서울남부지방법원 2025타경9870. 금천구 독산동 골드마운틴 제8층 제804호 오피스텔입니다. 집합건축물대장상 오피스텔이고 감정 이용상태도 오피스텔이며, 매각물건명세서에는 현황 주거용으로 사용 중인 것으로 기재되어 있습니다. 소유자는 유선옥, 2021.04.14 매매를 원인으로 2021.06.01 소유권을 취득했고 등기상 거래가액은 259,000,000원입니다.
권리구조의 핵심은 근저당이 아니라 임차인과 확약입니다. 2020년 서울원예농업협동조합의 근저당권은 2021.05.06 등기부상 이미 말소됐습니다. 현재 남아 있는 권리 중 말소기준은 2023.03.28 의정부세무서장 압류이고, 신기찬의 전입일은 2021.05.10으로 더 빠릅니다. 따라서 신기찬은 대항력 있는 임차인입니다. 다만 이 사건은 명세서의 잔액청구권 포기·임차권등기 말소 조건 때문에 최종 매수인 부담이 달라집니다.
물건 개요
| 사건번호 | 서울남부지방법원 2025타경9870 (강제경매) |
|---|---|
| 소재지 | 서울특별시 금천구 독산동 1044-3 골드마운틴 제8층 제804호 |
| 물건종류 / 이용 | 오피스텔 · 현황 주거용 사용 |
| 소유자 | 유선옥 (2021.04.14 매매 · 2021.06.01 소유권이전 · 거래가액 259,000,000원) |
| 감정가 / 최저가 | 317,000,000원 / 317,000,000원 (신건) |
| 신청채권자 / 청구 | 주택도시보증공사 / 258,000,000원 |
| 매각기일 | 2026.08.19 |
| 말소기준권리 | 2023.03.28 압류 · 국 · 처분청 의정부세무서장 |
① 권리 흐름 — 대항력은 있지만 ‘확약’이 결론을 바꾼다
2020.12.21 설정된 서울원예농업협동조합 근저당권은 2021.05.06 일부포기로 말소됐습니다. 이후 유선옥이 2021.06.01 소유권을 취득했고 같은 날 민간임대주택등기가 이뤄졌습니다. 현재 권리분석의 말소기준은 2023.03.28 압류입니다. 2025.03.11 서울특별시 압류와 2025.05.01 주택도시보증공사의 강제경매개시결정은 매각으로 소멸하는 것으로 정리되어 있습니다.
② 임차인 분석 — 실제 임차인 1명, 주택도시보증공사는 승계인
| 이름 | 점유 / 용도 | 전입 | 확정일자 | 보증금 | 대항력 | 우선변제 | 승계 |
|---|---|---|---|---|---|---|---|
| 신기찬 | 건물전부 · 주거(임차권등기) | 2021.05.10 | 2021.04.14 | 258,000,000원 | 대항력 有 | 우선변제 有 | 승계 기재 주택도시보증공사 |
신기찬은 2023.06.23 임차권등기를 마쳤고 같은 날 배당요구가 확인됩니다. 주택도시보증공사는 명세서에서 주택임차권 승계인으로 기재되어 있습니다. 따라서 실제 임차인은 신기찬 1명으로 보고, 주택도시보증공사를 별도의 임차인으로 보아 보증금 258,000,000원을 다시 합산해서는 안 됩니다.
이 확약은 신기찬과 주택도시보증공사에 적용되는 조건입니다. 입찰 전에는 매각물건명세서 원본에서 해당 포기·말소 조건이 최종 매각조건으로 유지되는지, 그리고 그 밖의 점유관계가 새로 발생하지 않았는지 다시 확인해야 합니다.
③ 회차별 인수 — 룰상 금액과 실질 부담을 구분해야 한다
| 회차 | 매각가 | 룰상 인수 | 확약 반영 실질 인수 |
|---|---|---|---|
| 현재 회차 (신건, 감정가 100%) | 317,000,000원 | 0원 | 0원 |
| 1회 유찰 시 (감정가 80%) | 253,600,000원 | 8,750,400원 | 0원 |
| 2회 유찰 시 (감정가 64%) | 202,880,000원 | 58,760,320원 | 0원 |
일반적인 대항력 임차인 사건이라면 낙찰가가 내려갈수록 배당받지 못한 보증금이 매수인에게 넘어갈 수 있습니다. 실제 시나리오 계산에서도 1회 유찰 시 8,750,400원, 2회 유찰 시 58,760,320원의 룰상 인수액이 산출됩니다. 그러나 이 사건은 잔액 반환청구권 포기와 임차권등기 말소 조건이 있으므로, 확약을 반영한 실질 인수는 각 회차 모두 0원으로 봅니다.
