서울남부지방법원 2025타경9531. 서울 영등포구 신길동의 신길동갤럭시 제11층 제1102호 오피스텔입니다. 이 사건에서 가장 먼저 확인할 것은 감정가나 유찰 횟수가 아니라 2019년부터 전입한 임차인 김동민의 보증금 267,000,000원입니다. 김동민은 2019.09.25. 확정일자를 받았고, 2019.10.15. 전입 및 점유를 시작했으며, 2023.09.25. 주택임차권등기를 마쳤습니다. 이 권리는 2023.06.01. 말소기준으로 제시된 국의 압류보다 앞선 임차관계를 기초로 합니다.

현재 최저매각가는 감정가의 64%입니다. 일반적인 경매물건이라면 가격 인하 자체가 관심 요인이 될 수 있습니다. 하지만 이 물건은 다릅니다. 예상배당에서 김동민에게 지급되는 금액은 184,725,760원이고, 부족한 82,274,240원을 매수인이 인수하는 구조로 산정됩니다. 결국 최저가와 인수액을 합하면 270,434,240원입니다. 별도 시세 검증 없이 이를 할인 매수라고 표현할 근거는 없습니다.

물건 개요

① 권리 흐름 — 후순위 압류보다 선행하는 임차권

말소기준으로 제시된 권리는 2023.06.01. 국의 압류입니다. 이후 고양시 압류와 주택도시보증공사의 강제경매개시결정은 매각으로 소멸하는 것으로 분류됩니다. 그러나 임차인 김동민의 전입·점유 개시일은 2019.10.15.로 말소기준보다 앞섭니다. 임차권등기 자체는 2023.09.25.에 이루어졌지만, 이를 이유로 선행하는 대항력의 문제를 무시해서는 안 됩니다.

임차인·전입자 현황

확인된 임차권자는 김동민 1명이며, 현황조사에 별도로 전입자 2명이 나타납니다. 추가 전입자들의 보증금·확정일자·임대차관계는 확인되지 않았습니다. 따라서 이들을 확정된 보증금 인수권자로 보거나, 반대로 명도 위험이 완전히 없다고 판단해서는 안 됩니다.

김동민의 배당요구 관련 기재일은 2023.09.25.입니다. 추가 전입자 2명은 모두 2023.06.01. 말소기준 이후에 전입한 것으로 조사되어 제공된 전입일 기준으로는 선순위 대항력이 인정되지 않는 것으로 분류됩니다. 다만 보증금·확정일자 및 실제 점유관계가 미상인 만큼 별도 확인이 필요합니다.

② 가격 분석 — 최저가보다 실질취득액을 봐야 한다

감정가는 294,000,000원이고, 2회 유찰된 현재 최저매각가는 188,160,000원입니다. 표면적으로는 감정가의 64%까지 하락한 상태입니다. 하지만 김동민의 임차보증금 중 배당되지 않는 금액을 매수인이 인수하면 실제 부담은 최저매각가에 머물지 않습니다.

회차가 진행될수록 낙찰가 가정액은 낮아지지만 매수인이 인수할 미배당 보증금은 반대로 증가합니다. 그 결과 전체 실질취득 추정액은 세 회차 모두 267,000,000원인 임차보증금 수준에 가깝게 유지됩니다. 보증금과 실질취득 추정액 사이의 차이는 회차별 집행비용 등이 배당 계산에 반영된 결과입니다.

이 오피스텔의 최근 실거래 평균이나 최신 거래가격은 확인되지 않아 실질취득 추정액 270,434,240원이 주변 시세보다 저렴한지는 판단할 수 없습니다. 감정가 294,000,000원과의 차이만으로 시세 대비 가격 메리트를 인정해서는 안 됩니다. 추가 점유자 관련 부담이 확인되면 실질 비용은 달라질 수 있습니다.

③ 예상배당표 (매각가 188,160,000원 가정)

집행비용 3,434,240원은 추정액입니다. 매각대금에서 집행비용을 제외한 184,725,760원을 김동민 보증금에 배당하는 시나리오입니다. 미배당 보증금은 매각대금에서 추가로 지급하는 금액이 아니라 매수인이 별도로 부담할 수 있는 금액입니다. 당해세·최우선변제 등은 반영되지 않았고, 세금채권의 법정기일 및 실제 배당순위에 따라 결과가 달라질 수 있습니다.

④ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)

• 입지. 서울특별시 영등포구 신길동 소재 서울우신초등학교 남측 인근입니다. 주변에는 오피스텔·아파트·다세대주택·근린생활시설이 혼재하며 주위환경은 보통으로 평가됩니다.
• 교통. 차량 진출입이 가능하고 인근에 노선버스정류장이 있습니다. 근거리에 지하철 7호선 신풍역이 위치하며 전반적인 교통상황은 보통 수준입니다.
• 건물. 철근콘크리트구조, 지하 1층·지상 13층 건물의 11층 오피스텔입니다. 기본적인 위생·급배수·난방설비, 승강기와 기계식 주차설비를 갖추고 있습니다.
• 도로. 북동측으로 약 6m, 남동측으로 약 4m 내외의 포장도로와 접합니다. 토지는 인접 필지 대비 평탄한 사다리형이며 업무시설 건부지로 이용됩니다.
• 토지·규제. 근린상업지역·지구단위계획구역이며 교육환경보호구역·과밀억제권역·대공방어협조구역 등의 제한이 있습니다. 토지 관련 현황에는 토지거래계약에 관한 허가구역도 포함되어 있어 해당 규제의 실제 적용 여부는 입찰 전 확인이 필요합니다. 공시지가는 7,085,000원/㎡입니다.
• 현장 확인. 공부와의 차이는 없고 위반건축물로 표시되지 않았습니다. 다만 감정 당시 이해관계인의 부재로 내부를 직접 확인하지 못해 외부 관찰·주위 탐문·건축물현황도 및 동일 건물 평가사례 등을 참고했습니다. 실제 내부 상태는 감정 내용과 다를 수 있습니다.
• 환금성. 신풍역 접근성과 주변 주거·상업시설의 혼재는 입지 검토 요소입니다. 다만 이 오피스텔의 최근 거래가격과 거래량은 확인되지 않아 객관적인 환금성이나 실질취득액 대비 가격 경쟁력을 확정하기 어렵습니다.

⑤ 입찰 체크리스트

• 보증금 인수 범위. 김동민의 보증금 267,000,000원 중 현재 회차 기준 82,274,240원이 인수되는 배당 추정을 매각물건명세서·임차권등기 및 배당 관계 서류와 대조하세요.
• 주택도시보증공사 권리관계. 강제경매 신청채권 267,000,000원과 임차보증금 267,000,000원의 대위변제·승계·중복 청구 여부를 확인하세요. 별도 확약이나 인수 포기 문서가 확인되지 않은 상태에서 보증금 인수액을 0원으로 처리해서는 안 됩니다.
• 추가 전입자. DASHJAVKHLAN MUNKHZUL 및 MUNKHBAYAR TERGEL의 임대차 성립 여부, 보증금·확정일자, 실제 거주 및 점유관계, 명도 대상 여부를 현황조사와 원본 서류로 확인하세요.
• 세금채권 우선순위. 국의 2023.06.01. 압류와 고양시의 2024.07.18. 압류에 대하여 법정기일·당해세 여부 및 임차인 배당에 미치는 영향을 확인하세요.
• 실질취득액 기준 분석. 낙찰가가 아니라 낙찰가와 미배당 보증금 인수액을 합산한 금액을 기준으로 동일 건물·유사 오피스텔의 최근 실거래 시세와 비교하세요.
• 추가 유찰 효과. 3회·4회 유찰 시 인수액이 증가하는 구조이므로 최저매각가 인하율과 전체 취득비용의 변화를 구분하세요.
• 현장 및 명도. 내부 상태와 실제 점유자를 확인하고 명도 협의·인도 절차·기계식 주차 이용 조건·관리비 체납을 점검하세요.
• 입찰 전 재확인. 매각기일 2026.10.30.의 진행 여부, 매각물건명세서, 등기사항전부증명서, 현황조사서, 배당요구 관련 서류 및 입찰보증금 조건을 최신 원본으로 확인하세요.

맺으며 — “64% 낙찰가가 64% 취득가를 뜻하지 않는다”

이 물건의 핵심 위험은 감정가 대비 할인폭 뒤에 숨어 있는 선순위 대항력 임차보증금입니다. 현재 최저매각가는 188,160,000원이지만, 예상 인수액 82,274,240원을 포함하면 실질취득 추정액은 270,434,240원입니다.

더 낮은 회차에서 낙찰받더라도 미배당 보증금이 늘어 총 취득 부담은 보증금에 가까운 수준을 유지합니다. 게다가 추가 전입자 2명의 관계와 보증기관의 채권승계 여부, 세금채권의 실제 배당순위가 최종 확인되어야 합니다. 최근 실거래 시세도 확인되지 않아 가격상 이익이 있다고 단정할 수 없습니다.

결론은 보수적 접근입니다. 감정가 64%라는 수치만으로 응찰하기보다, 보증금 인수와 점유관계를 확정하고 실질취득액을 기준으로 시세 및 자금 부담을 재평가해야 합니다. 이 물건의 승부처는 낙찰가 할인율이 아니라 최종적으로 얼마를 부담하느냐입니다.