서울남부지방법원 2025타경9531. 신길동갤럭시 11층 1102호로, 감정평가상 오피스텔로 이용 중입니다. 등기 흐름에서 가장 먼저 봐야 할 것은 2023.06.01. 의정부세무서장의 압류입니다. 이 압류가 말소기준으로 제시되어 있고, 그보다 앞선 2019.10.15. 전입·점유와 2019.09.25. 확정일자를 갖춘 김동민의 임차권이 존재합니다. 임차보증금은 267,000,000원이며 배당요구도 확인됩니다.
현재 매각가정 294,000,000원에서는 집행비용 4,916,000원을 제외한 뒤 김동민에게 보증금 267,000,000원이 전액 배당되는 구조여서 현 회차 매수인 인수는 0원입니다. 다만 가격이 내려가면 얘기가 달라집니다. 1회 유찰 시 최저가는 235,200,000원으로 낮아지지만 매수인 인수 예상액이 35,892,800원으로 늘어 실질취득은 271,092,800원, 2회 유찰 시에는 188,160,000원에 인수 82,274,240원이 붙어 실질취득은 270,434,240원입니다. 대항력 임차보증금 때문에 낙찰가만 보고 싸다고 판단할 수 없는 구조입니다.
물건 개요
| 사건번호 | 서울남부지방법원 2025타경9531 (강제경매) |
|---|---|
| 소재지 | 서울특별시 영등포구 신길동 235-1 신길동갤럭시 제11층 제1102호 |
| 도로명주소 | 서울특별시 영등포구 신길로38길 6 |
| 물건종류 / 이용상태 | 오피스텔 · 제11층 제1102호 · 지하 1층/지상 13층 건물 |
| 소유자 | 이현우 (2019.10.15. 소유권이전) |
| 감정가 / 최저가 | 294,000,000원 / 294,000,000원 (신건) |
| 신청채권자 / 청구 | 주택도시보증공사 / 267,000,000원 |
| 매각기일 | 2026.08.19 |
① 권리 흐름 — 임차권이 말소기준보다 앞선다
김동민은 2019.09.25. 확정일자, 2019.10.15. 주민등록 및 점유개시로 확인되며 임차권등기는 2023.09.25. 접수됐습니다. 말소기준으로 제시된 2023.06.01. 압류보다 임차인의 전입·점유가 앞서 대항력이 있는 임차인입니다. 배당요구와 우선변제권도 확인됩니다. 현 회차에서는 보증금 267,000,000원이 예상배당으로 전액 충당되지만, 유찰로 매각대금이 줄어들면 미배당 보증금이 매수인 인수액으로 전환되는 구조입니다.
② 임차인·점유관계 — 실제 확인 대상 3명
| 성명 | 점유부분 | 전입일 | 보증금 | 대항력 | 우선변제 | 승계·인수 |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 김동민 | 건물전부 | 2019.10.15 | 267,000,000원 | 대항력 有 | 우선변제 有 | 현 회차 0원 |
| DASHJAVKHLAN MUNKHZUL | 1102호 | 2025.01.24 | 미상 | 가능·미상 | 미상 | 확인 필요 |
| MUNKHBAYAR TERGEL | 1102호 | 2025.02.28 | 미상 | 가능·미상 | 미상 | 확인 필요 |
김동민 외에 현황조사에서 1102호 전입자로 확인된 DASHJAVKHLAN MUNKHZUL과 MUNKHBAYAR TERGEL이 있습니다. 각각 전입일은 2025.01.24., 2025.02.28.이며 보증금과 확정일자가 확인되지 않았습니다. 따라서 두 점유자는 단정적으로 안전 처리하지 않고 대항력 가능·미상으로 두고, 실제 임대차계약 및 점유관계를 매각물건명세서와 현장 확인으로 보완해야 합니다.
③ 가격 구조 — 시세가 아니라 ‘실질취득’을 본다
확인 가능한 실거래 비교 자료가 없으므로 이 물건이 현재 시세보다 싸거나 비싸다고 단정할 근거는 없습니다. 대신 확실히 계산할 수 있는 것은 회차별 낙찰가와 임차보증금 인수 구조입니다.
| 회차 | 매각가 | 매수인 인수 | 실질취득 | 채권 미배당 |
|---|---|---|---|---|
| 현재 회차 (신건, 감정가 100%) | 294,000,000원 | 0원 | 294,000,000원 | 244,916,000원 |
| 1회 유찰 시 (감정가 80%) | 235,200,000원 | 35,892,800원 | 271,092,800원 | 267,000,000원 |
| 2회 유찰 시 (감정가 64%) | 188,160,000원 | 82,274,240원 | 270,434,240원 | 267,000,000원 |
특히 1·2회 유찰 구간에서는 김동민의 보증금 267,000,000원이 낙찰가보다 커집니다. 이때는 낙찰가가 내려갈수록 미배당 인수가 증가해 총 취득부담이 보증금 수준 부근에서 유지되는 대항력 인수형 구조가 됩니다. 따라서 235,200,000원이나 188,160,000원이라는 최저가만 보고 가격 메리트가 커졌다고 판단하면 안 됩니다.
