서울남부지방법원 2025타경11016. 서울 강서구 화곡동 ‘라홈’ 제6층 제602호, 다세대주택입니다. 등기상 소유자는 김성한이고, 2021년 12월 31일 소유권이전과 함께 민간임대주택등기가 이루어졌습니다. 종전 소유자 김정훈과 관련된 전북은행 근저당권은 채권최고액 1,495,000,000원으로 설정됐지만 등기부상 이미 말소되어 현재 매수인이 그 근저당을 인수하는 구조는 아닙니다.
핵심은 임차인 이서희입니다. 임대차계약일은 2021.12.20, 주민등록일은 2021.12.30, 점유개시일은 2021.12.31, 확정일자는 2021.12.20이며 보증금은 375,000,000원입니다. 등기된 주택임차권은 2024.01.17 접수됐고 데이터상 대항력과 우선변제권이 모두 인정되는 구조입니다. 현재 최저가가 보증금보다 낮기 때문에 일반적인 대항력 인수형이라면 낙찰가가 낮아질수록 매수인 인수액이 커지는 구조입니다.
그런데 이 사건에는 중요한 반전이 있습니다. 매각물건명세서 비고상 이서희와 주택임차권 승계인 주택도시보증공사가 배당받지 못하는 잔액에 대한 임차보증금반환청구권을 포기하고 주택임차권등기를 말소하는 조건으로 매각합니다. 따라서 해당 조건이 실제 매각조건으로 이행되는 경우 이서희에 대한 실질 인수액은 0원으로 보아야 합니다. 다만 이는 이서희 및 그 승계관계에 한정된 조건이며, 현재 확인되는 별도 임차인 인수 위험은 없습니다.
물건 개요
| 사건번호 | 서울남부지방법원 2025타경11016 (강제경매) |
|---|---|
| 소재지 | 서울특별시 강서구 화곡동 340-13 라홈 제6층 제602호 도로명: 서울특별시 강서구 곰달래로25길 71-18 |
| 물건종류 / 이용상태 | 다세대 · 다세대주택(방2, 거실 및 주방, 욕실, 발코니, 현관 등) |
| 건물 | 철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 6층 건물 내 제6층 제602호 · 사용승인 2021.11.29 |
| 소유자 | 김성한 |
| 감정가 / 최저가 | 349,000,000원 / 223,360,000원 (현재 2회 유찰) |
| 신청채권자 / 청구 | 주택도시보증공사 / 375,000,000원 |
| 매각기일 | 2026.10.30 |
| 토지 | 317.0㎡ · 지목 대 · 제2종일반주거지역 · 평지·정방형 |
| 공시지가 | 3,980,000원/㎡ |
① 권리 흐름 — 임차권은 인수형이지만, 매각 조건이 핵심
말소기준권리는 데이터상 2025.07.17 강제경매개시결정입니다. 그 이전에 접수된 주택임차권은 이서희 명의로 존재하며, 데이터상 대항력 있음·우선변제권 있음으로 확인됩니다. 따라서 원칙적으로는 매수인이 배당받지 못한 보증금 잔액을 인수할 수 있는 권리입니다.
| 임차인 | 점유 / 권리 | 보증금 | 전입 / 확정 | 권리 | 승계 |
|---|---|---|---|---|---|
| 이서희 | 전부 · 주거 (임차권등기) | 375,000,000원 | 2021.12.30 / 2021.12.20 | 대항력 有 우선변제 有 | 주택도시보증공사 승계 |
실제 임차인은 1명이며, 주택도시보증공사는 주택임차권 승계인으로 보아 이서희 보증금과 중복 합산하지 않습니다. 배당요구는 2024.01.17에 이루어졌습니다.
② 가격 판단 — 감정가의 64%, 그러나 ‘싸다’고 단정할 시세 근거는 부족
현재 최저매각가는 223,360,000원으로 감정가 349,000,000원의 64.0%입니다. 숫자만 보면 2회 유찰로 가격이 크게 낮아진 상태입니다. 그러나 이 사건 물건은 최근 매매 실적이 확인되지 않고, 해당 단지는 14세대 규모이며 마지막 매매 금액과 일자도 확인되지 않습니다. 따라서 감정가 대비 할인율만으로 시세보다 저렴하다고 판단하는 것은 위험합니다.
회차별 인수 구조
| 회차 | 매각가 | 감정가 대비 | 배당상 인수액 | 확약 후 실질 인수 |
|---|---|---|---|---|
| 현재 회차 (2회 유찰) | 223,360,000원 | 64.0% | 155,567,040원 | 0원 |
| 3회 유찰 시 | 178,688,000원 | 51.2% | 199,613,632원 | 0원 |
| 4회 유찰 시 | 142,950,400원 | 40.96% | 234,850,906원 | 0원 |
위 실질 인수 0원은 매각물건명세서의 포기·말소 조건이 각 회차에서도 동일하게 적용되고 실제 이행된다는 전제입니다. 확약 전 배당상 인수액은 매각가가 낮아질수록 커지지만, 해당 조건이 이행되면 매수인의 실질 취득액은 각 회차의 실제 낙찰가와 같아집니다.
