서울남부지방법원 2025타경9870. 서울 금천구 독산동 골드마운틴 8층 804호입니다. 건축물대장상 용도는 오피스텔이지만 현황은 주거용으로 사용되는 물건입니다. 소유자 유선옥은 2021년 6월 1일 공유자 전원의 지분을 이전받았으며 당시 등기에 기재된 거래가액은 259,000,000원입니다. 이후 국세 및 지방세 관련 압류가 등기되고 주택도시보증공사의 강제경매가 개시됐습니다.
이 물건에서 가장 중요한 사실은 말소기준권리보다 임차인의 전입이 빠르다는 점입니다. 임차인 신기찬은 2021년 5월 10일 전입했고 확정일자는 2021년 4월 14일입니다. 말소기준인 국의 압류는 2023년 3월 28일이므로 임차인은 선순위 대항력을 갖는 것으로 확인됩니다. 그런데 이 사건은 통상적인 선순위 임차인 인수형 경매와 달리, 매각조건 자체에 미배당 보증금 청구권 포기가 들어 있다는 점이 결정적인 차이입니다.
물건 개요
| 사건번호 | 서울남부지방법원 2025타경9870 (강제경매) |
|---|---|
| 소재지 | 서울특별시 금천구 독산동 1044-3 골드마운틴 제8층 제804호 |
| 도로명주소 | 서울특별시 금천구 독산로51길 11-7 |
| 물건종류 / 이용 | 집합건물(오피스텔) · 현황 주거용 · 철근콘크리트구조 8층 건물 내 8층 |
| 소유자 | 유선옥 (2021.06.01. 소유권이전, 거래가액 259,000,000원) |
| 감정가 | 317,000,000원 |
| 최저매각가 | 202,880,000원 (2회 유찰, 감정가의 64%) |
| 신청채권자 / 청구 | 주택도시보증공사 / 258,000,000원 |
| 말소기준권리 | 2023.03.28. 갑구 3번 국 압류 (의정부세무서장) |
| 임차인 | 신기찬 · 보증금 258,000,000원 · 대항력 있음 |
| 매각기일 | 2026.10.30. |
① 권리 흐름 — 선순위 임차인이 핵심
등기부에서 가장 먼저 확인해야 할 부분은 과거 근저당과 현재 말소기준권리를 구분하는 것입니다. 서울원예농업협동조합의 근저당권은 2020년 12월 21일 설정됐으나 2021년 5월 6일 이미 등기말소됐습니다. 따라서 해당 과거 근저당의 채권최고액을 현재 인수채무로 계산해서는 안 됩니다.
현재 말소기준권리는 2023년 3월 28일 국 압류입니다. 그 후의 서울특별시 압류와 강제경매개시결정은 매각으로 소멸하는 권리로 정리됩니다. 다만 국세·지방세의 실제 배당순위와 금액은 등기 순서만으로 확정할 수 없으므로 배당표와 세금 관련 원본 확인이 필요합니다.
② 임차인 분석 — 보증금 2.58억과 포기 조건
| 임차인 | 점유 / 용도 | 보증금 | 전입 / 확정 | 권리 판정 | 매수인 승계 |
|---|---|---|---|---|---|
| 신기찬 | 건물 전부 주거용 임차권등기 |
258,000,000원 | 전입 2021.05.10. 확정 2021.04.14. |
대항력 있음 우선변제 |
실질 0원
매각조건에 따른 포기·말소 전제 |
실제 임차인은 1명입니다. 주택도시보증공사는 매각물건명세서에서 주택임차권 승계인으로 언급되며 강제경매 신청채권자이기도 합니다. 따라서 주택도시보증공사의 청구액 258,000,000원을 신기찬 보증금 258,000,000원에 별도의 임차보증금으로 더해 실제 임차인이 2명이라고 계산해서는 안 됩니다.
이 문구가 핵심입니다. 현재 최저가 기준 미배당 보증금은 58,760,320원으로 추정되지만, 해당 청구권 포기와 임차권등기 말소가 유효하게 이행되면 매수인이 이를 추가 부담하지 않습니다.
