서울남부지방법원 2025타경11016. 서울 강서구 화곡동 라홈 제6층 제602호, 감정평가상 다세대주택으로 이용 중인 물건입니다. 이 사건의 핵심은 등기상 선순위 임차권입니다. 임차인 이서희는 임대차계약일자와 확정일자가 2021.12.20, 주민등록일자가 2021.12.30, 점유개시일자가 2021.12.31이며 보증금은 375,000,000원입니다. 현재 말소기준으로 제시된 강제경매개시결정 2025.07.17보다 훨씬 앞서므로 대항력이 있고 우선변제권도 행사하는 구조입니다.
통상 이 구조라면 낙찰가가 보증금보다 낮아질수록 미배당 보증금이 늘어납니다. 실제 배당 시뮬레이션도 신건에서 31,686,000원, 1회 유찰 시 100,508,800원, 2회 유찰 시 155,567,040원의 미배당 잔액을 산출합니다. 하지만 이 사건은 대항력 포기·잔액 반환청구권 포기·임차권등기 말소 조건이 명세서에 붙어 있으므로, 해당 임차권에 한해 이 숫자를 그대로 매수인 부담으로 더하면 안 됩니다.
물건 개요
| 사건번호 | 서울남부지방법원 2025타경11016 (강제경매) |
|---|---|
| 소재지 | 서울특별시 강서구 화곡동 340-13 라홈 제6층 제602호 |
| 물건종류 / 이용 | 집합건물(다세대) · 다세대주택(방2, 거실 및 주방, 욕실, 발코니, 현관 등) · 6층 건물 내 제6층 |
| 건물 / 사용승인 | 철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 · 2021.11.29 |
| 소유자 | 김성한 (단독소유) |
| 감정가 / 최저가 | 349,000,000원 / 349,000,000원 (신건) |
| 신청채권자 / 청구 | 주택도시보증공사 / 375,000,000원 |
| 매각기일 | 2026.08.19 |
① 권리 흐름 — 선순위 임차권이 핵심
과거 전북은행 근저당권은 2021.12.27 일부포기로 말소됐습니다. 이후 김성한이 2021.12.31 소유권을 취득했고 같은 날 민간임대주택등기도 접수됐습니다. 이서희의 임차권등기는 2024.01.17 접수됐지만, 등기 내용상 임대차계약·확정일자·주민등록·점유는 모두 그보다 앞선 시점입니다. 강제경매개시결정은 2025.07.17이며, 이서희 임차권은 그보다 선순위라 원칙적으로 미배당 잔액의 매수인 인수 위험이 있는 구조입니다.
| 임차인 | 사용부분 | 보증금 | 전입 / 확정 | 대항력 | 우선변제 | 승계 |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 이서희 | 전부 · 주거(임차권등기) | 375,000,000원 | 2021.12.30 / 2021.12.20 | 대항력 有 | 우선변제 有 | 실제 임차인 |
실제 임차인은 1명입니다. 매각조건에는 이서희와 주택임차권 승계인 주택도시보증공사의 잔액 반환청구권 포기 및 임차권등기 말소 조건이 함께 기재돼 있습니다.
② 낙찰가가 내려가도 ‘룰상 미배당’은 커진다
대항력 임차보증금이 낙찰가보다 큰 사건은 보통 낙찰가가 내려간 만큼 미배당 인수액이 커져, 단순히 최저가만 보고 싸다고 판단할 수 없습니다. 이 사건의 시뮬레이션도 신건 31,686,000원, 1회 유찰 시 100,508,800원, 2회 유찰 시 155,567,040원으로 미배당액이 증가합니다.
| 회차 | 가정 매각가 | 룰상 미배당 | 확약 반영 실질 인수 |
|---|---|---|---|
| 현재 회차 · 신건(100%) | 349,000,000원 | 31,686,000원 | 0원* |
| 1회 유찰 시(80%) | 279,200,000원 | 100,508,800원 | 0원* |
| 2회 유찰 시(64%) | 223,360,000원 | 155,567,040원 | 0원* |
* 매각물건명세서의 잔액 반환청구권 포기 및 주택임차권등기 말소 조건을 해당 임차권에 적용한 값입니다. 표의 미배당액은 확약을 적용하지 않은 원칙적 배당 시뮬레이션입니다.
