광주지방법원 2026타경30004. 광주 북구 신안동 광주역한국아델리움 8층 823호 근린시설 물건입니다. 감정 이용상태는 오피스텔로 확인됩니다. 권리 구조의 핵심은 2022년 설정된 우리은행 근저당과 2024년 설정된 백창훈 임차권등기입니다. 임차인은 보증금 179,400,000원과 확정일자를 갖고 있으나 전입일이 2022년 10월 26일로 말소기준인 2022년 9월 16일 근저당 이후입니다.

따라서 임차권등기는 존재하지만 낙찰자가 보증금을 떠안는 대항력 있는 임차인 인수형은 아닙니다. 다만 임차인의 배당요구가 있어 배당 순위와 부족 여부를 확인해야 하는 구조입니다.

물건 개요

① 권리 흐름 — 임차권은 있지만 인수는 없다

② 임차인 분석

③ 예상배당표 (매각가 231,000,000원 가정)

신건 매각가 231,000,000원 기준으로 집행비용과 우리은행 근저당에 대부분 배당되고, 후순위 채권자인 주택도시보증공사는 배당 부족이 발생합니다. 실제 배당은 당해세 등 변수에 따라 달라질 수 있습니다.

④ 입지·환금성 메모

• 입지. 광주광역시 북구 신안동 광주역 남서측 인근으로 노선상가 주변에 위치합니다.
• 교통. 차량 접근이 가능하고 인근 버스정류장이 있어 교통 상황은 보통 수준입니다.
• 용도. 감정평가상 이용상태는 오피스텔이며, 매각물건명세서 비고에도 오피스텔 이용으로 확인됩니다.
• 환금성. 일반상업지역 내 오피스텔로 입지는 있으나, 실거래 자료가 없어 낙찰 후 매각 가능성은 보수적으로 검토해야 합니다.

⑤ 입찰 체크리스트

• 임차권등기 확인. 임차보증금 179,400,000원이 존재하지만 대항력 없음으로 인수 대상은 아닙니다.
• 배당 구조 확인. 우리은행 근저당 채권최고액이 23,047,920,000원으로 후순위 배당 부족 구조입니다.
• 용도 확인. 공부상 집합건물이나 감정 이용상태는 오피스텔입니다. 실제 이용과 관리상태 확인이 필요합니다.
• 원본 대조. 입찰 전 등기부·매각물건명세서·현황조사를 반드시 확인하세요.

맺으며 — “인수 없음”과 “좋은 매수”는 다르다

이 물건은 대항력 있는 임차인 인수형은 아닙니다. 임차권등기는 존재하지만 낙찰자가 보증금을 부담하는 구조가 아니어서 권리상 인수 위험은 제한적입니다. 다만 신건 가격 2.31억에서 실거래 근거가 부족하고, 오피스텔 특성상 환금성 검토가 필요합니다. 권리는 정리되지만 가격과 출구 전략은 별도로 검토해야 하는 물건입니다.