대전지방법원 2025타경20340. 충남 부여군 초촌면 신암리 석재단지 내 공장과 토지를 일괄매각하는 사건입니다. 등기상 소유자는 주식회사영진알씨이고, 2021.02.26. 설정된 중소벤처기업진흥공단 채권최고액 252,000,000원의 근저당이 말소기준입니다. 그 뒤 기술보증기금·충남신용보증재단·중소벤처기업진흥공단· 우리금융캐피탈의 가압류, 주식회사에스제이코리아산업의 전세권, 부여군 압류가 이어졌지만 모두 말소기준 이후 권리로 매각에 따라 소멸합니다.
권리만 보면 낙찰자가 떠안을 금액은 0원입니다. 그러나 이 물건의 난도는 등기부보다 현황과 환금성에서 올라갑니다. 감정평가상 공장들은 장기간 공실이고, 목록2는 실제 2-16 및 일부 타인지상에 소재하며 공부상 99.2㎡와 개략 실측 약 314.2㎡가 다릅니다. 목록5 부속건물도 공부상 골스레이트지붕과 실제 샌드위치패널지붕이 다르고, 공부상 사무실이 실제 사무실 및 주택 등으로 이용되고 있습니다.
물건 개요
| 사건번호 | 대전지방법원 2025타경20340 |
|---|---|
| 소재지 | 충청남도 부여군 초촌면 신암리 2-22 |
| 물건종류 / 이용상태 | 기타 + 토지 · 공장 · 석재가공공장 · 사무실 및 주택 등 |
| 토지 | 공장용지 2,583.0㎡ · 계획관리지역 · 평지 · 사다리형 · 세로한면(가) |
| 소유자 | 주식회사영진알씨 |
| 감정가 / 최저가 | 540,007,160원 / 185,223,000원 (3회 유찰) |
| 신청채권자 / 청구 | 중소벤처기업진흥공단 / 215,612,358원 |
| 매각기일 | 2026.08.31 |
| 매각조건 | 일괄매각 · 제시외 건물 포함 |
① 권리 흐름 — 말소기준 이후 권리는 소멸
말소기준은 2021.02.26. 을구 1번 중소벤처기업진흥공단 근저당권입니다. 이후의 가압류와 2025.03.13. 설정된 주식회사에스제이코리아산업 전세권 220,000,000원, 2025.05.01. 임의경매개시결정, 우리금융캐피탈 가압류, 부여군 압류는 모두 매각으로 소멸하는 구조입니다. 배당 시나리오에서도 매수인 인수액은 0원으로 계산돼 있습니다.
② 임차인 — 실제 임차인 1명, 대항력 없음
| 임차인 | 점유부분 | 전입일 | 보증금 | 대항력 | 우선변제 | 승계 |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 주식회사 부국시스템 | 공장 343.28평방미터 | 2023.10.17 | 2,000원 | 대항력 없음 | 미상 | 해당 없음 |
실제 임차인은 1명입니다. 주식회사 부국시스템의 전입일은 2023.10.17.로, 2021.02.26. 말소기준 근저당보다 늦어 대항력이 없습니다. 따라서 이 임차인의 보증금을 매수인이 승계하는 구조는 아닙니다.
③ 가격 — 감정가 대비 크게 낮아졌지만 시세 판단은 별개
현재 최저매각가는 185,223,000원으로 감정가 540,007,160원에서 3회 유찰된 상태입니다. 다만 이 사건에는 최근 실거래 평균·최신 거래 같은 시세 자료가 없습니다. 따라서 감정가 대비 최저가가 크게 낮아졌다는 사실만으로 “시세보다 싸다” 또는 “가격 메리트가 크다”고 판단할 근거는 없습니다.
