서울남부지방법원 2025타경9611. 서울 강서구 화곡동 ‘파크아리온’ 102동 801호 오피스텔입니다. 등기상 소유자는 백난희이고, 2021년11월29일 매매를 원인으로 334,000,000원에 소유권을 취득했습니다. 같은 건물에는 2024년 김무진의 주택임차권등기가 설정됐고, 2024년02월14일 경정으로 임차보증금이 334,000,000원으로 표시됐습니다. 표면적으로는 낙찰가보다 큰 보증금이므로 매수인 인수 위험을 가장 먼저 확인해야 하는 구조입니다.
하지만 이 사건의 결정적 차이는 매각물건명세서의 확약입니다. 김무진과 주택임차권 승계인 주택도시보증공사는 매수인에 대하여 배당받지 못하는 잔액에 대한 임차보증금반환청구권을 포기하고, 주택임차권등기를 말소하는 것을 조건으로 매각한다고 기재되어 있습니다. 따라서 확약 조건이 이행되는 전제에서는 등기상 인수표시가 실질 인수 0원으로 전환됩니다. 보증기관 승계분은 실제 임차인과 별개의 보증금으로 합산하지 않으며, 실제 임차인은 1명으로 봅니다.
물건 개요
| 사건번호 | 서울남부지방법원 2025타경9611 (강제경매) |
|---|---|
| 소재지 | 서울특별시 강서구 화곡동 367-1 파크아리온 제102동 제8층 제801호 [도로명] 서울특별시 강서구 가로공원로 218(화곡동) |
| 물건종류 / 이용상태 | 오피스텔 · 현황 주거용 사용중 |
| 건물구조 / 층 | 철근콘크리트구조 평지붕 12층건 중 8층 801호 |
| 소유자 | 백난희 (2021.11.29. 매매, 거래가액 334,000,000원) |
| 감정가 / 최저가 | 335,000,000원 / 214,400,000원 (2회 유찰) |
| 신청채권자 / 청구 | 주택도시보증공사 / 334,000,000원 |
| 매각기일 | 2026.10.30 |
① 권리 흐름 — 등기상 인수표시는 있으나 확약으로 실질 0원
핵심은 2024년 임차권등기입니다. 2024.01.11 김무진의 주택임차권이 317,300,000원으로 등기됐고, 2024.02.14 경정으로 보증금이 334,000,000원으로 변경됐습니다. 임차인 자료상 전입신고일은 미상으로 대항력은 가능·미상이며, 우선변제 여부도 확정할 수 없습니다. 따라서 권리분석에서는 대항력을 단정하지 않고 등기된 임차권의 인수표시 자체를 기준으로 보수적으로 접근해야 합니다.
② 시세 비교 — 실질취득 기준으로 보면 가격 메리트가 있다
비교 대상은 파크아리온101동102동, 총 28세대, 2021.07.29 준공이며 비교면적은 28.71㎡입니다. 데이터상 최근 12개월 평균 거래가는 322,333,333원, 최신 거래는 321,000,000원입니다. 현재 최저매각가이자 확약 조건을 전제로 한 실질취득액은 214,400,000원으로, 최근 12개월 평균 대비 66.5%입니다.
| 거래월 | 면적 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2021.12 | 28.71㎡ | 5 | 321,000,000원 |
| 2021.12 | 28.71㎡ | 6 | 324,000,000원 |
| 2021.12 | 28.71㎡ | 7 | 319,000,000원 |
| 2021.12 | 28.71㎡ | 5 | 329,000,000원 |
| 2021.12 | 28.71㎡ | 3 | 289,000,000원 |
| 2021.12 | 28.62㎡ | 6 | 334,000,000원 |
| 2021.12 | 28.62㎡ | 4 | 324,000,000원 |
| 2021.12 | 28.71㎡ | 6 | 324,000,000원 |
| 2021.12 | 28.62㎡ | 7 | 327,000,000원 |
| 2021.12 | 28.71㎡ | 7 | 327,000,000원 |
| 2021.11 | 28.62㎡ | 8 | 325,000,000원 |
| 2021.11 | 28.62㎡ | 8 | 325,000,000원 |
| 평균 | — | 12건 | 322,333,333원 |
실거래는 289,000,000원~334,000,000원에 분포하고, 평균은 322,333,333원입니다. 최신 거래는 321,000,000원입니다. 현재 실질취득액 214,400,000원은 최근 12개월 평균의 66.5%이고, 비교표본 최저 거래가 289,000,000원보다도 낮습니다. 따라서 가격 자체는 상당한 할인 구간입니다.
