서울남부지방법원 2025타경9611. 서울 강서구 화곡동 파크아리온 102동 8층 801호입니다. 집합건축물대장상 용도는 오피스텔이고, 매각물건명세서에는 현황 주거용으로 사용 중이라고 기재돼 있습니다. 동일면적 자료는 28.71㎡이며 건물은 철근콘크리트구조 12층 중 8층입니다.
소유자 백난희는 2021.12.31 소유권을 이전받았고 등기상 거래가액은 334,000,000원입니다. 같은 날 민간임대주택등기도 이루어졌습니다. 이후 김무진의 주택임차권등기가 2024.01.11 설정됐고, 2024.02.14 임차보증금이 334,000,000원으로 경정됐습니다. 현재 경매의 선언된 말소기준은 2025.04.16 주택도시보증공사의 강제경매개시결정입니다.
즉 등기 순서만 보면 임차권이 말소기준보다 앞섭니다. 다만 이 사건에는 결정적인 예외가 있습니다. 매각물건명세서가 김무진과 주택임차권 승계인 주택도시보증공사의 미배당 잔액 청구 포기와 임차권등기 말소를 매각 조건으로 두고 있으므로, 이 임차권에 대한 매수인의 실질 인수액은 0원으로 봐야 합니다.
물건 개요
| 사건번호 | 서울남부지방법원 2025타경9611 (강제경매) |
|---|---|
| 소재지 | 서울특별시 강서구 화곡동 367-1 파크아리온 제102동 제8층 제801호 |
| 물건종류 / 면적 | 오피스텔 · 동일면적 자료 28.71㎡ · 12층 중 8층 · 현황 주거용 |
| 소유자 | 백난희 · 2021.12.31 소유권이전 · 거래가액 334,000,000원 |
| 감정가 / 최저가 | 335,000,000원 / 335,000,000원 (신건) |
| 신청채권자 / 청구 | 주택도시보증공사 / 334,000,000원 |
| 매각기일 | 2026.08.19 |
| 공시지가 | 5,544,000원/㎡ |
① 권리 흐름 — 선순위 임차권은 있으나 확약으로 실질 인수 0
2021.08.11 국민은행 근저당권 2건이 설정됐지만 2021.12.24 일부포기로 이미 말소됐습니다. 따라서 현재 경매의 말소기준은 2025.04.16 강제경매개시결정입니다. 김무진의 주택임차권은 이보다 앞서므로 등기 순서만 보면 매수인 인수를 검토해야 하는 권리입니다.
임차인·승계 관계
실제 임차인은 1명입니다. 주택도시보증공사는 주택임차권 승계인으로서 별도 임차보증금을 하나 더 가진 임차인이 아니므로 보증금을 중복 합산하지 않습니다.
| 구분 | 보증금 | 주요 일자 | 대항력 | 배당·우선변제 | 승계·인수 |
|---|---|---|---|---|---|
| 김무진 실제 임차인 | 334,000,000원 | 계약 2021.11.29 확정일자 2021.12.03 주민등록·점유 2021.12.31 배당요구 2024.02.14 | 대항력 가능·미상 | 확정일자 확인 배당요구 확인 | 실질 인수 0원 잔액청구 포기·임차권 말소 조건 |
| 주택도시보증공사 주택임차권 승계인 | 별도 합산 없음 | 2025.04.16 강제경매개시결정 | 별도 임차인 아님 | 신청채권자 청구 334,000,000원 | 보증기관 승계 실질 인수 0원 |
② 시세 비교 — 신건 3.35억은 최근 거래표본보다 높다
동일면적 거래표본은 12건이며 전용 28.71㎡와 28.62㎡ 거래가 포함돼 있습니다. 제공된 거래시점은 2021.11~2021.12입니다. 평균 거래가는 322,333,333원, 최신 거래는 321,000,000원, 최저는 289,000,000원, 최고는 334,000,000원입니다.
| 거래월 | 전용 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2021.12 | 28.71㎡ | 5 | 321,000,000원 |
| 2021.12 | 28.71㎡ | 6 | 324,000,000원 |
| 2021.12 | 28.71㎡ | 7 | 319,000,000원 |
| 2021.12 | 28.71㎡ | 5 | 329,000,000원 |
| 2021.12 | 28.71㎡ | 3 | 289,000,000원 |
| 2021.12 | 28.62㎡ | 6 | 334,000,000원 |
| 2021.12 | 28.62㎡ | 4 | 324,000,000원 |
| 2021.12 | 28.71㎡ | 6 | 324,000,000원 |
| 2021.12 | 28.62㎡ | 7 | 327,000,000원 |
| 2021.12 | 28.71㎡ | 7 | 327,000,000원 |
| 2021.11 | 28.62㎡ | 8 | 325,000,000원 |
| 2021.11 | 28.62㎡ | 8 | 325,000,000원 |
| 평균 | — | 12건 | 322,333,333원 |
현재 최저가 335,000,000원은 제공된 최근 12개월 평균의 103.9%입니다. 최신 거래 321,000,000원보다도 높고, 거래표본 최고가 334,000,000원보다도 높은 수준입니다. 따라서 신건 335,000,000원을 ‘시세보다 저렴하다’고 평가할 근거는 없습니다.
| 회차 | 매각가 | 채권자 배당 | 미배당 | 매수인 인수 |
|---|---|---|---|---|
| 현재 회차 · 신건 100% | 335,000,000원 | 329,510,000원 | 4,490,000원 | 0원 |
| 1회 유찰 시 · 80% | 268,000,000원 | 263,448,000원 | 70,552,000원 | 0원 |
| 2회 유찰 시 · 64% | 214,400,000원 | 210,598,400원 | 123,401,600원 | 0원 |
각 회차의 매수인 인수액은 제공된 시나리오와 매각물건명세서의 포기·말소 조건을 반영한 값입니다.