조건이 없다면 선순위 대항력 임차인의 미배당 보증금이 인수 대상이 될 수 있습니다. 현재 회차의 명목 인수 추정액은 58,760,320원입니다. 본 리포트의 실질 인수 0원 판정은 신기찬과 주택도시보증공사에 관한 명시된 포기·말소 조건을 전제로 하며, 다른 미확인 권리나 비용까지 모두 면제한다는 의미는 아닙니다.
③ 예상배당표 (매각가 202,880,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용(추정) | — | 3,640,320원 |
| 1. 신기찬 임차보증금 (우선변제) | 258,000,000원 | 199,239,680원 |
| 2. 주택도시보증공사 (신청채권자) | 258,000,000원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | — | 0원 |
예상 매각대금 202,880,000원에서 집행비용 3,640,320원을 제외하면 임차보증금에 배당 가능한 금액은 199,239,680원입니다. 이 배당 추정상 보증금 부족분은 58,760,320원입니다.
그러나 매각조건상 임차인과 승계인의 미배당 잔액 청구권 포기를 전제로 하므로 부족분 58,760,320원을 실제 매수인 인수액으로 확정해서는 안 됩니다. 또한 주택도시보증공사의 신청채권자 청구액은 별도의 임차인 보증금이 아니며, 동일한 보증금 권리의 승계 관계를 중복 합산하지 않아야 합니다.
집행비용은 매각가의 약 1.8%를 적용한 추정액입니다. 국세·지방세 압류에 따른 조세 우선배당, 당해세, 최우선변제 등은 확정 반영된 배당이 아니므로 실제 배당액은 달라질 수 있습니다. 위 표는 사건의 배당 추정치이며 법원의 확정 배당표가 아닙니다.
④ 유찰 시나리오 — 가격이 내려가도 인수 판단은 별개
| 회차 | 최저가 | 포기 전 명목 인수 | 조건 이행 시 실질 인수 |
|---|---|---|---|
| 현재 · 2회 유찰 (64%) | 202,880,000원 | 58,760,320원 | 0원 |
| 3회 유찰 (51.2%) | 162,304,000원 | 98,768,256원 | 0원 |
| 4회 유찰 (40.96%) | 129,843,200원 | 130,774,605원 | 0원 |
일반적인 선순위 대항력 임차인 인수형 경매에서는 낙찰가가 떨어질수록 미배당 보증금 인수액이 늘어납니다. 이때 낙찰가와 명목 인수액의 합계는 보증금 수준에서 사실상 고정되거나 배당비용만큼 더 커질 수 있습니다. 따라서 단순히 유찰 횟수가 늘었다고 실질취득가격이 저렴해지는 것은 아닙니다.
하지만 이 사건은 미배당 보증금 청구권 포기가 매각조건입니다. 그 조건이 계속 적용되고 유효하게 이행된다면 제시된 회차에서도 해당 보증금의 실질 인수는 0원으로 보게 됩니다. 향후 회차가 진행될 경우 실제 매각조건의 유지 여부를 다시 확인해야 합니다.
⑤ 입지·환금성 메모 (감정평가 요항표 기준)
- 입지. 독산2동주민센터 남측 인근에 위치합니다. 부근은 주상복합건물, 소규모 공동주택, 단독주택, 근린생활시설 등이 혼재하는 독산로 후면 주거지대로, 주위환경은 보통으로 평가됐습니다.
- 교통. 차량 접근이 가능하고 인근에 노선버스정류장이 있으며, 제반 교통상황은 보통입니다. 남서측으로 폭 약 6m의 포장도로에 접합니다.
- 건물. 철근콘크리트구조 평스라브지붕 8층 건물의 8층 804호입니다. 외벽 석재붙임 마감, 내벽 벽지 및 내장타일, 샷시창호로 기재돼 있으며 위생·급배수·난방·소방·승강기·주차장 설비가 구비돼 있습니다.
- 용도. 집합건축물대장에는 오피스텔로 등재돼 있지만 매각물건명세서상 실제 주거용으로 사용 중입니다. 주거용 이용에 따른 임대차·대출·세금 관련 확인이 필요합니다.
- 토지·규제. 도시지역·준주거지역·제1종지구단위계획구역이며 과밀억제권역, 주차환경개선지구, 중점경관관리구역 등 제한사항이 있습니다. 교육환경보호구역 및 장애물제한표면구역 등에 관한 확인도 필요합니다.