③ 예상배당표 (매각가 214,400,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 (약 매각가의 1.8% 추정) | - | 3,801,600원 |
| 2. 갑구 3번 경매개시결정 · 주택도시보증공사 | 334,000,000원 | 210,598,400원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
현재 회차 매각가 214,400,000원에서는 집행비용 3,801,600원을 제외한 210,598,400원이 주택도시보증공사에 배당되고, 청구액 334,000,000원 중 123,401,600원이 미배당됩니다. 이 미배당 잔액은 매각물건명세서의 포기 확약에 따라 실질 인수액이 0원이 되는 구조입니다. 단, 당해세·임차인 최우선변제는 미반영되어 실제 잔여는 변동 가능하다고 기재되어 있습니다.
④ 임차인 분석 — 실제 임차인 1명, 보증기관은 승계인
| 임차인 | 보증금 | 대항력 | 우선변제 | 승계 | 비고 |
|---|---|---|---|---|---|
| 김무진 | 334,000,000원 | 가능·미상 | 미상 | 보증기관 승계 | 2024.02.14 배당요구 · 임차권등기 경정 · 확약 조건부 포기·말소 |
보증기관 승계인은 실제 임차인과 별도 임차인으로 보지 않습니다. 주택도시보증공사는 김무진의 보증금 대위·승계인으로 표시되어 있으며, 별도의 보증금을 합산하지 않습니다.
⑤ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 서울특별시 강서구 화곡동 소재 화원중학교 북서측 인근으로, 공동주택과 상업·업무시설 등이 혼재한 지역이며 제반 입지여건은 보통인 편입니다.
- 교통. 본건으로 차량 진입이 가능하고 인근에 버스정류장이 있으며, 북동측 인근에 지하철 5호선 화곡역이 위치해 대중교통상황은 비교적 양호합니다.
- 건물·설비. 철근콘크리트구조 평지붕 12층 건물의 8층 801호이며, 승강기·화재탐지시설·스프링클러·위생설비·도시가스에 의한 난방시설 등이 있습니다.
- 토지. 토지면적 142.7㎡, 제3종일반주거지역, 지목 대, 토지이용상황 주상기타, 평지·사다리형이며 광대소각 도로에 접합니다. 공시지가는 5,544,000원/㎡입니다.
- 규제. 과밀억제권역·수평표면구역·가축사육제한구역·대공방어협조구역·상대보호구역·도시지역· 제3종일반주거지역·중요시설물보호지구(공항)·토지거래계약에관한허가구역 등이 포함되고, 도로 접함 및 건축선 저촉 사항이 기재되어 있습니다.
- 물건 상태. 공부와의 차이는 없고 위반건축물 사항도 없습니다.
- 환금성. 파크아리온101동102동은 총 28세대 규모입니다. 비교 실거래 12건은 2021.11~12에 집중되어 있고 거래가는 289,000,000원~334,000,000원으로 편차가 있습니다. 소규모 오피스텔이라는 점과 거래 표본의 시점을 함께 고려해야 합니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 실질취득가 기준. 대항력·인수 가능성을 최저가만 보고 판단하면 안 됩니다. 이 사건은 보증금 334,000,000원이 등기상 인수표시되어 있지만, 명세서 확약으로 배당 미달 잔액을 포기하고 임차권등기를 말소하는 조건이므로 확약 이행 전제 실질취득은 214,400,000원입니다.
