리구조는 그대로
| 회차 | 매각가 | 채권자 배당 | 미배당 | 소유자 잔여 |
|---|---|---|---|---|
| 현재 회차 · 신건 100% | 66,681,050원 | 28,275,712원 | 0원 | 36,805,079원 |
| 1회 유찰 시 · 80% | 53,344,840원 | 28,275,712원 | 0원 | 23,708,921원 |
| 2회 유찰 시 · 64% | 42,675,872원 | 28,275,712원 | 0원 | 13,231,994원 |
1회 유찰 시 53,344,840원, 2회 유찰 시 42,675,872원까지 최저가가 내려가는 시나리오가 있지만, 낮아진 가격만으로 투자 매력이 커진다고 판단할 수는 없습니다. 선순위 가처분과 공유지분 구조, 김영애의 점유·임대차관계 확인은 낙찰가가 내려가도 그대로 남는 핵심 과제입니다.
⑤ 매각조건·현황 — 지분·제외물건·멸실 확인
- 지분매각. 김기택 지분 11분의 2에 대한 경매이며, 김영애 지분 11분의 9와 공유관계가 남습니다.
- 공유자우선매수권. 특별매각조건으로 공유자우선매수권이 1회로 제한돼 있습니다.
- 매각 제외. 지상 저온저장고와 비닐하우스 2동은 매각에서 제외되고, 나머지는 일괄매각입니다.
- 건물 현황. 감정평가서상 4-가)는 공부상 기와지붕이나 현황 강판기와지붕, 4-나)·4-다)·4-마)는 공부상 초가지붕이나 현황 스레트지붕입니다.
- 멸실. 감정평가서상 4-라)는 멸실입니다.
⑥ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 전라남도 장성군 동화면 송계리 ‘한골마을’ 내에 위치하고, 주변은 임야·농경지·농가주택 등이 있는 농촌지대입니다.
- 교통. 북서측 근거리에 주요 간선도로가 통과하며 교통상황은 대체로 무난한 것으로 평가됐습니다.
- 이용. 농가주택과 부속사·창고·화장실로 이용 중이며 4-가)에는 난방설비 등이 있습니다.
- 토지 규제. 자연녹지지역·개발제한구역·가축사육제한구역을 포함하고, 일부 토지는 공익용산지·보전산지·농업진흥구역·소하천구역·집단취락지구와 관련됩니다.
- 토지 지표. 공시지가 37,600원/㎡, 지목 대, 토지면적 3,121.0㎡입니다.
- 환금성. 농촌지역의 지분매각이고 개발제한구역 등 토지이용 제한이 겹쳐 있어 일반적인 단독 소유 주택보다 매수자 범위가 제한될 수 있습니다.
⑦ 입찰 체크리스트
- 갑구 4번 가처분 확인. 상록수제일차유동화전문유한회사 가처분의 현재 효력, 본안소송 결과와 낙찰 후 법적 효과를 확인해야 합니다.
- 지분 범위 확인. 실제 매각대상이 김기택 11분의 2 지분임을 매각물건명세서·등기부·물건목록에서 다시 대조해야 합니다.
- 김영애 점유관계 확인. 공유자의 직접 점유인지 임대차인지, 보증금이 존재하는지 확인해야 합니다.
- 공유자우선매수권. 특별매각조건상 공유자우선매수권 1회 제한의 구체적 적용을 확인해야 합니다.
- 매각 제외물 확인. 저온저장고·비닐하우스 2동이 제외되므로 현장 경계와 소유관계를 확인해야 합니다.
- 멸실·지붕 현황 확인. 4-라) 멸실 및 공부상 지붕과 실제 지붕의 차이를 현장에서 대조해야 합니다.
- 토지이용 규제 확인. 개발제한구역·농업진흥구역·보전산지·소하천구역 등 이용 제한이 실제 사용·개발에 미치는 영향을 확인해야 합니다.
맺으며 — “최저가보다 권리와 공유관계가 먼저”
이 사건은 신건 66,681,050원이라는 숫자만 보면 구조가 단순해 보일 수 있지만, 실제 핵심은 가격이 아닙니다. 김기택의 11분의 2 지분만 매각되고, 말소기준보다 앞선 상록수제일차유동화전문유한회사 가처분이 매수인 인수로 분류돼 있습니다. 여기에 김영애의 전입일은 2011.01.19.로 앞서 있으나 보증금·확정일자가 미상이라 대항력 가능·미상 상태입니다.
실거래 시세자료도 없으므로 신건 가격이 싸다고 평가할 근거가 없습니다. 유찰로 최저가가 내려가더라도 가처분·지분공유·점유관계라는 본질적 리스크는 사라지지 않습니다. 가격 판단보다 선순위 가처분의 법적 효과와 실제 점유·공유관계를 먼저 해소해야 하는 물건입니다.