- 공부와의 차이. 감정평가 요항표에는 공부와의 차이가 없으며, 위반건축물 관련 사항도 확인되지 않았습니다. 다만 별도로 민간임대주택 등기가 있으므로 매각 이후 법률관계를 점검해야 합니다.
- 환금성. 감정평가상 주위환경과 교통상황은 보통입니다. 현재 물건은 2회 유찰됐으며, 오피스텔의 재매각 가능성은 실제 실거래가격 및 수요를 추가 확인해야 판단할 수 있습니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 보증금 포기 조건 원본 확인. 신기찬과 주택도시보증공사의 미배당 잔액 청구권 포기 및 주택임차권등기 말소 조건이 매각물건명세서에 정확하게 기재돼 있는지, 매각 후 실제로 어떤 절차를 거쳐 이행되는지 확인해야 합니다.
- 선순위 대항력 확인. 임차인의 전입일은 2021.05.10., 확정일자는 2021.04.14.로 말소기준 압류일 2023.03.28.보다 앞섭니다. 특별 매각조건이 없다면 상당한 보증금 인수위험이 있는 구조입니다.
- 주택도시보증공사 승계 관계. 주택도시보증공사는 매각조건상 주택임차권 승계인입니다. 실제 임차인 신기찬의 보증금과 승계인의 경매 청구금액을 독립된 두 임차보증금으로 중복 계산하지 않도록 주의해야 합니다.
- 조세 압류 및 배당. 국 압류와 서울특별시 압류가 존재합니다. 실제 체납세액, 조세 법정기일, 우선순위와 배당 영향을 확인해야 하며, 명목상 근저당이 없다는 이유로 세금 관련 위험을 무시해서는 안 됩니다.
- 민간임대주택 등기. 2021.06.01. 민간임대주택등기가 있습니다. 매각 이후 등록임대주택 관련 의무의 존속 여부, 등록 상태 및 말소·변경 절차를 관계기관에 확인해야 합니다.
- 실거래 시세 대조. 감정가 317,000,000원과 현재 최저가 202,880,000원은 확인되지만, 감정가를 현재 시세로 간주해서는 안 됩니다. 최근 거래사례와 실제 면적·내부 상태·임대수요를 확인한 후 응찰 상한선을 정해야 합니다.
- 점유 및 명도. 임차인 신기찬의 기존 점유개시 이력은 확인되지만 현재의 실제 점유자와 인도 가능 상태는 별도 확인이 필요합니다. 보증금 포기와 명도 완료는 서로 다른 문제입니다.
- 관리비·부대비용. 체납 관리비 중 승계 가능 범위, 취득세, 등기비용, 명도 및 수선비용을 낙찰대금과 별도로 점검해야 합니다.
- 입찰 직전 서류 확인. 2026.10.30. 매각기일에 앞서 사건 진행 상태, 최신 매각물건명세서, 등기사항전부증명서, 현황조사서 및 법원 공고를 다시 확인해야 합니다.
맺으며 — “보증금은 조건부 해결, 가격은 따로 검증”
이 물건은 겉으로 보면 감정가 317,000,000원에서 202,880,000원까지 낮아진 2회 유찰 오피스텔입니다. 그러나 권리관계의 중심에는 2021년부터 대항력을 갖춘 보증금 258,000,000원 임차인이 있습니다. 이 부분을 간과하면 경매의 가격만 보고 잘못 판단하기 쉽습니다.
다행히 매각물건명세서에는 신기찬과 주택도시보증공사가 미배당 보증금 청구권을 포기하고 임차권등기를 말소하는 특별 매각조건이 기재되어 있습니다. 이 조건이 유효하게 이행된다는 전제에서 현재 회차의 실질취득 기준은 202,880,000원이고 해당 임차보증금의 추가 인수는 0원입니다.
하지만 권리상 인수위험이 해소되는 것과 가격 경쟁력이 있다는 것은 별개의 문제입니다. 2회 유찰이라는 사실만으로 저가매수를 단정할 수 없고, 오피스텔 실거래 시세와 세금·임대등록·명도 관련 확인도 남아 있습니다. 결론은 조건부 인수위험 해소, 입찰가격 판단은 보류. 특별 매각조건의 이행 가능성과 실제 시장가격을 검증한 뒤 응찰 여부를 결정하는 것이 합리적입니다.