- 확약 밖 위험 분리. 확약은 김무진 및 주택도시보증공사 승계관계에 적용됩니다. 별도 임차인의 인수위험을 의미하는 것은 아니지만, 임대관계는 감정요항표상 미상으로 기재되어 있으므로 현황조사와 매각물건명세서를 대조해야 합니다.
- 대항력. 전입신고일이 미상으로 표시되어 있으므로 대항력은 가능·미상으로 두고 단정하지 마세요. 우선변제 여부 역시 미상입니다.
- 임차권 말소. 낙찰 전 매각물건명세서의 ‘배당받지 못하는 잔액 포기 및 주택임차권등기 말소’ 조건을 원문으로 확인하고, 실제 말소가 가능한지 확인해야 합니다.
- 민간임대주택 등기. 2021.12.31 민간임대주택 등기가 설정되어 있으며, 임대의무기간 동안 계속 임대하고 임대료 증액기준을 준수해야 한다는 문구가 등기되어 있습니다. 이 등기의 현재 존속 여부와 낙찰 이후 관련 의무를 원본 서류로 확인하세요.
- 가격. 현재 최저가 214,400,000원은 데이터상 최근 12개월 평균 322,333,333원의 66.5%이고 최신 거래 321,000,000원보다 낮습니다. 다만 비교 거래월이 2021.11~12에 집중되어 있어 현재 시세 확인 없이 실거래 평균을 그대로 현재가로 간주해서는 안 됩니다.
- 유찰 시나리오. 현재 2회 유찰 214,400,000원에서 추가 유찰 시 3회 171,520,000원, 4회 137,216,000원으로 내려가는 시나리오가 제시되어 있습니다. 현재 가격과 추가 유찰에 따른 기대이익을 함께 비교하세요.
- 원본 대조. 등기사항전부증명서·매각물건명세서·현황조사서·감정평가서의 임차권, 확약, 민간임대주택 등기 및 배당 내용을 최종 입찰 전에 대조하세요.
맺으며 — “인수 0원”이 핵심이지만, 확약 확인이 전제
이 물건은 단순히 최저가가 낮은 오피스텔이 아닙니다. 임차보증금 334,000,000원이 등기상 존재하고 2024.02.14 임차권 경정에 매수인 인수표시가 있기 때문에, 확약이 없다면 낙찰가보다 큰 보증금 문제를 정면으로 검토해야 하는 사건입니다.
그러나 매각물건명세서에는 김무진과 주택임차권 승계인 주택도시보증공사가 배당받지 못하는 잔액에 대한 청구권을 포기하고 임차권등기를 말소하는 조건이 명시되어 있습니다. 현재 회차에서는 123,401,600원이 미배당으로 남지만, 확약 조건 이행을 전제로 실질 인수액은 0원이고 실질취득액은 최저가와 같은 214,400,000원입니다.
가격도 나쁘지 않습니다. 데이터상 최근 12개월 평균은 322,333,333원, 최신 거래는 321,000,000원인데 현재 최저가는 214,400,000원으로 최근 12개월 평균 대비 66.5%입니다. 다만 실거래 12건의 실제 거래월이 2021.11~12에 집중되어 있어 현재 시세를 그대로 대입하기에는 한계가 있습니다. 여기에 28세대 소규모 오피스텔, 평균 2.5회 유찰, 민간임대주택 등기라는 변수도 있습니다.
결론은 명확합니다. 권리상 핵심 위험은 ‘확약의 실제 이행’이고, 가격상 핵심은 ‘현재 시세 검증’입니다. 두 조건이 확인된다면 현재 214,400,000원은 비교 거래 대비 충분히 낮은 가격대입니다. 반대로 확약 효력이나 임차권등기 말소가 확인되지 않는다면 334,000,000원 임차보증금의 인수 가능성을 전제로 다시 계산해야 합니다.