③ 예상배당표 (매각가 223,360,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 (약 매각가의 1.8% 추정) | - | 3,927,040원 |
| 1. 임차인 이서희 보증금 (우선변제) | 375,000,000원 | 219,432,960원 |
| 2. 갑구 3번 경매개시결정 · 주택도시보증공사 | 375,000,000원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
현재 회차에서는 집행비용 3,927,040원과 이서희에게 219,432,960원이 배당되어 매각대금 223,360,000원이 모두 소진됩니다. 이서희 보증금의 부족분은 155,567,040원입니다. 주택도시보증공사의 375,000,000원 청구액과 이서희의 375,000,000원 보증금은 승계관계를 고려하여 중복 합산하지 않습니다. 당해세·임차인 최우선변제는 미반영입니다.
④ 입지·환금성 메모 (감정평가 기준)
- 입지. 서울특별시 강서구 화곡동 소재 까치산역(지하철 2·5호선) 북동측 인근으로, 공동주택·다세대주택·단독주택·근린생활시설 등이 혼재한 지역입니다.
- 교통. 본건까지 차량 진출입이 가능하고 인근에 버스정류장과 지하철 2·5호선 까치산역이 소재해 제반교통 사정은 보통으로 평가되었습니다.
- 건물. 2021.11.29 사용승인된 철근콘크리트구조 6층 건물의 6층 602호이며, 기본적인 위생설비·도시가스 개별난방·승강기·옥외 소화전 등이 구비되어 있습니다.
- 토지. 317.0㎡, 제2종일반주거지역, 평지·정방형 토지이며 남동측으로 노폭 약 4m 내외의 포장도로와 접합니다.
- 규제. 도시지역·제2종일반주거지역 외에 중요시설물보호지구(공항), 수평표면구역, 대공방어협조구역, 과밀억제권역, 가축사육제한구역, 토지거래계약에관한허가구역 등이 포함됩니다.
- 환금성. 단지 규모가 14세대로 작고 최근 매매 실적이 확인되지 않으며, 단지 평균 유찰 횟수는 1.4회입니다. 가격이 맞더라도 매도까지 시간이 걸릴 가능성을 보수적으로 봐야 합니다.
⑤ 입찰 체크리스트
- 실질 인수부터 확인. 현재 회차의 배당상 인수액은 155,567,040원이지만, 포기·말소 조건이 이행되면 실질 인수는 0원입니다. 입찰 전 해당 조건의 문구와 적용 대상을 반드시 원문 대조하세요.
- 보증기관 중복계산 금지. 실제 임차인은 1명, 이서희입니다. 주택도시보증공사는 주택임차권 승계인으로 처리하며 이서희 보증금과 중복 합산하지 않습니다.
- 시세 검증. 최근 매매 실적과 마지막 거래가 확인되지 않으므로 최저가 223,360,000원이 시세보다 싸다고 전제하지 마세요. 감정가의 64.0%라는 숫자는 감정가 대비 하락폭일 뿐 시장가격 대비 할인율은 아닙니다.
- 회차 전략. 3회 유찰 시 매각가는 178,688,000원, 4회 유찰 시 142,950,400원으로 제시됩니다. 확약 조건이 동일하게 적용된다면 실질 인수는 각 회차 모두 0원이지만, 가격 메리트는 별도 시세 검증 없이는 판단하지 않는 것이 안전합니다.
- 민간임대주택. 민간임대주택등기가 남아 있으므로 매수 후 임대 관련 의무와 등기 처리관계를 확인하세요.
- 점유·임차권 말소. 이서희의 실제 점유 여부와 임차권등기 말소 이행 여부를 확인하고, 포기·말소 조건이 매각 결과에 그대로 반영되는지 확인하세요.
- 원본 대조. 등기사항전부증명서·매각물건명세서·현황조사서·감정평가서 원문을 직접 대조한 뒤 입찰가를 결정하세요.
맺으며 — “인수 0원은 매력, 그러나 조건 확인이 먼저”
이 물건의 핵심은 단순한 ‘대항력 임차인 있음’이 아닙니다. 이서희의 보증금은 375,000,000원으로 현재 최저가 223,360,000원보다 크기 때문에, 일반적인 대항력 인수형이라면 현재 회차에서 155,567,040원을 매수인이 부담하는 구조입니다. 하지만 매각물건명세서 비고의 포기·말소 조건이 이 사건의 판도를 바꿉니다. 해당 조건이 실제로 이행되면 실질 인수는 0원이고, 현재 회차의 실질취득액은 223,360,000원입니다.
반면 가격은 아직 확신하기 어렵습니다. 최저가는 감정가의 64.0%까지 내려왔지만, 단지 14세대이고 최근 매매 실적이 확인되지 않아 시장가격 대비 저가 여부를 검증할 근거가 부족합니다. 여기에 민간임대주택등기가 남아 있고, 단지 평균 유찰 횟수도 1.4회입니다. 따라서 이 사건은 권리상 ‘조건부 안전’, 가격상 ‘검증 필요’로 보는 것이 맞습니다.
결론적으로 확약 조건이 확실하게 이행되고 민간임대주택 관련 처리까지 확인된다면 권리상 매력은 분명합니다. 다만 최근 거래가 없는 상태에서 최저가만 보고 시세 메리트를 가정해서는 안 됩니다. 이 물건의 승부처는 155,567,040원의 인수 위험이 실제로 0원으로 제거되는지와 223,360,000원이라는 가격이 실제 매수 가능한 시장가격과 비교해 적정한지를 동시에 확인하는 데 있습니다.