③ 예상배당표 (매각가 349,000,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 5,686,000원 |
| 1. 임차인 이서희 보증금(우선변제) | 375,000,000원 | 343,314,000원 |
| 2. 경매개시결정 · 주택도시보증공사 | 375,000,000원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
배당계산상 이서희 보증금 부족분은 31,686,000원입니다. 다만 매각조건의 포기·말소 확약을 반영하면 해당 임차권의 매수인 실질 인수는 0원입니다. 당해세·임차인 최우선변제는 미반영입니다.
④ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 까치산역(지하철 2·5호선) 북동측 인근이며 공동주택·다세대주택·단독주택·근린생활시설이 혼재한 지역입니다.
- 교통. 차량 진출입이 가능하고 인근에 버스정류장과 지하철 2·5호선 까치산역이 소재합니다.
- 건물. 2021.11.29 사용승인된 철근콘크리트구조 6층 건물의 6층 602호이며, 다세대주택으로 이용 중입니다.
- 설비. 기본 위생설비, 도시가스 개별난방, 승강기, 옥외 소화전 등이 구비돼 있습니다.
- 토지. 대체로 등고평탄한 정방형 토지이며 도시형생활주택(단지형다세대) 건부지로 이용 중이고 남동측 약 4m 포장도로와 접합니다.
- 규제. 도시지역·제2종일반주거지역(7층 이하)·중요시설물보호지구(공항)·수평표면구역·대공방어협조구역·과밀억제권역이며 토지거래계약에 관한 허가구역에도 포함됩니다.
- 위반 여부. 위반건축물 사항은 확인되지 않았고 공부와의 차이는 없습니다.
⑤ 입찰 체크리스트
- 확약 문구 원본 확인. 이 사건의 결론을 바꾸는 핵심은 이서희 및 주택임차권 승계인 주택도시보증공사의 잔액 반환청구권 포기와 임차권등기 말소 조건입니다.
- 룰상 미배당과 실질 인수 구분. 신건 31,686,000원, 1회 유찰 100,508,800원, 2회 유찰 155,567,040원은 확약 미적용 계산이고, 확약 적용 시 해당 임차권의 실질 인수는 0원*입니다.
- 민간임대주택등기 대조. 2021.12.31 민간임대주택등기가 존재하므로 매각 후 처리 관계를 등기 및 매각조건과 함께 확인해야 합니다.
- 회생 관련 등기 확인. 2025.09.11 회생절차개시가 있었고 2026.05.14 회생절차폐지 후 2026.06.09 관련 보전처분·회생절차개시등기가 말소됐습니다.
- 가격 판단 별도. 이 사건에서 확인되는 핵심은 권리구조와 확약 효과입니다. 응찰가 결정은 해당 호수의 층·상태와 주변 거래를 별도로 대조해 판단해야 합니다.
맺으며 — “3.75억 선순위 임차권” 숫자만 보면 안 된다
이 물건은 보증금 375,000,000원의 선순위 대항력 임차권이 존재하고, 최저가 349,000,000원보다 보증금이 큽니다. 그래서 원칙 계산만 보면 신건부터 31,686,000원의 인수액이 생기는 전형적인 대항력 인수형입니다. 유찰되면 그 숫자는 100,508,800원, 155,567,040원으로 더 커집니다.
그러나 이 사건의 결론은 그 계산표에서 끝나지 않습니다. 매각물건명세서가 이서희와 주택임차권 승계인 주택도시보증공사의 미배당 잔액 반환청구권 포기와 임차권등기 말소를 조건으로 매각한다고 명시했기 때문입니다. 따라서 해당 임차권에 관한 매수인 실질 인수는 0원*, 신건 기준 실질취득은 349,000,000원으로 판단합니다. 이 사건은 ‘선순위 임차권이 있다’는 사실보다 그 선순위 권리가 어떤 매각조건으로 정리되는지를 읽는 것이 핵심입니다.