③ 예상배당표 (매각가 335,000,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 5,490,000원 |
| 2. 경매개시결정 · 주택도시보증공사 | 334,000,000원 | 329,510,000원 |
| 미배당 | - | 4,490,000원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
현재 회차에서는 집행비용 5,490,000원을 제외한 329,510,000원이 주택도시보증공사에 배당되고 4,490,000원이 미배당됩니다. 당해세·임차인 최우선변제는 미반영이며, 매수인 인수액은 매각물건명세서의 포기·말소 조건에 따라 0원입니다.
④ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 용도·이용. 집합건축물대장상 오피스텔이며 매각물건명세서상 현황 주거용, 감정평가 이용상태도 오피스텔로 확인됩니다.
- 입지. 화원중학교 북서측 인근에 위치하며 공동주택과 상업·업무시설이 혼재한 지역입니다. 감정평가상 제반 입지여건은 보통인 편입니다.
- 교통. 차량 진입이 가능하고 인근에 버스정류장이 있으며, 북동측 인근에 지하철 5호선 화곡역이 위치해 대중교통 상황은 비교적 양호한 편입니다.
- 건물. 철근콘크리트구조 평지붕 12층 건물 중 8층 801호이며 승강기·화재탐지시설·스프링클러·위생설비·도시가스 난방시설이 있습니다.
- 도로. 북서측 약 40m, 남서측 약 8m, 남동측 약 3m 도로에 각각 접합니다.
- 규제. 제3종일반주거지역을 비롯해 중요시설물보호지구(공항), 수평표면구역, 상대보호구역, 대공방어협조구역, 과밀억제권역, 토지거래계약에 관한 허가구역 등이 확인됩니다.
- 공부. 공부와의 차이는 없고 위반건축물 사항은 확인되지 않습니다.
- 규모·거래. 파크아리온101동102동은 총 28세대이고 사용승인일은 2021.07.29입니다. 동일면적 거래표본은 12건입니다.
⑤ 입찰 체크리스트
- 확약 원문 재확인. 김무진과 주택임차권 승계인 주택도시보증공사가 매수인에 대한 미배당 잔액 반환청구권을 포기하고 임차권등기를 말소하는 조건이 실제 매각조건에 그대로 유지되는지 원본을 확인해야 합니다.
- 보증기관 승계 중복 계산 금지. 실제 임차인은 김무진 1명이며, 주택도시보증공사는 보증금 대위·승계 관계이므로 334,000,000원을 별도 보증금으로 다시 합산하면 안 됩니다.
- 신건 가격 경계. 최저가 335,000,000원은 제공된 최근 12개월 평균 322,333,333원의 103.9%입니다. 현재 회차를 시세보다 싸다고 전제해서는 안 됩니다.
- 거래시점 확인. 비교 거래 12건은 2021.11~2021.12에 집중돼 있으므로, 2026.08.19 입찰 전 현재 거래사례를 별도로 대조할 필요가 있습니다.
- 회차별 가격. 제공된 시나리오상 1회 유찰 시 268,000,000원, 2회 유찰 시 214,400,000원입니다. 평균 유찰 횟수 2.3회와 함께 가격 판단에 반영할 수 있습니다.
- 민간임대주택등기. 2021.12.31 민간임대주택등기가 존재하므로 입찰 전 등기와 매각조건 원문을 대조해야 합니다.
- 미반영 비용. 예상배당에는 당해세·임차인 최우선변제가 반영되지 않았으므로 실제 배당표와 차이가 생길 수 있습니다.
맺으며 — “인수 0원”과 “가격 메리트”는 별개다
이 사건은 표면적으로 보면 까다롭습니다. 말소기준인 2025.04.16 강제경매개시결정보다 앞서 334,000,000원의 주택임차권이 존재하기 때문입니다. 그러나 매각물건명세서가 김무진과 주택임차권 승계인 주택도시보증공사의 미배당 잔액 청구 포기 및 임차권등기 말소를 조건으로 명시해 실질 인수는 0원으로 정리됩니다.
그 다음부터는 권리가 아니라 가격 싸움입니다. 현재 최저가이자 실질취득가는 335,000,000원으로, 제공된 최근 12개월 평균 322,333,333원의 103.9%입니다. 최신 거래 321,000,000원보다 높고, 비교 거래 최고가 334,000,000원도 넘어섭니다. 게다가 동일 물건군의 평균 유찰 횟수는 2.3회입니다. 따라서 이 물건은 확약 덕분에 권리 리스크는 크게 낮아졌지만, 신건 가격에는 메리트가 확인되지 않는 유형으로 보는 것이 일관됩니다.