④ 예상배당표 (매각가 294,000,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 4,916,000원 |
| 1. 임차인 김동민 보증금 | 267,000,000원 | 267,000,000원 |
| 2. 경매개시결정 · 주택도시보증공사 | 267,000,000원 | 22,084,000원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
현재 회차 가정에서는 김동민 보증금 267,000,000원이 전액 배당되어 매수인 인수액은 0원입니다. 주택도시보증공사 청구액 267,000,000원 중 예상배당은 22,084,000원이며, 미배당은 244,916,000원입니다. 당해세·임차인 최우선변제는 반영되지 않은 가정입니다.
⑤ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 서울우신초등학교 남측 인근으로, 주위는 오피스텔·아파트·다세대주택·근린생활시설이 혼재하며 주위환경은 보통입니다.
- 교통. 차량 진출입이 가능하고 인근에 노선버스정류장, 근거리에 지하철 7호선 신풍역이 있어 교통상황은 보통인 편입니다.
- 건물. 철근콘크리트구조, 지하 1층/지상 13층 건물의 11층 1102호이며 위생·급배수·난방·승강기·기계식 주차설비를 갖추고 있습니다.
- 토지. 인접필지 대비 등고 평탄한 사다리형 토지이며 업무시설 건부지로 이용 중입니다. 북동측 약 6m, 남동측 약 4m 내외 포장도로에 접합니다.
- 규제. 근린상업지역·도시지역·지구단위계획구역·과밀억제권역 등에 해당하며 공시지가는 7,085,000원/㎡입니다.
- 현황. 공부와의 차이는 없고 위반건축물 사항은 확인되지 않았습니다. 다만 이해관계인 부재로 외부관찰·탐문·표준적 이용상태 등을 참고해 평가되어 실제 내부 상태와 차이가 있을 수 있습니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 최저가가 아니라 실질취득 확인. 1회 유찰 시 235,200,000원이 아니라 인수 35,892,800원을 포함한 271,092,800원, 2회 유찰 시에는 270,434,240원을 기준으로 판단해야 합니다.
- 김동민 배당 결과 확인. 현 회차에서는 보증금 전액 배당 가정이지만 실제 배당순위와 세금 등 변동요소에 따라 결과가 달라질 수 있으므로 최종 매각물건명세서와 배당 관련 서류를 대조해야 합니다.
- 현황조사 점유자 2명 확인. DASHJAVKHLAN MUNKHZUL, MUNKHBAYAR TERGEL의 보증금·확정일자·임대차관계가 확인되지 않아 별도 확인이 필요합니다.
- 내부 상태 확인. 감정평가가 이해관계인 부재 상태에서 외부관찰과 표준적 이용상태 등을 참고해 이뤄졌으므로 실제 내부 상태와 차이가 있을 수 있습니다.
- 시세 검증. 비교 가능한 실거래 자료가 없어 현재 294,000,000원 또는 유찰 후 실질취득액의 시장가격 적정성은 별도 확인이 필요합니다.
- 원본 대조. 등기부·매각물건명세서·현황조사·배당관계와 현장 점유관계를 입찰 직전에 다시 확인해야 합니다.
맺으며 — “유찰돼도 총부담은 크게 안 내려간다”
이 물건의 핵심은 감정가 294,000,000원이 아니라 267,000,000원의 대항력 임차보증금입니다. 신건에서는 배당으로 전액 충당돼 인수 0원이지만, 한 번만 유찰돼도 인수액이 35,892,800원으로 발생합니다. 두 번 유찰되면 인수액은 82,274,240원까지 늘어납니다. 결과적으로 명목 최저가는 크게 떨어져도 실질취득은 271,092,800원에서 270,434,240원 수준으로 거의 고정됩니다.
여기에 현재 시세를 판단할 실거래 자료가 없고, 보증금·확정일자가 확인되지 않은 점유자 2명도 남아 있습니다. 따라서 이 사건은 “유찰되면 싸지는 물건”으로 보기보다, 대항력 임차보증금과 추가 점유관계를 먼저 확정한 뒤 실질취득액을 시장가격과 비교해야 하는 오피스텔로 보는 것이 맞습니다.