④ 예상배당표 (매각가 317,000,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 5,238,000원 |
| 1. 임차인 신기찬 보증금 | 258,000,000원 | 258,000,000원 |
| 2. 경매개시결정 · 주택도시보증공사 | 258,000,000원 | 53,762,000원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
주택도시보증공사의 신청채권 258,000,000원 중 예상배당은 53,762,000원, 미배당액은 204,238,000원입니다. 그러나 명세서상 잔액 반환청구권 포기 조건 때문에 이 미배당액을 매수인의 인수액으로 더하지 않습니다. 당해세·임차인 최우선변제는 미반영입니다.
⑤ 가격 판단 — 권리가 풀렸다고 가격까지 싼 것은 아니다
현재 감정가와 최저매각가는 모두 317,000,000원입니다. 이 사건의 권리 위험은 확약으로 크게 줄어들지만, 그것만으로 신건 가격이 저렴하다고 판단할 근거는 되지 않습니다. 소유자가 2021년 취득할 당시 등기상 거래가액은 259,000,000원이지만, 과거 취득가와 현재 시세는 같은 개념이 아닙니다. 따라서 응찰가를 정할 때에는 현재 주변 오피스텔의 실제 거래가격과 임대수익 수준을 별도로 대조해야 합니다.
⑥ 입지·이용상태 메모 (감정요항표 기준)
- 용도. 집합건축물대장상 오피스텔이며 감정평가 이용상태도 오피스텔입니다. 매각물건명세서에는 현황 주거용으로 사용 중인 것으로 기재되어 있습니다.
- 입지. 독산2동주민센터 남측 인근으로, 주상복합건물·소규모 공동주택·단독주택·근린생활시설 등이 혼재하는 독산로 후면 주거지대입니다.
- 교통. 차량 접근이 가능하고 인근에 노선버스정류장이 소재하며 제반 교통상황은 보통으로 평가됐습니다.
- 건물. 철근콘크리트구조 평스라브지붕 8층 건 내 제8층 제804호이며 위생·급배수·난방·소방·승강기·주차장 설비가 구비되어 있습니다.
- 도로. 남서측으로 로폭 약 6m 내외의 포장도로에 접합니다.
- 토지이용. 도시지역·준주거지역·제1종지구단위계획구역이며 과밀억제권역·주차환경개선지구·중점경관관리구역 등에 해당합니다.
- 공부와의 차이. 감정평가서상 공부와의 차이는 없습니다. 위반건축물 표시도 없습니다.
⑦ 입찰 체크리스트
- 확약 원문 확인. 신기찬과 주택도시보증공사의 미배당 잔액 반환청구권 포기 및 주택임차권등기 말소 조건이 최종 매각조건에 그대로 유지되는지 확인하세요.
- 대항력 날짜 확인. 임대차계약 2021.04.14, 점유개시 2021.05.09, 주민등록 2021.05.10, 확정일자 2021.04.14와 말소기준 2023.03.28을 원본 서류에서 대조하세요.
- 승계 관계 확인. 실제 임차인은 신기찬 1명이며 주택도시보증공사는 주택임차권 승계인으로 기재되어 있으므로 동일 보증금을 중복해 계산하지 마세요.
- 민간임대주택등기 확인. 2021.06.01 민간임대주택등기 이력이 있으므로 매각 이후 관련 등기의 처리 상태를 원본에서 확인하세요.
- 가격 검증. 신건 최저가 317,000,000원 자체만 보고 저가라고 판단하지 말고 주변 오피스텔 실거래와 비교한 뒤 응찰가를 정하세요.
- 배당 변동 확인. 예상배당에는 당해세·임차인 최우선변제가 반영되지 않았으므로 실제 배당표와 배당요구 종기 관련 서류를 재확인하세요.
맺으며 — “대항력 있음”만 보고 포기할 사건도, “인수 0”만 보고 살 사건도 아니다
이 사건의 첫인상은 보증금 258,000,000원의 대항력 임차인이 있는 위험한 물건입니다. 실제로 신기찬의 전입은 말소기준권리보다 앞서고 우선변제권도 갖추고 있습니다. 그러나 결정적인 차이는 매각물건명세서의 잔액 반환청구권 포기 및 주택임차권등기 말소 조건입니다. 이 조건이 적용되면 현재 회차뿐 아니라 유찰 회차에서도 신기찬 관련 매수인의 실질 인수액은 0원입니다.
따라서 권리분석의 결론은 “대항력 임차인 존재, 그러나 확약으로 실질 인수 해소”입니다. 다만 현재 최저가가 317,000,000원인 신건이라는 점에서 가격까지 자동으로 매력적이라고 볼 수는 없습니다. 이 물건의 승부처는 권리 자체보다 확약의 최종 유효성 확인과 적정 응찰가 산정입니다.
