광주지방법원 2026타경30015. 사건상 용도는 근린시설이고, 감정평가 이용상태와 매각물건명세서 비고에는 오피스텔로 이용 중인 것으로 기재된 광주역한국아델리움 14층 1416호입니다. 감정가는 232,000,000원이고 한 차례 유찰되어 현재 최저매각가는 162,400,000원, 감정가의 70%입니다.
권리분석의 기준점은 2022.09.16 설정된 우리은행 근저당권입니다. 임차인 이환의 확정일자 2022.10.14, 주민등록 2022.10.20, 점유개시 2022.10.21은 모두 말소기준일보다 뒤에 있습니다. 자료상 대항력은 없음으로 판정돼 있고, 2024.11.05 등기된 주택임차권 역시 매각으로 소멸하는 것으로 분류돼 있습니다. 현재 회차 배당 계산에서도 매수인이 떠안는 금액은 0원입니다.
물건 개요
| 사건번호 | 광주지방법원 2026타경30015 (강제경매) |
|---|---|
| 소재지 | 광주광역시 북구 신안동 121-2 광주역한국아델리움 14층 1416호 |
| 물건종류 / 이용상태 | 근린시설 · 감정평가상 오피스텔 이용 |
| 건물 | 철근콘크리트구조 · 지상 20층 중 14층 · 사용승인일 2022.09.01 |
| 소유자 | 유한회사비알케이 |
| 감정가 / 최저가 | 232,000,000원 / 162,400,000원 (1회 유찰 · 70%) |
| 신청채권자 / 청구 | 주택도시보증공사 / 185,300,000원 |
| 매각기일 | 2026.09.30 |
① 권리 흐름 — 임차인 보증금 승계는 0원
말소기준은 2022.09.16 우리은행 근저당권입니다. 최초 등기 당시 채권최고액은 23,047,920,000원으로 기재되고 공동담보목록 제2022-834호가 표시되어 있으며, 같은 날 1번 근저당권 변경등기에는 채권최고액 56,280,000원과 공동담보 해제 내용이 기재돼 있습니다. 현재 배당 계산은 말소기준 근저당권이 매각대금에서 선순위로 배당받는 구조입니다.
| 임차인 | 임차내용 | 보증금 | 대항력 | 우선변제 | 승계 |
|---|---|---|---|---|---|
| 이환 | 건물전부 · 주거(임차권등기) 확정 2022.10.14 · 전입 2022.10.20 · 점유 2022.10.21 임차권등기 2024.11.05 · 차임 110,000원 | 185,300,000원 | 없음 | 말소기준 후 | 0원 |
② 가격 판단 — 70% 최저가만으로 ‘싸다’고 볼 수 없다
현재 최저가는 162,400,000원으로 감정가 232,000,000원의 70%입니다. 매수인 인수액이 0원이므로 실질취득액도 162,400,000원입니다. 다만 감정가 대비 할인율은 시세 대비 할인율과 같은 의미가 아닙니다. 따라서 이 사건은 “1회 유찰됐으니 시세보다 저렴하다”는 결론을 바로 내릴 수 없습니다.
특히 용도는 사건상 근린시설이고 감정평가상 실제 이용은 오피스텔이며, 일반상업지역 내 상업·업무용 건물이 혼재하는 상가지대에 위치합니다. 가격 판단에서는 동일 건물 또는 유사 오피스텔의 최근 거래가격을 별도로 대조한 뒤 응찰 상한을 정하는 접근이 필요합니다.
③ 예상배당표 (매각가 162,400,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 3,073,600원 |
| 1. 근저당 · 주식회사우리은행 | 23,047,920,000원 | 159,326,400원 |
| 2. 경매개시결정 · 주택도시보증공사 | 185,300,000원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
현재 회차 배당 계산에서는 집행비용 3,073,600원을 제외한 159,326,400원이 우리은행 근저당에 배당되고, 주택도시보증공사와 소유자에게 돌아가는 금액은 0원입니다. 채권 총액 대비 미배당액은 23,073,893,600원으로 계산돼 있습니다. 매수인 인수액은 0원입니다.
④ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 광주역 남서측 인근에 위치하고, 부근은 상업용 및 업무용 건물 등이 혼재하는 상가지대로 조사됐습니다.
- 교통. 간선도로변에 입지해 차량 통행이 용이하고, 인근에 시내버스승강장이 있어 교통상황은 비교적 양호한 것으로 평가됐습니다.
- 이용상태. 사건 용도는 근린시설이며 감정평가상 이용상태는 오피스텔입니다. 매각물건명세서 비고에도 오피스텔로 이용 중이라고 기재돼 있습니다.
- 건물. 철근콘크리트구조 지상 20층 건물의 14층 1416호이며 사용승인일은 2022.09.01입니다. 기본 위생·급수·개별난방·소화전·화재탐지·스프링클러·엘리베이터·주차설비를 갖춘 것으로 조사됐습니다.
- 규제. 일반상업지역·방화지구·시가지경관지구·가로구역별 최고높이 제한구역·토지구획정리사업지구·전통상업보존구역·중점경관관리구역 등에 해당하며 공시지가는 1,115,000원/㎡입니다.
- 현장조사. 감정 당시 폐문부재로 외부관찰에 의해 조사됐고, 공부와의 차이는 없는 것으로 기재돼 있습니다.
⑤ 입찰 체크리스트
- 임차인 시점 재확인. 말소기준 2022.09.16, 확정일자 2022.10.14, 전입 2022.10.20, 점유 2022.10.21 순서를 등기부·현황조사·매각물건명세서 원본에서 다시 대조하세요.
- 임차권등기 확인. 이환의 주택임차권은 2024.11.05 등기돼 있고 자료상 매각으로 소멸하는 것으로 분류돼 있습니다. 매각물건명세서의 인수조건 문구를 최종 확인해야 합니다.
- 민간임대주택등기 확인. 갑구 1-1의 민간임대주택등기 문구와 매각 이후 처리 여부를 원본 서류에서 확인하세요.
- 용도 확인. 사건 용도는 근린시설, 감정 이용상태는 오피스텔입니다. 실제 사용·전입·영업 가능 여부와 관련 행정사항을 확인하세요.
- 가격 검증. 감정가 대비 70%라는 할인율만으로 응찰가를 정하지 말고 동일 건물·유사 오피스텔 최근 거래와 비교해 162,400,000원의 위치를 확인하세요.
- 현장 상태. 감정 당시 폐문부재로 외부관찰만 이뤄졌습니다. 내부 상태·체납 관리비·점유 현황은 별도 확인이 필요합니다.
맺으며 — 권리보다 ‘가격 검증’이 남은 사건
이 사건의 임차관계는 비교적 명확합니다. 말소기준 근저당은 2022.09.16이고, 임차인 이환의 확정일자·전입·점유는 그 이후입니다. 자료상 대항력은 없고, 현재 최저가 162,400,000원에서 매수인 인수액도 0원입니다. 따라서 보증금 185,300,000원이 매각가보다 크더라도 실질취득액이 보증금으로 고정되는 대항력 인수형 사건이 아닙니다.
반면 가격은 별개의 문제입니다. 감정가 232,000,000원에서 한 번 유찰돼 162,400,000원까지 내려왔지만, 이것만으로 시세보다 낮다고 볼 수는 없습니다. 여기에 사건상 근린시설·감정평가상 오피스텔이라는 이용 특성과 갑구의 민간임대주택등기가 있으므로, 권리 인수는 0원이지만 가격과 용도·등기 확인은 반드시 따로 해야 하는 물건으로 보는 것이 적절합니다.