④ 예상배당표 (매각가 185,223,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 3,393,122원 |
| 1. 근저당 · 중소벤처기업진흥공단 | 252,000,000원 | 181,829,878원 |
| 2. 가압류 · 기술보증기금 | 85,000,000원 | 0원 |
| 3. 가압류 · 충남신용보증재단 | 90,000,000원 | 0원 |
| 4. 가압류 · 중소벤처기업진흥공단 | 311,402,530원 | 0원 |
| 5. 전세권 · 주식회사에스제이코리아산업 | 220,000,000원 | 0원 |
| 6. 가압류 · 우리금융캐피탈 주식회사 | 20,864,817원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
현재 최저가 185,223,000원 가정 시 채권자 총 청구액 979,267,347원 중 181,829,878원이 배당되고, 미배당액은 797,437,469원입니다. 소유자 잔여는 0원이며 매수인 인수도 0원입니다. 당해세·임차인 최우선변제는 반영되지 않았습니다.
⑤ 현황·입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 충청남도 부여군 초촌면 신암리 소재 석재단지 내에 위치하며, 주위는 중소규모 공장으로 형성된 공업지대입니다.
- 교통. 차량 출입 및 주정차가 가능하고 근거리에 군내버스 승강장이 있으며, 일반적인 대중교통 사정은 보통인 편입니다.
- 이용상태. 공장과 석재가공공장은 장기간 공실이며, 부속건물은 사무실 및 주택 등으로 이용 중입니다.
- 토지. 공장용지 2,583.0㎡, 계획관리지역, 평지, 사다리형, 세로한면(가)입니다. 공시지가는 35,000원/㎡입니다.
- 규제. 가축사육제한구역·계획관리지역·성장관리계획구역에 포함됩니다.
- 출입. 세로 2-58, 2-59를 통하여 출입 가능합니다.
- 현황 차이. 목록2는 실제 2-16 및 일부 타인지상에 소재하고, 공부상 99.2㎡이나 개략 실측면적은 약 314.2㎡입니다.
- 부속건물. 목록5 부속건물은 2-22 단일지상에 소재하며, 공부상 골스레이트지붕이나 실제 샌드위치패널지붕이고 공부상 사무실이나 실제 사무실 및 주택 등으로 이용됩니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 현장 소재 확인. 목록2가 실제 2-16 및 일부 타인지상에 소재한다는 점을 현장에서 직접 확인해야 합니다.
- 면적 차이 확인. 목록2의 공부상 99.2㎡와 개략 실측 약 314.2㎡ 차이를 입찰 전 확인해야 합니다.
- 건물 현황 확인. 목록5 부속건물의 실제 지붕과 용도가 공부와 다르므로 현재 상태와 사용 가능성을 점검해야 합니다.
- 공실 상태 확인. 감정평가상 공장들이 장기간 공실이므로 설비·건물 상태와 재사용 가능성을 현장에서 확인해야 합니다.
- 임차인 확인. 주식회사 부국시스템은 대항력이 없지만 현재 점유 상태와 인도 가능 여부는 별도 확인이 필요합니다.
- 가격 검증. 최근 실거래 시세 자료가 없으므로 감정가 대비 할인율만으로 적정 입찰가를 정하지 말고 현장·토지·건물 현황을 함께 검토해야 합니다.
- 원본 대조. 등기부·매각물건명세서·현황조사·감정평가서 원본과 실제 현장을 직접 확인해야 합니다.
맺으며 — “권리는 단순하지만 물건은 단순하지 않다”
이 사건의 등기상 결론은 분명합니다. 2021.02.26. 중소벤처기업진흥공단 근저당이 말소기준이고, 그 이후의 가압류·전세권·압류는 매각으로 소멸합니다. 조사된 임차인도 대항력이 없어 매수인 인수액은 0원입니다. 그러나 현재까지 3회 유찰됐고, 공장들은 장기간 공실이며 일부 건물의 실제 소재·면적·지붕·용도가 공부와 다르게 확인됩니다. 여기에 최근 실거래 시세 자료도 없습니다. 따라서 이 물건은 권리분석만 보고 들어가는 사건이 아니라 실제 현황과 사용성·환금성을 확인한 뒤 가격을 정해야 하는 공장·토지 경매로 보는 것이 맞습니다.
